Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 66/24b – Zur Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung – durch einen Wohnungseigentümer – entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum weder neu begründet werden noch bestehen bleiben, weil sie nach ihrer Zweckbestimmung (Widmung) der allgemeinen Benützung dienen. Bei notwendig allgemeinen Teilen ist die zur Wohnungseigentumsbegründung erforderliche Möglichkeit ausschließlicher Benützung durch einen Wohnungseigentümer nicht gegeben. Dabei ist es nicht erforderlich, dass ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können muss. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch dann Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (RS0117164; RS0097520 [T7, T8]). Ein Raum, der den Wasserzähler beherbergt, ist als notwendig allgemein zugänglicher Teil einer Liegenschaft zu qualifizieren (5 Ob 220/04w). Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist unwirksam (vgl etwa RS0082983; RS0082927 [Hausbesorgerwohnung]; RS0097520). Das hat seine Begründung darin, dass in einem solchen Fall bei der Nutzwertfestsetzung insgesamt ein zu hoher Nutzwert ermittelt wurde, womit es zwangsläufig jedem Miteigentümer der Anlage am erforderlichen Mindestanteil im Sinn von § 2 Abs 9 WEG mangelt (5 Ob 4/06h; RS0114510). Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer (5 Ob 137/17h mwN; 5 Ob 225/18a; RS0082983 [T10]; RS0082927 [T6]), denen schuldrechtliche Benützungsbefugnisse an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten zukommen (5 Ob 279/00s; 7 Ob 4/16p; 5 Ob 136/20s). Die Existenz der Eigentümergemeinschaft und deren Kompetenzen in Bezug auf die Verwaltung der Liegenschaft ist nicht anders zu beurteilen als in einem Vorgründungsstadium, in dem an einer Liegenschaft zu Gunsten der Teilhaber bereits Miteigentum einverleibt sei, mag der Wohnungseigentumsvertrag allenfalls rechtsunwirksam und die Einverleibung im Grundbuch nichtig (vernichtbar) sein. Nur wenn die rechtskonforme Gestaltung keine geänderte Summe der Nutzwerte/Mindestanteile verlangt (weil etwa nur Zubehör-Wohnungseigentum betroffen ist), führt die Einverleibung von Wohnungseigentum an nicht wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht zu einer Gesamtnichtigkeit (5 Ob 4/06h; 7 Ob 4/16p). Streitiges Recht 5 Ob 15/24b – Rechtsnachfolgeklauseln, die die Belastung durch eine bereits erteilte Vorwegzustimmung zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG des jeweiligen Vorgängers umfassen, können auch dessen Rechtsnachfolger binden Die Wohnanlage wurde im Jahr 2013 errichtet. Der Großteil der aktuellen Wohnungseigentümer hatte mit der die Wohnungseigentumsanlage errichtenden Bauträgerin jeweils einen Bauträgervertrag abgeschlossen. Darin wurde festgehalten: „Für den Fall, dass die Eigentümer diverser Stellplätze im Freien hinkünftig beabsichtigen, diese durch ein Flugdach zu überdachen, erteilen die übrigen Erwerber durch Unterfertigung dieses Vertrags bereits ihre ausdrückliche Zustimmung zu diesen Bauführungen, sodass eine Beschlussfassung im Sinne des jeweiligen gültigen WEG nicht mehr vonnöten ist.“ Im August 2020 ließen die Beklagten im Bereich ihrer Stellplätze im Freien ein Flugdach errichten, ohne sich zuvor mit den übrigen Wohnungseigentümern abzustimmen. Das dafür (anstelle der ursprünglichen Punktfundamente neu) hergestellte Streifenfundament ragt – mit seiner Oberkante in einer Tiefe von 85 cm unter der Erde – 40 bis 50 cm in die allgemeinen Teile der Liegenschaft hinein. Auf diesem Streifenfundament wurden 5 Betonsockel für 5 senkrechte Stahlträger mit einer Höhe von 4,5 m aufgebracht. Während die Betonsockel ebenfalls in den Allgemeingrund hineinragen, befinden sich die Stahlträger zur Gänze auf der Grundfläche der Kfz-Abstellplätze der Beklagten. Die Kläger begehrten – gestützt auf § 523 ABGB –, die Beklagten zu verpflichten, das Flugdach samt den Fundamenten und den darauf angebrachten Bauelementen zu beseitigen, den Zustand vor Errichtung des Flugdaches wiederherzustellen und künftig entsprechende Baumaßnahmen zu unterlassen. Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen seines Wohnungseigentumsobjekts unter den in § 16 Abs 2 WEG dargestellten Voraussetzungen berechtigt. Schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitgerichts einzuholen. Tut er das nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) in Anspruch genommen werden (RS0083156; RS0005944 [T2]). Dabei ist jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, solche eigenmächtige Eingriffe eines anderen Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren (RS0012137; RS0012112). Nicht eigenmächtig handelt, wer die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu seinem Änderungsvorhaben eingeholt hat. Diese Zustimmung kann bereits vorweg, also für die Durchführung zu einem späteren Zeitpunkt, erteilt werden; das kann insbesondere aber nicht nur im Wohnungseigentumsvertrag geschehen (vgl 5 Ob 25/24y [Kaufvertrag]; 5 Ob 104/22p; 5 Ob 45/21k [jeweils Wohnungseigentumsvertrag]; 5 Ob 246/18i [Benützungsvereinbarung]). Der Umfang der Duldungspflicht des zustimmenden Wohnungseigentümers richtet sich (auch) im Fall einer vorweg wirksam erteilten Zustimmung nach der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarung. Die in den einzelnen Bauträgerverträgen enthaltene Zustimmungserklärung wurde in diesem Fall als ausreichend bestimmt und für die Erwerber und späteren Wohnungseigentümer bindend beurteilt. Sie umfasst mangels Beschränkung auf eine bestimmte Art der Ausführung vor allem auch das von den Beklagten konkret ausgeführte Flugdach. Die Kaufverträge der Kläger, die als Einzelrechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber und Wohnungseigentumsbewerber nicht Vertragspartner eines dieser Bauträgerverträge waren, enthalten entsprechende Rechtsnachfolgeklauseln. Diese umfasst auch die Belastung durch eine bereits erteilte Vorwegzustimmung zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG des jeweiligen Vorgängers. 5 Ob 109/24a – Zur Widmung wohnungseigentumstauglicher Objekte Die im Erdgeschoß gelegenen Objekte waren als Geschäftslokale gewidmet. Ab ca 1960 wurden die Geschäftsräume im Erdgeschoß von einer Bank genutzt, die ab etwa 1975 auch die beiden, nunmehr dem Beklagten zugeordneten Wohnungen im ersten Stock, in den Verband der von ihr genutzten Räumlichkeiten einbezog, indem zwischen den Stockwerken ein Durchbruch hergestellt wurde. Der Beklagte vermietet diese Objekte nunmehr an eine GmbH, die darin einen Beherbergungsbetrieb (Hostel) betreibt. Der Wohnungseigentümer, der Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944). Zu prüfen ist dabei die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens; die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens (RS0083156 [T20]). Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG. Spätere Widmungsänderungen können allenfalls auch konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden (RS0082712 [T10; T12]; 5 Ob 210/13p ua). Von einer solchen konkludente Widmungsänderung war hinsichtlich der im ersten Stock gelegenen Wohnungen (die seit etwa 1975 als Bestandteil einer Bankfiliale gewerblich genutzt worden waren) auszugehen. Liegt – wie in diesem Fall – eine völlig unspezifische Geschäftsraumwidmung vor, ist die Verkehrsüblichkeit nicht allein, sondern nur als ein mögliches Auslegungskriterium für die Beurteilung mit heranzuziehen, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts eine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt oder nicht. Es ist davon auszugehen, dass Wohnungseigentümer im Fall einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung sich schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt haben (5 Ob 134/22z mwN; 5 Ob 68/24x).  Die Verwendung der Räumlichkeiten als Hostel war daher zulässig. 5 Ob 169/24z – Zur Rechtswirksamkeit der Kündigung eines Verwaltervertrages Nach der Eigentümerversammlung wurde das in dieser Versammlung verteilte Abstimmungsformular als Hausaushang angeschlagen, wobei in dieses die Bezeichnung der bestellten neuen Verwalterin eingefügt, der Vermerk „zum Aushang“ angebracht und auf die dazu ausgehängte „Belehrung“ hingewiesen wurde. Diese Belehrung bestand in einem Ausdruck des Gesetzestexts des § 24 WEG, in dem dessen Abs 4 und 6 farblich markiert wurden. Dieser Aushang der den Anschein einer bereits positiv abgeschlossenen Beschlussfassung erweckte, wurde als ausreichend befunden, die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG auszulösen. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags ist, weil er gemäß § 28 Abs 1 Z 5 WEG der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen ist, sofort vollziehbar, sodass dieser zur (vorläufigen) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung führt und deren Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern, ist ein Beschluss über die Verwalterkündigung endgültig bestandskräftig. Dadurch werden allfällige Mängel der Beschlussfassung saniert. 5 Ob 194/24a – Zur nachträglichen Erhöhung von Betriebs- und Verwaltungskosten-Akonti Der Verwalter ist in Vertretung der Eigentümergemeinschaft im Sinn des § 18 WEG 2002 berechtigt, die sich aus den Vorschreibungen und Abrechnungen ergebenden Fehlbeträge im streitigen Rechtsweg vom säumigen Wohnungseigentümer einzuklagen (vgl 5 Ob 99/21a; 5 Ob 116/19y). Die Eigentümergemeinschaft genießt auch dann, wenn – wie hier – nicht an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet wurde und daher ein sogenanntes „Mischhaus“ vorliegt, im Sinn des § 18 WEG (eingeschränkte) Rechtsfähigkeit und kommt damit die Befugnis zu, Rückstände von säumigen Wohnungseigentümern einzuklagen. Auch im Mischhaus (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht5 § 34 WEG Rz 2) – besteht die Verpflichtung des Verwalters, hinsichtlich der nach § 32 Abs 1 WEG von den Mit- und Wohnungseigentümern zu tragenden liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen für ausreichende Vorauszahlungen zu sorgen (5 Ob 201/23d). Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten, um im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden (5 Ob 144/15k; 5 Ob 201/23d je mwN). Daher könnten fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521 [T4]; RS0112884; Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 32 WEG² Rz 70). Dem Verwalter steht es im Rahmen der ordentlichen Verwaltung frei, im Fall einer akuten Liquiditätskrise monatliche Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Diese Rechtsprechung bezieht sich aber nur auf Erhöhungen während des laufenden Jahres für künftige Monate, nicht aber auf vergangene oder sogar bereits abgerechnete Perioden. Die nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskostenakonti nach § 32 WEG ist mangels gesetzlicher Grundlage nicht möglich. Eine aus einem erkannten Irrtum erforderliche Korrektur einer bereits gelegten Jahresabrechnung (samt entsprechend korrigiertem Verteilungsschlüssel) erfordert jedenfalls die Erfüllung der formalen Voraussetzungen für eine Jahresabrechnung nach § 34 WEG, sodass daraus abgeleitete Rückstände erst nach Übermittlung einer entsprechend korrigierten Jahresabrechnung an alle Miteigentümer fällig werden könnten. 4 Ob 1/25p – Zur Mieterkündigung Der § 33 Abs 1 MRG (nach dem eine fristwidrige Kündigung nicht mehr unwirksam ist, sondern das Bestandverhältnis zum nächstmöglichen Termin auflöst wird) gilt nach dem Wortlaut gleichermaßen für die Vermieter- wie auch die Mieterkündigung. Eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, welche auf die künftige Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses gerichtet ist. Sie bedarf des Zugangs an den Kündigungsempfänger, nicht aber dessen Annahme. Die Rechtslage wird bereits durch ihren Zugang geändert. Vor diesem Hintergrund ist eine Zustimmung der Mieterin –zu dem durch ihre eigene Kündigung bewirkten und aufgrund ihres verspäteten Zugangs auf den nächstmöglichen Termin verschobenen Ende des Bestandverhältnisses – nicht erforderlich. 4 Ob 16/25v – Zur Abgrenzung zwischen Miete und Prekarium (Bittleihe) Die Beklagte nutzte von 1985 bis 2002 eine ca 31 m2 große Kellerwohnung im Haus der Klägerin, wobei vereinbart wurde, dass die Beklagte dem (damaligen) Liegenschaftseigentümer dafür (geldwertäquivalent zur Nutzung der Wohnung) bestimmte Dienstleistungen (Stiegenhausreinigung, Hofbetreuung und sonstige Hausarbeiten) erbringt. Sie musste dafür weder Mietentgelt noch (abgesehen vom eigenen Stromverbrauch) Betriebskosten bezahlen. Seit 1991 musste sie auch keine Dienstleistungen mehr erbringen. 2002 zog die Beklagte von der Kellerwohnung in die (66 m² große) streitgegenständliche Wohnung im Hochparterre desselben Hauses. Im Zusammenhang mit diesem Umzug wurde zwischen ihr und dem damaligen Liegenschaftseigentümer vereinbart, dass sie nunmehr einen Teil der – für die streitgegenständliche Wohnung anfallenden – Betriebskosten, aber weiterhin keinen Mietzins zu zahlen habe. Dienstleistungen wurden für die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht vereinbart oder erbracht. Aufgrund dieser Umstände war von einer Novation auszugehen und der neue Vertrag losgelöst von den früheren Vereinbarungen zu prüfen. Das kennzeichnende Merkmal einer Bittleihe im Sinn des § 974 ABGB liegt darin, dass eine Verbindlichkeit des Verleihers zur Gestattung des Gebrauchs nicht besteht, weil der Gebrauch der Sache bloß gegen jederzeitigen Widerruf überlassen wurde (RS0020524). Das durch diese freie Widerruflichkeit gekennzeichnete Prekarium kann ausdrücklich vereinbart sein oder sich schlüssig aus den Umständen des Falls ergeben. Letzteres etwa deshalb, weil im Allgemeinen niemand ohne entsprechendes Entgelt eine Verpflichtung eingeht, mit der man an der freien Ausübung des Eigentumsrechts eingeschränkt wird (RS0019196). In diesem Fall wurde von der Widerruflichkeit ausgegangen, da die Leistungen der Beklagten schon die tatsächlichen Kosten der klagenden Eigentümerin nicht abdeckten, weshalb ein Prekarium vorliege. Die Klägerin konnte daher die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu Recht begehren. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Mai 2025 act legal... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 1 Ob 197/24p – Zur Abgrenzung Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht Zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht gemäß § 1091 ABGB kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an (RS0031183). Bestandverträge müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, insbesondere darauf, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt (1 Ob 177/16k mwN; RS0020521). Dass die Parteien den Vertrag als Pachtvertrag bezeichneten, ist (allein) nicht maßgebend (RS0017762 [T13, T17]). Das Berufungsgericht qualifizierte den Bestandvertrag unabhängig von dessen Bezeichnung als „Pachtvertrag“ als Geschäftsraummiete, weil auch die vereinbarte Informationspflicht der Bestandnehmerin bzw das Mitspracherecht der Bestandgeberin in bestimmten Personalangelegenheiten in Wahrheit eine bloße Leerfloskel gewesen sei. Eine ernsthafte Absicht der Bestandgeberin an der Führung einer ganz bestimmten Art des Hotelbetriebs oder überhaupt ein Interesse an der Aufrechterhaltung irgendeines Hotelbetriebs habe nach den Feststellungen nicht bestanden. Da der Aufbau des Unternehmens, des Kundenstocks und von Goodwill und auch die konkrete Ausgestaltung der Art des Unternehmens, die Anstellung des Personals allein in der Verantwortung der Bestandnehmerin gelegen seien, die nach eigenem Belieben tätig sein habe können, und die Bestandnehmerin Werbemaßnahmen sowie den Internetauftritt unbeeinflusst von der Bestandgeberin organisiert habe, habe die Bestandgeberin letztlich nicht mehr als Räume und Flächen zur Verfügung gestellt. 3 Ob 233/24x – Zur Kündigung, weil die Wohnung nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses verwendet wird (§30 Abs 2 Z 6 MRG) Der Beklagte übersiedelte mit seiner Gattin im Jahr 2005 in die gemeinsam erworbene Eigentumswohnung und nutzte das Bestandobjekt seither – jedenfalls bis zur (mehrere Monate nach Zustellung der Aufkündigung erfolgten) Trennung von seiner Gattin im Herbst 2022 – nur noch sporadisch. Seit November 2022 oder spätestens Februar 2023 nutzt er die aufgekündigte Wohnung täglich. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus (RS0070217 [T5]). Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist grundsätzlich die Zustellung der Aufkündigung (vgl RS0044752). Hat der Vermieter die nicht regelmäßige Benützung nachgewiesen, trifft den beklagten Mieter die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass dennoch ein (künftiges) dringendes Wohnbedürfnis vorliegt (vgl RS0079350), wofür die Rechtsprechung ein schutzwürdiges Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags fordert (RS0068687; RS0079350 [T2]). Ein solches schutzwürdiges Interesse des Mieters setzt voraus, dass es zur Zeit der Aufkündigung besteht oder doch in naher Zukunft zu erwarten ist (RS0068694 [T2]; RS0079210); auf eine (zu diesem Zeitpunkt) ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeit eines Bedarfs ist hingegen nicht Bedacht zu nehmen (RS0068694 [T5]). Die während des Kündigungsverfahrens eingetretenen Entwicklungen sind lediglich dann zu berücksichtigen, wenn sie Rückschlüsse darauf zulassen, dass das schutzwürdige Interesse des Mieters bereits im Zeitpunkt der Aufkündigung gegeben war (vgl 1 Ob 182/20a mwN). Dies war hier nicht der Fall. 5 Ob 222/24v – Beschlussfassung der WEG durch Umlaufbeschluss Nach ständiger Rechtsprechung (RS0108768 [T3, T7]) ist die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft durch Umlaufbeschluss zulässig. Einer zuvor gesonderten Beschlussfassung oder Verständigung über diese Vorgangsweise bedarf es nicht (5 Ob 100/08d). Allerdings ist allen Mit- und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition und sogar den nach § 24 Abs 3 WEG vom Stimmrecht Ausgeschlossenen (RS0118846 [T2]; 5 Ob 238/20s) – Gelegenheit zur Äußerung zu bieten. Wurde dem vom Stimmrecht Ausgeschlossenen vor Bekanntmachung des Beschlusses keine Gelegenheit zur Äußerung gegeben, würde dies einen Fehler in der Beschlussfassung begründen (RS0118846 [T3]). Die Forderung, einem schriftlichen Umlaufbeschluss müsse jedenfalls eine getrennte schriftliche Verständigung oder eine ausdrückliche Aufforderung zur Äußerung vorangehen, findet demgegenüber im Gesetz keine Deckung (RS0108769). 5 Ob 206/24s – Zur Präklusion eines Antrages auf Feststellung der Ausstattungskategorie Der Antragsteller beantragte bei der Schlichtungsstelle die Feststellung der Ausstattungskategorie der Wohnung. Der Mietvertragsabschluss lag bereits im Jahr 1976. Auch außerhalb des Mietzinsüberprüfungsverfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist ein Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie eines Bestandobjekts zum Anmietungszeitpunkt zulässig und wegen schlüssiger Verweisung durch den Gesetzgeber im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren abzuhandeln. Da die „Urkategorie“ etwa auch für das Anhebungsbegehren nach § 45 MRG, die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG und die Wertsicherungserhöhung nach § 16 Abs 9 MRG maßgeblich sein kann, ist ein Feststellungsinteresse eines Mieters an einem selbständigen Antrag auch dann zu bejahen, wenn der Mietzinsüberprüfungsantrag selbst präkludiert wäre. Eine Präklusion eines selbständigen Feststellungsantrags nach § 16 Abs 8 MRG – der grundsätzlich auch auf „Altverträge“ anzuwenden ist, die bereits vor Inkrafttreten des MRG abgeschlossen wurden – kommt nicht in Betracht. Streitiges Recht 5 Ob 197/24t – Zur Bindungswirkung von Zustimmungserklärungen Bereits 2010 fand eine Abstimmung der damaligen Mit- und Wohnungseigentümer über die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer statt, dass der Beklagte eine Türe in seinen Garten sowie eine Zugangstüre vom öffentlichen Grund in den Garten auf eigene Kosten herstellen darf. Damals stimmten nicht alle Wohnungseigentümer zu, wohl aber die Rechtsvorgänger der klagenden Parteien. Im Jahr 2015 stimmten die (damaligen) Wohnungseigentümer neuerlich zu diesem Thema ab. Es erfolgte aber wieder keine Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer. Der Erst- und die Zweitklägerin erwarben ihre Anteile dann mit Kaufvertrag 2018, in dem der Kauf „mit allen Rechten und Pflichten, so wie der Verkäufer das Kaufobjekt bisher besessen und benutzt hat oder zu besitzen und benützen berechtigt war“ vereinbart war. Eine vergleichbare Bestimmung enthielt der Kaufvertrag der Drittklägerin und des Viertklägers, die 2011 abgeschlossen worden war. Der Beklagte hatte seine Wohnung samt Garten schon mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag 2006 von der damaligen Alleineigentümerin erworben. Dort erteilte die Verkäuferin ihre unwiderrufliche Zustimmung zur Änderung der vom Käufer erworbenen Wohnung auf Kosten des Käufers, soweit die beabsichtigten Änderungen den Bestimmungen des WEG 2002 entsprechen, zur Durchführung der Änderung nur befugte Gewerbetreibende herangezogen werden und die allenfalls erforderliche Baubewilligung vorliegt. 2023 begann der Beklagte einen Teil der Gartenmauer samt Zaun im Bereich seines Gartenanteils abzutragen und ließ ein 130 cm breites Gartentor einbauen, das in seinen Eigengarten führt. Die Kläger begehren die Wiederherstellung von Gartenmauer und Gartenzaun wie von ihnen näher beschrieben, die Entfernung der vom Beklagten in den Gartenzaun eingebaute Gartentüre mit Ausgang zum öffentlichen Gut, die Wiederherstellung des ursprünglich vorhandenen Gartenzauns sowie die Unterlassung weiterer derartiger Baumaßnahmen ohne vorherige Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Der Beklagte konnte sich auf die von der damaligen Alleineigentümerin im Wohnungseigentumsvertrag 2006 erteilte Vorwegzustimmung zu Umbauten nicht stützen, da nur Änderungen an der vom Käufer erworbenen Wohnung und nicht die allgemeinen Teile des Hauses bildenden Einfriedungsmauer und der Zaun erfasst wurden und im Übrigen darauf verwiesen wurde, dass die beabsichtigten Änderungen den Bestimmungen des WEG 2002 zu entsprechen haben. Nach den Feststellungen erklärten sich weder bei der Abstimmung im Jahr 2010 noch bei der Abstimmung 2015 sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer einverstanden. Aus Sicht des die „Abstimmung“ initiierenden Beklagten konnte eine anlässlich des Abstimmungsvorgangs selbst erteilte Zustimmung zwar so verstanden werden, dass sie jedenfalls so lange unwiderruflich und bindend sein sollte, als der Vorgang der „Abstimmung“ (im Sinn des Versuchs des Beklagten, Einstimmigkeit zu erlangen) nicht endgültig abgeschlossen war. Er durfte allerdings insbesondere im Hinblick darauf, dass es um eine Abstimmung über sein konkretes Vorhaben ging, nicht davon ausgehen, eine solche Zustimmung sollte selbst nach endgültigem Scheitern des Versuchs Einstimmigkeit zu erlangen, auf unbestimmte Zeit weiterhin Bindungswirkung – sogar für allfällige Rechtsnachfolger – haben. Dass der Beklagte selbst die Zustimmungserklärungen nicht so verstand, ergibt sich im Übrigen schon aus dem Umstand, dass er nach dem ersten fehlgeschlagenen Versuch 2010 neuerlich eine solche „Abstimmung“ 2015 initiierte, bei der Einstimmigkeit nach den Feststellungen des Erstgerichts aber wieder nicht zu erzielen war. Von einer generellen „Unwiderruflichkeit“ einer einmal abgegebenen Zustimmungserklärung auf unbestimmte Zeit kann nicht ausgegangen werden; dies widerspräche auch dem der allgemeinen Rechtsgeschäftslehre zugrunde liegenden Grundsatz, dass Anbote im Regelfall nur eine gewisse zeitliche Bindungsfrist längstens bis zu dem Zeitpunkt haben, in welchem der Antragsteller unter der Voraussetzung, dass sein Antrag rechtzeitig angekommen ist, die Antwort erwarten darf (vgl § 862 ABGB). Auch wenn die von einem Mit- und Wohnungseigentümer abgegebene Zustimmungserklärung zu einem Änderungsvorhaben nicht einem Anbot zum Abschluss eines Vertrags gleichzusetzen ist (vgl 3 Ob 151/11v), bewirkt sie doch einen gewissen Schwebezustand bis zu dem Zeitpunkt, in dem entweder alle Zustimmungserklärungen eingetroffen sind – damit wäre im Sinn der eingangs dargestellten Judikatur und Lehre das dingliche Rechtsverhältnis der Mit- und Wohnungseigentümer neu gestaltet – oder aber eine endgültige Ablehnung des Änderungsvorhabens mangels Zustimmung aller Beteiligten erfolgte. Auch damit wäre dieser Schwebezustand – dessen Perpetuierung auf unbestimmte Zeit den Liegenschaftsverkehr im Übrigen unzumutbar erschweren würde – endgültig beendet. Mangels anderer Anhaltspunkte in der Zustimmungserklärung (wie etwa einer ausdrücklichen Zusage, diese auf Rechtsnachfolger zu überbinden) war davon auszugehen, dass deren Bindungswirkung jedenfalls mit dem Zeitpunkt des endgültigen Scheiterns des Versuchs Einstimmigkeit zu erzielen, erlöschen würde. Damit kommt auch eine Bindung der Rechtsnachfolger nicht mehr in Frage. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, April 2025 act legal... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 42/24y – Betriebskostenabrechnung Einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 kommt gegenüber dem subsidiär geltenden gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 WEG 2002 der Vorrang zu. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Aufteilungsregel des § 32 Abs 1 Satz 2 WEG bei Weiterbestehen auch nur eines Altmietverhältnisses. Auch im Altmiethaus (also in Gebäuden, in denen Wohnungseigentum begründet ist, aber noch vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossene Miet- oder Nutzungsverhältnisse weiterbestehen) steht es den Wohnungseigentümern demnach frei, einen davon abweichenden Verteilungsschlüssel ohne Einbeziehung der Altmieter zu vereinbaren. 5 Ob 100/24b – Keine Zustimmung zum Austausch einer Gasetagenheizung durch eine Wärmepumpe Die Antragstellerin ließ in der in ihrem Wohnungseigentum stehenden Wohnung die bestehende Gasetagenheizung samt Kombitherme entfernen und stattdessen am Flachdach des Hauses eine Wärmepumpe installieren. Die Antragstellerin stellte den auf § 16 Abs 2 WEG gestützten Antrag, die fehlende Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur „Umwidmung eines Kamins und der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft für die Errichtung einer Wärmepumpe“ nachträglich zu ersetzen. Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind nach alledem ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst, wie der Tausch des Heizungssystems. Mangels Privilegierung erfordert das Änderungsvorhaben der Antragstellerin somit den Nachweis der „Übung des Verkehrs“ oder ihres „wichtigen Interesses“ (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich zunächst nach allgemeiner Lebenserfahrung und im Weiteren danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Bei Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es demnach nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (RS0126244 [T2, T3]). Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist insbesondere darauf abzustellen, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2, T4]; RS0083345 [T1]). Die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit einer dem § 16 Abs 2 WEG zu unterstellende Änderung unter den Gesichtspunkten ihrer Verkehrsüblichkeit und/oder des wichtigen Interesses hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind. Dabei ist den Vorinstanzen ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Solange dieser Ermessensspielraum nicht verlassen wird, liegt keine Rechtsfrage von der Bedeutung gemäß § 62 Abs 1 AußStrG vor. Nur in Fällen einer groben, die Rechtssicherheit in Frage stellenden Fehlbeurteilung hat der Oberste Gerichtshof korrigierend einzugreifen (5 Ob 169/18s mwN). Die Auffassung des Rekursgerichts, aus den Feststellungen des Erstgerichts bzw dem Vorbringen der behauptungs- und beweispflichtigen Antragstellerin zu allgemeinen Bestands- und Verkaufszahlen für Wärmepumpen und Gesetzesvorhaben zur Dekarbonisierung mit dem Ziel der Klimaneutralität, von denen nicht absehbar ist, ob überhaupt und wenn ja, wie und wann diese umgesetzt werden, lasse sich keine der nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG alternativ erforderlichen Voraussetzungen ableiten, ist keine vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende Fehlbeurteilung. Statistische Erhebungen und Verkaufszahlen sind für die Frage der Verkehrsüblichkeit von bestimmten Einrichtungen nicht aussagekräftig. Auf eine solche generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis kommt es ja gerade nicht an (5 Ob 33/16p [Kachelöfen], 5 Ob 245/18t [Klimageräte]). Auch allgemeine Erwägungen zur Klimaentwicklung und der Notwendigkeit einer Energiewende vermögen den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit bzw eines subjektiven wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG erforderlichen Beweis konkreter Tatsachen nicht zu ersetzen (vgl 5 Ob 29/21v; 5 Ob 137/24v [jeweils Klimawandel]). 5 Ob 105/24p – Zur Verfristung des Antrags auf Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse bei Ausscheiden des Altmieters aufgrund Vertragsübernahme Die Erstantragstellerin als Mieterin und die Antragsgegnerin als Vermieterin schlossen am 15. 3. 2018 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Wien. Dieses Mietverhältnis begann am 15. 3. 2018 und wurde auf vier Jahre befristet. Als monatlicher Hauptmietzins wurde ein Betrag von 420 EUR (netto) vereinbart. Am 17. 11. 2020 schloss der Zweitantragsteller mit der Antragsgegnerin eine als „Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag für das Objekt […]“ bezeichnete Vereinbarung, wonach der Zweitantragsteller in den Mietvertrag der Erstantragstellerin eintrat und sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag mit 1. 12. 2020 auf ihn übergingen. Sämtliche Bestimmungen des Mietvertrags, insbesondere jene über die Befristung des Vertrags bis 14. 3. 2022, sollten bestehen bleiben. Die Erstantragstellerin trat dieser Vereinbarung bei und verzichtete zu Gunsten des Zweitantragstellers auf ihre Mietrechte. Der Zweitantragsteller und die Antragsgegnerin vereinbarten unter einem einen neuen Hauptmietzins von 480 EUR (netto) pro Monat ab 1. 12. 2020, der dem Zweitantragsteller auch bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28. 2. 2022 vorgeschrieben wurde. Mit dem am 22. 1. 2022 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag begehrten die Antragsteller die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse. Bei Ausscheiden des Altmieters zufolge einer Vertragsübernahme ist die für die Geltendmachung seiner Ansprüche nach § 16 Abs 8 MRG maßgebliche Präklusionsfrist an Tatsache und Dauer der ursprünglichen vereinbarten Befristung anzuknüpfen, weil andernfalls die nach dem Willen des Gesetzgebers zu vermeidende Drucksituation für den das Mietverhältnis fortsetzenden Neumieter bzw mittelbar auch für den Altmieter eintreten könnte. Bei Vertragsübernahme läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG daher auch gegenüber dem aus einem befristeten Mietverhältnis ausscheidenden Altmieter solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der – im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge zusammengerechnet (vgl RS0119647) – vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind. 5 Ob 283/24h – Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst Die Hausverwaltung ließ über ein zusätzliches Honorar im Zusammenhang mit Baumaßnahmen auf der Liegenschaft und dem damit verbundenen Mehraufwand der Hausverwaltung, in Höhe von 5 % der Herstellungskosten, abstimmen. Nach § 24 Abs 5 WEG sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekanntzugeben. Gemäß § 24 Abs 6 WEG kann jeder Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend § 24 Abs 5 WEG mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt wird. Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (RS0106946; 5 Ob 161/17p; vgl auch 5 Ob 207/19f) ist diese Anfechtungsfrist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, nach deren Ablauf das Anfechtungsrecht präkludiert ist. Fristen des materiellen Rechts sind Zeiträume, an deren Beachtung das Gesetz bestimmte materiell-rechtliche Rechtsfolgen knüpft (RS0038465 [T2]). Das Recht ist nach Ablauf der Frist erloschen (vgl RS0130835). Der Antrag muss daher innerhalb der Frist bei Gericht einlangen, verspätete Anträge sind mit Sachbeschluss abzuweisen (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 24 WEG Rz 48; Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht5 § 24 WEG Rz 70). Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird auch dann (allein) durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst, wenn die auf dem Anschlag selbst enthaltene Information über den Tag des Anschlags unrichtig ist. Auf eine unrichtige Fristberechnung des Verwalters kommt es nicht an. 5 Ob 204/24x – Keine Zustimmung zu einer Balkon-/Loggienverglasung Die Zulässigkeit einer Balkon- oder Loggienverglasungen lässt sich grundsätzlich weder bejahen noch verneinen; letztlich kommt es dabei immer auf die Umstände des Einzelfalls an, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind (RS0109643). Dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt; solange dieser nicht überschritten wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (RS0109643 [T10, T11, T12]). Eine allenfalls im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor: Nach den vom Erstgericht aufgrund eines Ortsaugenscheins getroffenen Feststellungen befinden sich im unmittelbaren Nahebereich der hier zu beurteilenden Wohnhausanlage größtenteils Einfamilienhäuser und teilweise Wohnanlagen mit vereinzelten Balkonverglasungen, wobei diese in der näheren Umgebung und in diesem Stadtteil von Dornbirn nicht allgemein üblich sind. Bei der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen (RS0069695 [T1]), wobei es nicht auf die begehrte Ausstattung des Objekts im Allgemeinen ankommt, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist; abzustellen ist auf die Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines konkreten Umfelds (5 Ob 169/18s mwN; 5 Ob 44/20m). Da auch die Auslegung der Urteilsfeststellungen im Einzelfall regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (RS0118891), ist die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, aufgrund dieser vom Erstgericht getroffenen Feststellungen sei im konkreten Einzelfall nicht von einer Verkehrsüblichkeit der von der Antragstellerin angestrebten Komplettverglasung ihres Balkons auszugehen, nicht korrekturbedürftig. Bei der Beurteilung des wichtigen Interesses der Antragstellerin im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG stand den Vorinstanzen ein weiter Wertungs- und Ermessensspielraum zu. Auch dies ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls, die keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (vgl RS0083309 [T16]). Die Vorinstanzen verwiesen zutreffend auf die ständige Rechtsprechung des Fachsenats, dass ein wichtiges Interesse im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG über dasjenige an einer Steigerung des Wohn- und/oder Verkehrswerts des betreffenden Objekts hinausgehen muss (RS0083341 [T4]). Abzustellen ist insbesondere darauf, ob die fragliche Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (5 Ob 70/11x [Balkonverglasung, wichtiges Interesse verneint]). Die Beurteilung, der südseitig gelegene überdachte Balkon sei (im Gegensatz zu demjenigen der Entscheidung 5 Ob 109/06z) nicht der Wetterseite zugewandt und ermögliche auch ohne Verglasung eine dem üblichen Standard entsprechende Nutzung der 68 m² großen Wohnung der Antragstellerin und des überdachten Balkons selbst, entspricht diesen Judikaturgrundsätzen und ist keine im Einzelfall aufzugreifende Überschreitung des den Vorinstanzen eingeräumten Ermessensspielraums.   Streitiges Recht 3 Ob 214/24b – § 8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 9. August 2019 wurde dem Beklagten (als dortigem Antragsgegner) auf Antrag der Klägerin (dort Antragstellerin) aufgetragen, binnen 14 Tagen nach Rechtskraft dieser Entscheidung bestimmte Erhaltungsarbeiten im Mietobjekt – einem Saunabetrieb – (insbesondere in Bezug auf die WC-Anlage und den Abwasserstrang im Boden unter der Küche) durchzuführen. Aus Anlass der daraufhin durchgeführten Arbeiten brachte die Klägerin bei der Schlichtungsstelle einen (in der Folge zu Gericht abgezogenen) Antrag nach § 8 Abs 3 MRG auf Entschädigung für die aus den unterlassenen Arbeiten resultierenden Beeinträchtigungen ein. Immaterielle Schäden sind nach ständiger Rechtsprechung nur in den vom Gesetz angeführten Fällen zu ersetzen (RS0022544 [T1]). Die Klägerin, die nach Erörterung durch das Erstgericht dezidiert erklärte, (nur) ideellen Schadenersatz zu begehren, stützt sich ausschließlich auf § 8 Abs 3 MRG. Eine Prüfung allfälliger weiterer in Betracht kommender Anspruchsgrundlagen ist damit entbehrlich. 8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten: Die nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzenden Beeinträchtigungen müssen in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang (vgl 3 Ob 85/15v) mit dem Eingriff selbst stehen; § 8 Abs 3 MRG betrifft die Beeinträchtigung des Mieters durch die von ihm zuzulassenden Arbeiten (vgl RS0111411). Während Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 Abs 3 MRG grundsätzlich ersatzfähig sind, gebührt für Beeinträchtigungen des Mieters durch die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten keine Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG. Die (bloße) Unterlassung der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten könnte vielmehr nur Gegenstand eines Verfahrens nach § 6 iVm § 37 Abs 1 Z 2 MRG sein (vgl 5 Ob 3/08i mwN; vgl auch H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 129 aE). Bei schuldhaftem Verstoß des Vermieters gegen mietvertragliche Pflichten kann neben die in § 8 Abs 3 MRG normierte Eingriffshaftung eine – im streitigen Verfahren geltend zu machende – Verschuldenshaftung für die dadurch zusätzlich entstandenen Nachteile treten (H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 121 und 129). Schon daraus folgt aber, dass eine solche Verschuldenshaftung gerade nicht mehr auf § 8 Abs 3 MRG gestützt werden kann. Soweit sich die Klägerin in erster Instanz hilfsweise erkennbar (insbesondere durch ihren Verweis auf „Belästigungen durch Staub, Schmutz und Lärm“) auch auf erlittenes Ungemach im Zusammenhang mit der tatsächlichen Durchführung der Arbeiten (ab Herbst 2019) berief, ist darüber im vorliegenden Streitverfahren nicht abzusprechen. Ein solcher Ersatzanspruch wäre vielmehr zum Gegenstand eines (weiteren) Antrags an die Schlichtungsstelle (und in der Folge allenfalls eines außerstreitigen Mietrechtsverfahrens) zu machen (gewesen). Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, März 2025 act legal... mehr lesen