Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 42/24y – Betriebskostenabrechnung Einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 kommt gegenüber dem subsidiär geltenden gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 WEG 2002 der Vorrang zu. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Aufteilungsregel des § 32 Abs 1 Satz 2 WEG bei Weiterbestehen auch nur eines Altmietverhältnisses. Auch im Altmiethaus (also in Gebäuden, in denen Wohnungseigentum begründet ist, aber noch vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossene Miet- oder Nutzungsverhältnisse weiterbestehen) steht es den Wohnungseigentümern demnach frei, einen davon abweichenden Verteilungsschlüssel ohne Einbeziehung der Altmieter zu vereinbaren. 5 Ob 100/24b – Keine Zustimmung zum Austausch einer Gasetagenheizung durch eine Wärmepumpe Die Antragstellerin ließ in der in ihrem Wohnungseigentum stehenden Wohnung die bestehende Gasetagenheizung samt Kombitherme entfernen und stattdessen am Flachdach des Hauses eine Wärmepumpe installieren. Die Antragstellerin stellte den auf § 16 Abs 2 WEG gestützten Antrag, die fehlende Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur „Umwidmung eines Kamins und der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft für die Errichtung einer Wärmepumpe“ nachträglich zu ersetzen. Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind nach alledem ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst, wie der Tausch des Heizungssystems. Mangels Privilegierung erfordert das Änderungsvorhaben der Antragstellerin somit den Nachweis der „Übung des Verkehrs“ oder ihres „wichtigen Interesses“ (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich zunächst nach allgemeiner Lebenserfahrung und im Weiteren danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Bei Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es demnach nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (RS0126244 [T2, T3]). Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist insbesondere darauf abzustellen, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2, T4]; RS0083345 [T1]). Die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit einer dem § 16 Abs 2 WEG zu unterstellende Änderung unter den Gesichtspunkten ihrer Verkehrsüblichkeit und/oder des wichtigen Interesses hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind. Dabei ist den Vorinstanzen ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Solange dieser Ermessensspielraum nicht verlassen wird, liegt keine Rechtsfrage von der Bedeutung gemäß § 62 Abs 1 AußStrG vor. Nur in Fällen einer groben, die Rechtssicherheit in Frage stellenden Fehlbeurteilung hat der Oberste Gerichtshof korrigierend einzugreifen (5 Ob 169/18s mwN). Die Auffassung des Rekursgerichts, aus den Feststellungen des Erstgerichts bzw dem Vorbringen der behauptungs- und beweispflichtigen Antragstellerin zu allgemeinen Bestands- und Verkaufszahlen für Wärmepumpen und Gesetzesvorhaben zur Dekarbonisierung mit dem Ziel der Klimaneutralität, von denen nicht absehbar ist, ob überhaupt und wenn ja, wie und wann diese umgesetzt werden, lasse sich keine der nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG alternativ erforderlichen Voraussetzungen ableiten, ist keine vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende Fehlbeurteilung. Statistische Erhebungen und Verkaufszahlen sind für die Frage der Verkehrsüblichkeit von bestimmten Einrichtungen nicht aussagekräftig. Auf eine solche generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis kommt es ja gerade nicht an (5 Ob 33/16p [Kachelöfen], 5 Ob 245/18t [Klimageräte]). Auch allgemeine Erwägungen zur Klimaentwicklung und der Notwendigkeit einer Energiewende vermögen den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit bzw eines subjektiven wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG erforderlichen Beweis konkreter Tatsachen nicht zu ersetzen (vgl 5 Ob 29/21v; 5 Ob 137/24v [jeweils Klimawandel]). 5 Ob 105/24p – Zur Verfristung des Antrags auf Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse bei Ausscheiden des Altmieters aufgrund Vertragsübernahme Die Erstantragstellerin als Mieterin und die Antragsgegnerin als Vermieterin schlossen am 15. 3. 2018 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Wien. Dieses Mietverhältnis begann am 15. 3. 2018 und wurde auf vier Jahre befristet. Als monatlicher Hauptmietzins wurde ein Betrag von 420 EUR (netto) vereinbart. Am 17. 11. 2020 schloss der Zweitantragsteller mit der Antragsgegnerin eine als „Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag für das Objekt […]“ bezeichnete Vereinbarung, wonach der Zweitantragsteller in den Mietvertrag der Erstantragstellerin eintrat und sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag mit 1. 12. 2020 auf ihn übergingen. Sämtliche Bestimmungen des Mietvertrags, insbesondere jene über die Befristung des Vertrags bis 14. 3. 2022, sollten bestehen bleiben. Die Erstantragstellerin trat dieser Vereinbarung bei und verzichtete zu Gunsten des Zweitantragstellers auf ihre Mietrechte. Der Zweitantragsteller und die Antragsgegnerin vereinbarten unter einem einen neuen Hauptmietzins von 480 EUR (netto) pro Monat ab 1. 12. 2020, der dem Zweitantragsteller auch bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28. 2. 2022 vorgeschrieben wurde. Mit dem am 22. 1. 2022 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag begehrten die Antragsteller die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse. Bei Ausscheiden des Altmieters zufolge einer Vertragsübernahme ist die für die Geltendmachung seiner Ansprüche nach § 16 Abs 8 MRG maßgebliche Präklusionsfrist an Tatsache und Dauer der ursprünglichen vereinbarten Befristung anzuknüpfen, weil andernfalls die nach dem Willen des Gesetzgebers zu vermeidende Drucksituation für den das Mietverhältnis fortsetzenden Neumieter bzw mittelbar auch für den Altmieter eintreten könnte. Bei Vertragsübernahme läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG daher auch gegenüber dem aus einem befristeten Mietverhältnis ausscheidenden Altmieter solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der – im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge zusammengerechnet (vgl RS0119647) – vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind. 5 Ob 283/24h – Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst Die Hausverwaltung ließ über ein zusätzliches Honorar im Zusammenhang mit Baumaßnahmen auf der Liegenschaft und dem damit verbundenen Mehraufwand der Hausverwaltung, in Höhe von 5 % der Herstellungskosten, abstimmen. Nach § 24 Abs 5 WEG sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekanntzugeben. Gemäß § 24 Abs 6 WEG kann jeder Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend § 24 Abs 5 WEG mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt wird. Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (RS0106946; 5 Ob 161/17p; vgl auch 5 Ob 207/19f) ist diese Anfechtungsfrist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, nach deren Ablauf das Anfechtungsrecht präkludiert ist. Fristen des materiellen Rechts sind Zeiträume, an deren Beachtung das Gesetz bestimmte materiell-rechtliche Rechtsfolgen knüpft (RS0038465 [T2]). Das Recht ist nach Ablauf der Frist erloschen (vgl RS0130835). Der Antrag muss daher innerhalb der Frist bei Gericht einlangen, verspätete Anträge sind mit Sachbeschluss abzuweisen (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 24 WEG Rz 48; Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht5 § 24 WEG Rz 70). Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird auch dann (allein) durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst, wenn die auf dem Anschlag selbst enthaltene Information über den Tag des Anschlags unrichtig ist. Auf eine unrichtige Fristberechnung des Verwalters kommt es nicht an. 5 Ob 204/24x – Keine Zustimmung zu einer Balkon-/Loggienverglasung Die Zulässigkeit einer Balkon- oder Loggienverglasungen lässt sich grundsätzlich weder bejahen noch verneinen; letztlich kommt es dabei immer auf die Umstände des Einzelfalls an, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind (RS0109643). Dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt; solange dieser nicht überschritten wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (RS0109643 [T10, T11, T12]). Eine allenfalls im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor: Nach den vom Erstgericht aufgrund eines Ortsaugenscheins getroffenen Feststellungen befinden sich im unmittelbaren Nahebereich der hier zu beurteilenden Wohnhausanlage größtenteils Einfamilienhäuser und teilweise Wohnanlagen mit vereinzelten Balkonverglasungen, wobei diese in der näheren Umgebung und in diesem Stadtteil von Dornbirn nicht allgemein üblich sind. Bei der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen (RS0069695 [T1]), wobei es nicht auf die begehrte Ausstattung des Objekts im Allgemeinen ankommt, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist; abzustellen ist auf die Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines konkreten Umfelds (5 Ob 169/18s mwN; 5 Ob 44/20m). Da auch die Auslegung der Urteilsfeststellungen im Einzelfall regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (RS0118891), ist die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, aufgrund dieser vom Erstgericht getroffenen Feststellungen sei im konkreten Einzelfall nicht von einer Verkehrsüblichkeit der von der Antragstellerin angestrebten Komplettverglasung ihres Balkons auszugehen, nicht korrekturbedürftig. Bei der Beurteilung des wichtigen Interesses der Antragstellerin im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG stand den Vorinstanzen ein weiter Wertungs- und Ermessensspielraum zu. Auch dies ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls, die keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (vgl RS0083309 [T16]). Die Vorinstanzen verwiesen zutreffend auf die ständige Rechtsprechung des Fachsenats, dass ein wichtiges Interesse im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG über dasjenige an einer Steigerung des Wohn- und/oder Verkehrswerts des betreffenden Objekts hinausgehen muss (RS0083341 [T4]). Abzustellen ist insbesondere darauf, ob die fragliche Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (5 Ob 70/11x [Balkonverglasung, wichtiges Interesse verneint]). Die Beurteilung, der südseitig gelegene überdachte Balkon sei (im Gegensatz zu demjenigen der Entscheidung 5 Ob 109/06z) nicht der Wetterseite zugewandt und ermögliche auch ohne Verglasung eine dem üblichen Standard entsprechende Nutzung der 68 m² großen Wohnung der Antragstellerin und des überdachten Balkons selbst, entspricht diesen Judikaturgrundsätzen und ist keine im Einzelfall aufzugreifende Überschreitung des den Vorinstanzen eingeräumten Ermessensspielraums.   Streitiges Recht 3 Ob 214/24b – § 8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 9. August 2019 wurde dem Beklagten (als dortigem Antragsgegner) auf Antrag der Klägerin (dort Antragstellerin) aufgetragen, binnen 14 Tagen nach Rechtskraft dieser Entscheidung bestimmte Erhaltungsarbeiten im Mietobjekt – einem Saunabetrieb – (insbesondere in Bezug auf die WC-Anlage und den Abwasserstrang im Boden unter der Küche) durchzuführen. Aus Anlass der daraufhin durchgeführten Arbeiten brachte die Klägerin bei der Schlichtungsstelle einen (in der Folge zu Gericht abgezogenen) Antrag nach § 8 Abs 3 MRG auf Entschädigung für die aus den unterlassenen Arbeiten resultierenden Beeinträchtigungen ein. Immaterielle Schäden sind nach ständiger Rechtsprechung nur in den vom Gesetz angeführten Fällen zu ersetzen (RS0022544 [T1]). Die Klägerin, die nach Erörterung durch das Erstgericht dezidiert erklärte, (nur) ideellen Schadenersatz zu begehren, stützt sich ausschließlich auf § 8 Abs 3 MRG. Eine Prüfung allfälliger weiterer in Betracht kommender Anspruchsgrundlagen ist damit entbehrlich. 8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten: Die nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzenden Beeinträchtigungen müssen in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang (vgl 3 Ob 85/15v) mit dem Eingriff selbst stehen; § 8 Abs 3 MRG betrifft die Beeinträchtigung des Mieters durch die von ihm zuzulassenden Arbeiten (vgl RS0111411). Während Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 Abs 3 MRG grundsätzlich ersatzfähig sind, gebührt für Beeinträchtigungen des Mieters durch die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten keine Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG. Die (bloße) Unterlassung der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten könnte vielmehr nur Gegenstand eines Verfahrens nach § 6 iVm § 37 Abs 1 Z 2 MRG sein (vgl 5 Ob 3/08i mwN; vgl auch H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 129 aE). Bei schuldhaftem Verstoß des Vermieters gegen mietvertragliche Pflichten kann neben die in § 8 Abs 3 MRG normierte Eingriffshaftung eine – im streitigen Verfahren geltend zu machende – Verschuldenshaftung für die dadurch zusätzlich entstandenen Nachteile treten (H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 121 und 129). Schon daraus folgt aber, dass eine solche Verschuldenshaftung gerade nicht mehr auf § 8 Abs 3 MRG gestützt werden kann. Soweit sich die Klägerin in erster Instanz hilfsweise erkennbar (insbesondere durch ihren Verweis auf „Belästigungen durch Staub, Schmutz und Lärm“) auch auf erlittenes Ungemach im Zusammenhang mit der tatsächlichen Durchführung der Arbeiten (ab Herbst 2019) berief, ist darüber im vorliegenden Streitverfahren nicht abzusprechen. Ein solcher Ersatzanspruch wäre vielmehr zum Gegenstand eines (weiteren) Antrags an die Schlichtungsstelle (und in der Folge allenfalls eines außerstreitigen Mietrechtsverfahrens) zu machen (gewesen). Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, März 2025 act legal... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Streitiges Recht 2 Ob 179/24y – Mietzinsminderung wegen Umsatzrückgang? Ein Umsatzrückgang reicht als solcher im Allgemeinen für sich allein nicht aus, um eine Mietzinsminderung zu begründen. Eine solche wäre nur gerechtfertigt, wenn der Rückgang des Geschäftserfolgs auf einer Verletzung vertraglicher Verpflichtungen des Bestandgebers oder zumindest auf einer nach der Wertung der §§ 1104 f ABGB dem Bestandgeber zuzurechnenden Einschränkung der Benützbarkeit des Bestandgegenstands beruht und konkrete Folge einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts ist. Hingegen sind Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters, die eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind und die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Solche Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts (4 Ob 143/23t Rz 44 f mwN). Ohne Bedeutung ist damit etwa der Umstand, dass Touristen pandemiebedingt ausbleiben oder Menschen generell infolge der gesundheitlichen Risiken in einer Pandemie belebte Orte zum Einkaufen meiden (9 Ob 84/21z Rz 18). Hingegen können Umsatzrückgänge zu einer Mietzinsminderung führen, wenn sie Ausdruck – also unmittelbare Folge – der etwa wegen behördlicher Maßnahmen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals sind (10 Ob 46/22w Rz 21; 5 Ob 192/22d Rz 17). Die Beweispflicht für die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandobjekts, die eine Zinsminderung rechtfertigt, trifft den Bestandnehmer. Damit obliegt dem Mieter der Beweis, dass der Geschäftsrückgang konkrete Folge einer durch behördliche Maßnahmen herbeigeführten objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts war (5 Ob 192/22d Rz 17 mwN). 3 Ob 204/24g – Ein Mietverhältnis kann auch ohne Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung (Mietvertrag) zustande kommen Ein Mietvertrag kommt als Konsensualvertrag durch die Willenseinigung über den Bestandgegenstand und den Bestandzins zustande. Alle übrigen Vertragsbestimmungen sind dann entweder aus dem Parteiwillen zu erschließen oder – falls sich auf diese Weise kein Ergebnis erzielen lässt – den dispositiven Normen des Gesetzes zu entnehmen (RS0020394). Bei Dauerschuldverhältnissen kann ein Verhalten durch lange Zeit Schlüsse auf einen besonderen Willen erlauben (vgl RS0082191 [T3]) Die Klägerin hatte ihre Zustimmung zur weiteren Nutzung des Bestandsobjekts durch den Beklagten erklärt und der Beklagten beginnend mit September 2017 bis einschließlich Dezember 2021 monatlich Miete und Betriebskosten vorgeschrieben, die von der Beklagten auch bezahlt wurden. Dadurch war der Mietvertrag zustande gekommen. 10 Ob 54/24 z – Zur Rückforderung von Mietzinsbestandteilen (Betriebskosten und Wertsicherung) aufgrund des Verstoßes gegen das KSchG Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung gegenüber einem Konsumenten unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen zu verstanden, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nur dann nicht vor, wenn Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind (RS0123499 [T2]). Die (einseitige) Formulierung einer Klausel ohne diesbezügliche Verhandlungen bedeutet gerade nicht, dass diese im Einzelnen ausgehandelt wurde (vgl RS0121396). Nach herrschender Rechtsprechung reicht es für ein solches Aushandeln auch nicht aus, dass die Klausel zwischen den Vertragsteilen bloß erörtert und dem Verbraucher bewusst gemacht worden ist (RS0121396 [T1]). Der Unternehmer muss vielmehr zu einer Änderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein (RS0121396 [T2]). Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RS0122169). Das Transparenzgebot soll eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung Allgemeiner Geschäftsbedingungen sicherstellen, um zu verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird (RS0115217 [T3, T41]) oder ihm unberechtigt Pflichten auferlegt werden (RS0115217 [T8]). Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen also so gestaltet sein, dass der Verbraucher durch ihre Lektüre klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhält (RS0115217 [T14]). Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind insbesondere das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot und das Gebot der Vollständigkeit (RS0115219 [T12]; RS0115217 [T12]). Im Teilanwendungsbereich des MRG sind – wenn nach § 1099 ABGB an sich vom Vermieter zu tragende Kosten auf den Mieter überwälzt werden, dann als intransparent zu bewerten, wenn diese überwälzten Kosten (bloß) beispielsweise aufgezählt werden und gleichzeitig darauf verwiesen wird, dass die in der Aufzählung genannten Kostenkategorien nicht ausschließlich sind (4 Ob 106/21y Rz 16; 2 Ob 215/10x ErwGr 5.4; 6 Ob 81/09v ErwGr 2.2.; 7 Ob 78/06f [zu Klausel 8]; zu „Bewirtschaftungskosten“ vgl auch 2 Ob 36/23t Rz 7). In diesem Sinne sind auch Vereinbarungen intransparent, wenn der Mieter im Unklaren darüber gelassen wird, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen ist und welche Kostenbelastung letztlich für ihn daraus resultiert. Eine Wertsicherungsvereinbarung, die eine Veränderung der bei Vertragsschluss vereinbarten, also im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen subjektiven Äquivalenz der Leistungen verhindern soll, ist hingegen sachlich gerechtfertigt und nicht gröblich benachteiligend. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – nach der dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht – ist zu verneinen, wenn die Möglichkeit einer Entgelterhöhung erstmals nach Ablauf von einem Jahr seit Mietbeginn vereinbart wurde.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 74/24d – Unwirksame Mietzinsvereinbarungen Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss nach Satz 2 bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden. Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 16 Abs 9 Satz 1 MRG). Damit wird die Auswirkung einer Wertsicherungsvereinbarung dahin begrenzt, dass die jeweils zulässige Obergrenze des Hauptmietzinses dadurch nicht überschritten werden darf. Dabei darf der höchst zulässige Mietzins im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens (konkret: zu dem Zinstermin, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam werden soll) nicht überschritten werden (5 Ob 7/01t mwN). Nach § 16 Abs 9 letzter Satz MRG gilt auch in diesem Fall die dreijährige Frist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG (5 Ob 131/14x). Der durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung sich ergebende Betrag ist in dem Maß unwirksam, in dem ein höherer als der nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässige Mietzins gefordert wird. Damit kommt es für die Zulässigkeit der Mietzinserhöhung auf den Zinstermin an, zu dem das Erhöhungsbegehren nach dem zweiten Satz des § 16 Abs 9 MRG wirksam wird (5 Ob 210/07d; 5 Ob 101/03v; RS0069701); dieser Zeitpunkt setzt daher auch die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG iVm § 16 Abs 9 letzter Satz MRG in Gang (5 Ob 210/07d). Die Möglichkeit nach § 16 Abs 9 Satz 1 MRG, eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung selbständig zu überprüfen, besteht nach der Rechtsprechung des Fachsenats unabhängig davon, ob die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG für die Überprüfung des Hauptmietzinses bereits abgelaufen ist (5 Ob 131/14x; 5 Ob 210/07d; 5 Ob 101/03v; RS0117892; RS0070096 [T6]); sie besteht also selbst dann, wenn der vereinbarte Hauptmietzins (ohne Wertsicherung) nicht (mehr) überprüfbar wäre (5 Ob 7/01t). Es ist dann zwar die Teilunwirksamkeit der ursprünglichen Hauptmietzinsvereinbarung saniert; die zulässige Grenze für Mietzinserhöhungen infolge Wertsicherung ist aber nach wie vor nach jener Rechtslage zu beurteilen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zinsvereinbarung galt (Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 121). Das Rekursgericht hat dem Umstand, dass die für einen Lagezuschlag maßgebenden Umstände der Antragstellerin entgegen § 16 Abs 4 MRG nicht bekanntgegeben worden sind, zu Recht Relevanz beigemessen und den möglichen Lagezuschlag bei der Bestimmung des zulässigen Hauptmietzinses nicht berücksichtigt. Dieser Ausschlussgrund für die Berechtigung eines Lagezuschlags ist nicht dadurch geheilt, dass die Antragstellerin nicht schon die zugrundeliegende Mietzinsvereinbarung innerhalb der Frist des § 16 Abs 8 MRG angefochten hat. 5 Ob 134/24b – streitiger oder außerstreitiger Rechtsweg im Zusammenhang mit der Überprüfung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses? Die Vorschaltung der Schlichtungsstellen vor Befassung der Gerichte in außerstreitigen Mietrechtssachen gemäß § 39 MRG ist eine zwingende Verfahrensvoraussetzung für das gerichtliche Verfahren bei sonstiger Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs (RS0070782). Gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist über die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses im außerstreitigen Verfahren zu entscheiden. Mit „Angemessenheit des Hauptmietzinses“ ist dessen Zulässigkeit gemeint (RS0118030). Es geht daher um die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. Welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu zahlen ist, wäre im streitigen Rechtsweg zu entscheiden (5 Ob 156/08i), doch kann der Außerstreitrichter vor die Aufgabe gestellt sein, bei der Feststellung des gesetzeskonformen Hauptmietzinses als Vorfrage auch das wirksame Zustandekommen oder den Inhalt einer Mietzinsvereinbarung zu überprüfen (RS0069532). Andere Fragen, von deren Beantwortung die Feststellung die Höhe des Hauptmietzinses abhängt, etwa die Erfüllung der allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen oder Weiterbestehen einer gültigen Vereinbarung, sind hingegen im streitigen Rechtsweg zu klären (RS0070552). Vor allem bei Anträgen auf Überprüfung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses kommt es daher entscheidend auf das konkret gestellte Begehren an. So kann bei gleichem Sachverhalt je nach dem Wortlaut des Begehrens die Sache dem streitigen Rechtsweg oder dem außerstreitigen Verfahren zuzuordnen sein (5 Ob 156/08i; vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 § 37 MRG Rz 20 ; Kulhanek in GeKo Wohnrecht I § 37 MRG Rz 57 ff). 5 Ob 142/24d – Zu den Treue- und Handlungspflichten des Wohnungseigentümers Treuepflichten der Wohnungseigentümer sind in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt (RS0013395 [T7]). Treuepflichtverletzungen wurden etwa angenommen, wenn eine – aufgrund von Verstößen gegen zwingende Bestimmungen des WEG – nichtige Wohnungseigentumsbegründung zu sanieren war (vgl 7 Ob 4/16p), entscheidungserheblich waren Treuepflichten in der Rechtsprechung auch im Zusammenhang mit der Zustimmung zu bestimmten Vereinbarungen (vgl die Judikaturübersicht bei Scharmer/Knoll, IWD – Treuepflichten im Wohnungseigentum – ausgewählte Fragen, wobl 2021, 9 [10]). Von den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft wird verlangt, dass sie Gemeinschaftsinteressen wahrnehmen und aktiv um die Abwehr von Schäden für die Gemeinschaften bemüht sind (5 Ob 82/03z [Zustimmungspflicht zur Annahme einer schenkungsweisen Grundabtretung zur Verhinderung des sonst notwendigen Gebäudeabrisses bejaht]). Drohen hingegen keine massiven negativen Konsequenzen aus einer Verweigerung, liegt weder eine Treuepflichtverletzung noch ein Verstoß gegen das Schikaneverbot vor (6 Ob 211/17y [Zustimmungspflicht zu einer Servitutsvereinbarung mit Eigentümern der Nachbarliegenschaft verneint]; 5 Ob 134/18v [Zustimmungspflicht zu einer Vereinbarung zur Ausweisung von Zubehörwohnungseigentum und zur Berichtigung von Fehlbezeichnungen von Stellplätzen verneint]). Die Schwelle für eine aus der Treuepflicht erfließende aktive Handlungspflicht ist nach dieser Rechtsprechung daher auch im Bereich des Wohnungseigentumsrechts, wo eine gegenüber der schlichten Miteigentumsgemeinschaft intensivierte Treuepflicht besteht (RS0013395 [T5, T9]), sehr hoch anzusetzen. Insbesondere darf das Tätigwerden für den betroffenen Teilhaber nur mit geringem Aufwand und geringem Nachteil verbunden sein (6 Ob 211/17y; 5 Ob 134/18v). Der Fachsenat stellte in dem Zusammenhang darauf ab, ob die Verweigerungshaltung nur mit Schikane erklärt werden kann (5 Ob 82/03z; 5 Ob 134/18v). Massive negative Konsequenzen einer unterlassenen Klageführung waren in diesem Fall aus dem festgestellten Sachverhalt tatsächlich nicht abzuleiten. Die Antragsgegnerin wollte durch eine Klageführung gegen die Nachbarn das gute nachbarschaftliche Verhältnis zu diesen nicht beeinträchtigen, um sich nicht um das ihr persönlich eingeräumte Gehrecht über den Servitutsweg zu bringen. Dass es der Antragsgegnerin darum gehen würde, dem Antragsteller durch die Verweigerung der Zustimmung zur Klageführung zu schaden, ist daraus gerade nicht ableitbar. Auch war in diesem Fall nicht zu erkennen, dass die möglichen Nachteile für die Antragsgegnerin durch eine Klageführung so gering wären, dass die Verweigerung nur noch mit Schikane erklärt werden könnte (6 Ob 211/17y; 5 Ob 134/18v).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Februar 2025 act legal... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Streitiges Recht 3 Ob 67/24k – Trotz Vordatierung des Mietvertragsbeginns (vor Vertragsabschluss) Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung Die klagende Gemeinde ist Eigentümerin eines Wohnobjekts, mit einer darin gelegenen Sozialwohnung. Die Streitteile schlossen immer wieder fortlaufend befristete Mietverträge. Zuletzt wurde mit schriftlichem Nachtrag vom 22. 3. 2017 das Mietverhältnis einvernehmlich um weitere drei Jahre bis 31. 1. 2020 verlängert. Mit schriftlichem Nachtrag vom 3. 4. 2020 vereinbarten die Streitteile diese Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre bis 31. 1. 2023. Eine neuerliche Verlängerung des Mietverhältnisses wurde sodann abgelehnt. Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Nach § 29 Abs 4 MRG können Mietverträge, die nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, so ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor (7 Ob 201/17k). Nach ständiger Rechtsprechung ist die Befristung durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf der Endtermin bestimmt ist (RS0090569). Der Mieter muss sich von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen können. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer eindeutig festgelegt ist (RS0070201). Der bestimmte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen (7 Ob 201/17k; 5 Ob 211/22y). Es ist außerdem zulässig, ein bisheriges (befristetes) Mietverhältnis (einvernehmlich) aufzulösen und daran ein weiteres befristetes Mietverhältnis anzuknüpfen (vgl 7 Ob 201/17k; 5 Ob 65/23d). Auch an die stillschweigende Verlängerung kann sich eine neue ausdrückliche (schriftliche) Verlängerung anschließen, die bei Wohnungen aber mindestens drei Jahre betragen muss (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG § 29 Rz 20). Für all diese Befristungen gelten die zuvor beschriebenen Anforderungen (bestimmter Endtermin, Schriftformerfordernis und bei Wohnungsmietverträgen die Mindestdauer von drei Jahren). Die Mindestvertragsdauer muss nicht unbedingt ab Unterzeichnung des Vertrags bestehen. Im Ergebnis ist ein auf ein Datum (nur) vor der Vertragserklärung des Vermieters „rückdatierter“ Befristungsbeginn zumindest dann unschädlich, wenn – wie hier – die auf die von ihm gewünschte Befristung abzielende Vertragserklärung des Mieters noch vor Fristbeginn erfolgt, der Mieter dabei nicht unter Druck steht und die Nutzung des Bestandobjekts während des gesamten Befristungszeitraums gesichert ist. Die in den Nachträgen vom 22. 3. 2017 und 3. 4. 2020 enthaltenen Befristungen waren somit wirksam. Das (zuletzt verlängerte) befristete Mietverhältnis hat damit am 31. 1. 2023 geendet. Da dieses in der Folge von der Klägerin nicht mehr verlängert wurde, benützt die Beklagte die Wohnung seither titellos, weshalb die Räumungsklage berechtigt war. 4 Ob 44/24k – Umdeutung in ein Wohnungsfruchtgenussrecht, wenn bereits im Kaufvertrag ein von der Neuparifizierung unabhängiges Nutzungsrecht eingeräumt wurde und die Einverleibung des Eigentums in der Folge nur an der unerwartet nicht erteilten Zustimmung Dritter scheitert An der verfahrensgegenständlichen Wohnung Top W 34 (alt) wurde Wohnungseigentum begründet, der Ersterwerber wurde dadurch Wohnungseigentümer. In Abänderung der ursprünglichen Pläne teilte der Ersterwerber die Top W 34 (alt) jedoch in zwei baulich getrennte Wohnungen mit gesonderten Eingängen, nämlich Top W 34 (neu) mit ca 35 m² (zzgl ca 7,5 m² Terrasse) und Top W 35 mit ca 66 m² (zzgl 10,35 m² Terrasse). Im Jahr 1996 verkaufte der Ersterwerber sodann „jene im noch einzuleitenden Nachtragsparifizierungsverfahren zu ermittelnden Anteile an der gegenständlichen Liegenschaft, auf die sich in natura die Wohnung Top 34 (neu) im Ausmaß von 35 m², bestehend aus Wohnraum und Nebenräumen (zuzüglich einer Terrasse von ca. 7,5 m²) bezieht“, an A*. Nachdem über das Vermögen des Ersterwerbers der Konkurs eröffnet worden war, verkaufte sodann der Masseverwalter mit (gerichtlich genehmigtem) Kaufvertrag vom 16. 9. 1997 an den Beklagten „jene Liegenschaftsanteile, die erforderlich sein werden, um Wohnungseigentum an der von dem Verkäufer errichteten, im angeschlossenen Plan Beilage ./1 schwarz schraffierten Wohnung W 35 im Ausmaß von ca 66,83 m² samt im angeschlossenen Plan Beilage ./2 schwarz schraffierten Terrasse im Ausmaß von ca. 10,35 m² zu begründen“. In der Folge wurden die Planänderungen baubehördlich bewilligt und die Nutzwerte neu festgesetzt, jedoch nicht im Grundbuch einverleibt. Der Abschluss eines neuen Wohnungseigentumsvertrags scheiterte damals an der Zustimmung eines dritten Wohnungseigentümers. Die Wohnung W 35 wurde dem Beklagten noch im Jahr 1996 übergeben und von ihm 1997 zu Wohnzwecken bezogen. Seit dem Jahr 2005 vermietet er diese. Er überweist monatlich Betriebskosten, spätestens seit dem Jahr 2010 werden diese aber von der Hausverwaltung an ihn rücküberwiesen. Bis dato wurde weder ein Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet, der ein Wohnungseigentumsobjekt W 35 vorsieht, noch der Beklagte im Grundbuch einverleibt [als Eigentümer oder sonst Berechtigter]. Top W 34 wurde von A* im Jahr 2004 an Ing. W* weiterveräußert, und zwar als W 34 (neu) ausdrücklich im Ausmaß von ca 35 m² bzw der neu ermittelten 30/979stel Anteile. Mangels wirksamer Nutzwertänderung waren dessen ungeachtet aber beide im Grundbuch als Eigentümer von Top W 34 (alt) im Ausmaß von 121/960stel-Anteilen einverleibt. Der Kläger kaufte den Anteil von Ing. W*, sohin 121/960stel-Anteile bzw ca 100 m² (Top W 34 [alt]) laut Grundbuch bzw realiter Top W 34 (neu) mit 30/979stel-Anteile bzw ca 35 m², um 48.500 EUR. Der Kaufvertrag für die Top 34 beinhaltet weder einen Plan der Wohnung noch eine nähere Beschreibung oder Spezifikation von Top W 34. Nach den Feststellungen war dem Kläger damals aber bekannt, dass der Grundbuchstand von den tatsächlichen baulichen Verhältnissen im Dachgeschoss abwich. Ihm war auch bekannt, dass die Wohnung W 34 (alt) nicht wie ursprünglich geplant ausgeführt wurde, sondern baulich als zwei getrennte Einheiten mit zwei getrennten Eingängen, nämlich W 34 (neu) und W 35 (neu), errichtet worden war. Er nahm keine nach Außen wahrnehmbaren Nachforschungen betreffend die Wohnung W 34 (alt) vor. Insbesondere verzichtete er auf eine Besichtigung der Wohnungen W 34 (neu) und W 35 (neu) vor Unterfertigung des Kaufvertrags. Der Kläger (Top W34) begehrte (sinngemäß) festzustellen, dass dem Beklagten (Top W35) kein Recht zur Benützung oder Verfügung, insbesondere Vermietung, des Wohnungseigentumsobjekts W 34 einer näher bezeichneten Liegenschaft oder von Teilen davon zukomme, insbesondere nicht an einem abgetrennten, von ihm als Top 35 bezeichneten Teil dieses Wohnungseigentumsobjekts. Naturgemäß können auch noch nicht existente Sachen verkauft werden (vgl RS0023320). Kaufgegenstand war hier nach der Intention der Vertragsparteien kein Anteil eines – gemäß § 12 Abs 1 WEG grundsätzlich unteilbaren – Mindestanteils, sondern ein wohnungseigentumstaugliches Objekt, das vom Kaufvertrag über Top W 34 (neu) gerade nicht umfasst war, und an dem bloß noch kein selbständiges Wohnungseigentum begründet worden war. (Die vom Kläger vertretene Ansicht zur „Untauglichkeit“ der Vertragskonstruktion würde im Übrigen dazu führen, dass auch er nie derivativ oder originär Eigentum erworben hätte.) Dem Beklagten sollte – neben seinem Forderungsrecht – sofort ein unbedingtes, umfassendes und ausschließliches Nutzungs- und Verwertungsrecht an der zwar noch nicht rechtlich, aber bereits faktisch existenten Wohnung W 35 zukommen. Ungeachtet der (in beiden Kaufverträgen geregelten) wechselseitigen Pflichten in Bezug auf die geplante Wohnungseigentumsbegründung, wurde die Wohnung W 35 an den Beklagten sogleich übergeben, womit laut Kaufvertrag sämtlicher Nutzen und Vorteil sowie alle Lasten und Gefahren übergehen sollten. Die Auslegung des Berufungsgerichts, dass der Vertragszweck hier nicht für eine Rückabwicklung, sondern für eine Umdeutung in ein (zumindest obligatorisches) Wohnungsfruchtgenussrecht spreche, ist aber gerade in diesem besonders gelagerten Fall, in dem bereits im Kaufvertrag ein von der Neuparifizierung unabhängiges Nutzungsrecht eingeräumt wurde, und die Einverleibung des Eigentums in der Folge nur an der unerwartet nicht erteilten Zustimmung Dritter scheiterte, jedenfalls vertretbar. Dies gilt gleichermaßen unter dem Gesichtspunkt ergänzender Vertragsauslegung wie in 1 Ob 14/97h (dingliches Wohnrecht statt Stockwerkseigentum) oder als Konversion wie in 3 Ob 109/22h (Superädifikat statt Baurecht). 5 Ob 164/24i – Kein Wohnungseigentum/ keine Benützungsregelung an notwendigen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (RS0097520; 5 Ob 225/18h) ist die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also Teilen, die der allgemeinen Benützung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht, unwirksam. Darauf beruhende Grundbuchseintragungen sind absolut nichtig (5 Ob 226/07g [Hausbesorgerwohnung]; RS0082927). In diesem Fall wurde von der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung ausgegangen, weil sich der allgemeine Wasseranschluss, der auch für den Beklagten und die anderen Wohnungseigentümer erreichbar sein muss, in dem als Zubehör dem Objekt der Kläger zugeordneten Kellerabteil befindet. Die Streitteile sind daher entgegen dem aufrechten Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer, weil sie über keinen dem Gesetz entsprechenden Mindestanteil verfügen (vgl RS0114510). Nach bereits bestehender Rechtsprechung (5 Ob 279/00s; 7 Ob 4/16p; 5 Ob 137/17h) kann dann, wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung aktuell aussichtslos ist, weil kein Einvernehmen der Wohnungseigentümer erzielt werden kann, schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten bestehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer derartigen Benützungsvereinbarung ist aber jedenfalls, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils einer Wohnungseigentumsliegenschaft – überhaupt benützbar und auch rechtlich verfügbar sind (vgl zu schlichtem Miteigentum 3 Ob 51/03a; 10 Ob 25/06h; H. Böhm/Palma in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 828 Rz 46; Sprohar-Heimlich in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar IV5 § 835 ABGB Rz 18). Allgemeine Teile einer Liegenschaft kann eine Benützungsvereinbarung daher nur dann erfassen, wenn sie verfügbar sind; notwendig der allgemeinen Benützung dienende Teile der Liegenschaft sind aber nicht verfügbar (5 Ob 264/08x). Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft können daher nicht Gegenstand einer rechtswirksamen obligatorischen Benützungsvereinbarung sein, was gerade für den Fall einer nichtigen Wohnungseigentumsbegründung bedeutsam ist, zumal die mit Nichtigkeit belastete Einheit in der Regel allen Miteigentümern zur Verfügung zu stehen hat (Prader WEG6.08 § 17 Anm 2). Grundsätzlich sind notwendig allgemeine Teile an Liegenschaften solche, die kraft ihrer Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör benutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden (RS0117164). In der Judikatur sind als notwendig allgemeine Fläche insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft (5 Ob 264/08x) oder auch Flächen anerkannt, die nur zu einer bestimmten Wohnung oder zu einem bestimmten Geschäftslokal führen und vom Eigentümer dieses Objekts allein benutzt werden müssen (RS0013189). Das Erfordernis der allgemeinen Benützung ist auch dann gegeben, wenn nur ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (RS0117164). Demgemäß gelten als notwendig allgemeine Teile insbesondere Hofflächen, die erforderlich sind, um zu Wohnungseigentumsobjekten zu gelangen (5 Ob 151/20x), Heizungs- und Aufzugsanlagen, Stiegenaufgänge sowie Gänge und Durchgänge, die dem Zu- oder Durchgang von mehr als einem Wohnungseigentümer dienen (vgl Ofner in GeKo, Wohnrecht II2 § 2 Rz 33 mwN aus der Rechtsprechung). Ausschlaggebend für die Beurteilung der Fläche als notwendig allgemeiner Teil ist die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft (5 Ob 109/10f; 5 Ob 182/08p – [Vorrichtung zum Erreichen eines Stapelparkplatzes]). Nach der Rechtsprechung können Zugangsalternativen ein „Angewiesensein“ auf allgemeine Teile der Liegenschaft beseitigen (5 Ob 5/95; 5 Ob 264/08x; 5 Ob 201/09h). Die Einbeziehung von außerhalb der Liegenschaft gelegenen Zugangsmöglichkeiten über öffentliche Verkehrsflächen kann den wohnungseigentumsrechtlichen Charakter eines allgemeinen Teils aber nicht beeinflussen (5 Ob 201/09h). Auch wenn Gegenstand dieser Entscheidung die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung über eine Verbindungsfläche zwischen zwei Gebäuden war, sind diese Prinzipien auch hier heranzuziehen, weil auch im vorliegenden Fall auf die rechtliche Verfügbarkeit der in Rede stehenden Fläche als Voraussetzung für eine Benützungsvereinbarung davon abzustellen ist. Da die Fläche „Top 4 Zufahrt/Zugang“ somit nicht als für eine Benützungsvereinbarung verfügbar anzusehen ist, kann in der Zuweisung dieser Fläche an die Kläger im Wohnungseigentumsabänderungsvertrag entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine rechtlich zulässige obligatorische Benützungsvereinbarung eines ausschließlichen Nutzungsrechts der Kläger daran gesehen werden. Ein ihnen rechtswirksam eingeräumter Rechtstitel, aufgrund dessen sie den Beklagten als (schlichten) Miteigentümer von der Mitnutzung dieser Fläche ausschließen dürften, war daher nicht zu erkennen.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 114/24m – Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG betreffend Änderungen an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Der Erstantragsteller ist Miteigentümer, verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung Top 1 und Keller Top 7. In dem Bezug habenden Kaufvertrag, aber auch in den Kaufverträgen sämtlicher Antragsgegner wird auf eine Benützungsregelung verwiesen, die die ausschließliche Benützung von Gartenflächen und Parkplätzen für die beiden Eigentümer der Erdgeschosswohnungen (eine davon nun im Eigentum des Antragstellers) beinhaltet. Sie sind demnach berechtigt, die jeweils zugewiesenen Grundflächen ausschließlich und alleine zu benützen und dort allenfalls Baulichkeiten, insbesondere Gartenmauern, Garagen und dergleichen zu errichten. Es war unstrittig, dass die vom Antragsteller auf der ihm zur alleinigen Benützung zugewiesenen Fläche errichtete Doppelgarage samt Terrasse (auf deren Dach) aufgrund dieser Vorwegzustimmung nur vom Antragsteller genutzt wird und – obwohl nach wie vor allgemeiner Teil – auch nur von ihm genutzt werden kann. Der Antragsteller begehrt die Zustimmung der Erst- bis Viertantragsgegner zum Bauvorhaben „Zubau Wintergartenkonstruktion sowie Errichtung einer Photovoltaikanlage“ auf dem näher bezeichneten Grundstück gemäß einem näher bezeichneten Baubescheid und Architektenplan zu ersetzen. Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG kann eine Zustimmung zu einer Änderung unter bestimmten Voraussetzungen nicht verweigert werden und eine nicht erteilte Zustimmung gerichtlich ersetzt werden: Danach darf jegliche Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Wenn für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, verlangt § 16 Abs 2 Z 2 WEG zusätzlich, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Für bestimmte Maßnahmen, wie etwa die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, der Heizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen darf die Zustimmung aus diesem Grund jedenfalls nicht verweigert werden. Schon der Gesetzeswortlaut des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst Änderungen, bei denen (auch) allgemeine Teile der Liegenschaft „in Anspruch genommen“ werden. Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats ist der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG weit auszulegen, sodass auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft erfasst sind, und sogar Fälle, in denen ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind (RS0083108 [T1]; 5 Ob 213/04s). Dabei kommt es nicht darauf an, ob dem Antragsteller am betreffenden Teil der Liegenschaft bereits ein Benützungsrecht zukommt. Voraussetzung dafür, eine Änderung an allgemeinen Teilen § 16 Abs 2 WEG zu unterstellen, ist lediglich, dass die Änderung für eine vorteilhaftere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienlich ist (RS0083108 [T1]; 5 Ob 28/05m). Anders wäre es dann, wenn der Antragsteller die Zuweisung eines Teils einer Allgemeinfläche an ihn als Wohnungseigentümer und damit eine Änderung der wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien begehrt hätte; dies würde der Einstimmigkeit bedürfen und wäre einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich. Diesfalls wäre das Begehren nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst (5 Ob 38/01a; RS0117159). Hier begehrte der Antragsteller jedoch nicht die Zuweisung eines Teils der Allgemeinfläche an ihn zwecks Eingliederung in sein Wohnungseigentumsobjekt. Gegenstand seines Sachantrags ist nur, die Zustimmung der Antragsgegner zu einem konkreten Bauvorhaben im Bereich der Doppelgarage zu ersetzen, die auf der ihm zur Alleinbenützung zugewiesenen Fläche von ihm errichtet worden war. Grundsätzlich kommt aufgrund dieser Benutzungsvereinbarung dem Antragsteller die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu (5 Ob 73/14t; 5 Ob 40/12m). Seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht steht § 828 ABGB, wonach kein Teil einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, auch im Bereich des Wohnungseigentums aber dann entgegen, wenn eine Widmungsänderung oder ein Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber vorliegt und deren wichtige Interessen berührt werden (RS0013205; RS0013604). Dies ist hier aufgrund der geplanten Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen, der Fall. Es handelt sich bei den begehrten Baumaßnahmen um bleibende Substanzveränderungen, die – da allgemeine Teile betroffen sind – entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder eben der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG bedürfen. 5 Ob 158/24g – Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Errichtung eines Poolhauses Die Streitteile sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden jeweils mit Wohnungseigentum an Wohnungen und Kfz-Abstellplätzen. Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer der Wohnung Top 1 samt Gartenanteil, in dem er ein Pool Haus errichtet hat. Der Antragsteller begehrte die Zustimmung der Antragsgegner zur Errichtung dieses Poolhauses im Bereich der Gartenfläche des Antragstellers zu ersetzen ebenso ab wie den Eventualantrag, die Zustimmung zur Errichtung laut einem näher bezeichneten Architektenplan zu ersetzen. Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren sind zwar an die Bestimmtheit des Begehrens keine allzu strengen Anforderungen zu stellen (RS0070562). Allerdings hat der Antragsteller – um die vom Gericht zu treffende Entscheidung zu ermöglichen, ob die übrigen Miteigentümer einer Liegenschaft eine bestimmte Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG zu dulden und bejahendenfalls die zur Erwirkung einer allenfalls erforderlichen Baubewilligung notwendige Zustimmung zu erteilen haben – die Änderungen sowie die Art und Weise ihrer Durchführung in seinem Antrag so genau zu beschreiben, dass das Vorliegen der privatrechtlichen Voraussetzungen dieser Duldungs- und Zustimmungspflicht der übrigen Miteigentümer verlässlich beurteilt werden kann. Dem Antragsteller ist im Verfahren Gelegenheit zur entsprechenden Modifikation oder Vervollständigung zu geben (RS0083165). Eine Präzisierung kann etwa durch Vorlage eines konkreten Bauansuchens erfolgen (RS0083165 [T2]). Demnach war die Ausführung des Sachverständigen, dass ein kubisches Erscheinungsbild beim Pool Haus mittels einer formalen Fuge zwischen dem Baukörper und der Dachfläche erreicht werden könnte, für ein ausreichend konkretes Antragsbegehren nicht ausreichend, weil sich daraus – selbst unter Berücksichtigung der vom Sachverständigen vorgezeigten, aber nicht zum Akt gegebenen Prinzip-Skizzen – nicht ausreichend ableiten lässt, von welcher konkreten Fuge in welcher konkreten Ausgestaltung dabei die Rede ist. Zu berücksichtigen ist hier auch, dass das Pool Haus vom Antragsteller bereits errichtet wurde, sodass der Sachantrag Umbauarbeiten daran betrifft und seine Modifikation durchaus im Sinn einer – nach der zitierten Rechtsprechung unzulässigen – vom Antragsteller vorgegebenen Bedingung verstanden werden kann. Auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren muss das Gericht, bevor es ein unbestimmtes, unschlüssiges oder widersprüchliches Begehren abweist, dessen Verbesserung anregen (vgl RS0037166) und darf eine Partei in seiner Entscheidung nicht mit seiner Rechtsansicht überraschen (RS0037300 [T53]). Die Unterlassung dieser Erörterung kann einen Verfahrensmangel begründen. Diesfalls hätte der Rechtsmittelwerber aber darzulegen, welches zusätzliche oder andere Vorbringen er aufgrund der von ihm nicht beachteten neuen Rechtsansicht erstattet hätte; er hat die Relevanz dieses Erörterungsmangels darzulegen (vgl RS0037300 [T48]). Dies ist hier unterblieben: bloß abstrakte Erwägungen reichen nicht aus (RS0120213 [T23]).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Jänner 2025 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen