Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 138/24s – Zur  Wirksamkeit von Mehrheitsbeschlüssen Nach der ständigen Rechtsprechung des Fachsenats ist im Fall des Anscheins eines Mehrheitsbeschlusses eine fristgerechte Anfechtung erforderlich, bei deren Unterbleiben der Mangel heilt. Besteht aber ein solcher Anschein nicht – wie etwa dann, wenn die Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit einen Beschluss fasst – ist von unheilbarer Nichtigkeit auszugehen (RS0118450). Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren steht etwa für eine Anfechtung von Beschlüssen einer „Miterrichtergemeinschaft“ nicht zur Verfügung, die zu einem Zeitpunkt, als die Eigentümergemeinschaft noch gar nicht existierte, ein Wohnhaus gemeinsam errichten ließ (5 Ob 497/97t). Voraussetzung einer Antragstellung gemäß § 26 Abs 1 Z 4 WEG 1975 ist nämlich, dass überhaupt ein Beschluss der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft vorliegt (RS0109645). In Zweifelsfällen hält die Rechtsprechung bei der Zulässigkeit des Außerstreitverfahrens zur Erleichterung einer Klarstellung Großzügigkeit für angebracht; aus Gründen der Rechtssicherheit soll im Zweifel bei der Abgrenzung zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen für (befristete) Anfechtbarkeit entschieden werden (RS0118451). Auch der Abschluss eines Bestandvertrags über einen Teil eines Nachbargrundstücks kann eine Verwaltungsmaßnahme sein, wenn er im Gemeinschaftsinteresse erfolgt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinschaftlichen Liegenschaft aufweist und in die dingliche Rechtsposition einzelner Wohnungseigentümer dadurch nicht eingegriffen wird. Der Eigentümergemeinschaft kommt insoweit Rechtsfähigkeit zu, sodass eine solche Maßnahme wirksamer Gegenstand ihrer Beschlussfassung sein kann. 5 Ob 169/24z – Zur Verwalterkündigung Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags sind gemäß § 28 Abs 1 Z 5 WEG Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft (5 Ob 144/19s; 5 Ob 36/13z; RS0106051 [T5]). Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags ist daher sofort vollziehbar, sodass dieser zur (vorläufigen) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung führt und deren Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses (5 Ob 144/19s; 5 Ob 36/13z; RS0125809 [T3]). Der Bestand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist zwar insoweit auflösend bedingt, als er erst bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern endgültig „bestandskräftig” ist (RS0125809). Für die Wirksamkeit der Verwalterkündigung reicht es aber aus, wenn der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht bestandkräftige Beschluss in der Folge bestandkräftig wird (5 Ob 144/19s; 5 Ob 36/13z). Die Kündigung des Verwaltervertrags (als rechtsgeschäftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft) muss der Verwalter nur dann gegen sich gelten lassen, wenn sie auf einem wirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft beruht, ihr also eine den Anforderungen des § 24 WEG genügende Willensbildung und Beschlussfassung vorangegangen ist (5 Ob 76/09a; RS0108767 [T1, T7]; RS0110769 [T3, T6, T14]). Mängel in der Willensbildung kann er in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG – grundsätzlich – als Vorfrage für die Unwirksamkeit der gegen ihn ausgesprochenen Kündigung relevieren (5 Ob 76/09a; RS0108767 [T1, T8, T13]; RS0110769 [T3]). Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist allerdings dann jedenfalls rechtswirksam, wenn seine Rechtmäßigkeit im Anfechtungsverfahren evaluiert ist oder seine fristgerechte Anfechtung (durch einen der Wohnungseigentümer) überhaupt unterbleibt. Dadurch sind allfällige Mängel der Beschlussfassung saniert (5 Ob 12/23k; 5 Ob 76/09a mwN; RS0118450 [T1]; RS0122765 [T4]). Dies gilt auch für gravierende Mängel, wie die von der Antragstellerin geltend gemachte Verletzung des Anhörungsrechts aller Wohnungseigentümer (5 Ob 155/06i). Besteht ein Anschein (Rechtsschein) eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über   Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung nach § 24 Abs 6 WEG und unterbleibt die fristgerechte Anfechtung dieses Beschlusses, heilen dessen Mängel (RS0118450; RS0109645 [T2]; RS0117554 [T1]) und der Beschluss ist rechtsgültig und endgültig bestandskräftig (5 Ob 12/23k). Der Anschlag eines Beschlusses im Haus erweckt in der Regel den Anschein (Rechtsschein) einer bereits abgeschlossenen Beschlussfassung und löst damit die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG aus (5 Ob 143/20w; RS0109645 [T8]). Nach den Feststellungen wurde in diesem Fall nach der Eigentümerversammlung das in dieser Versammlung verteilte Abstimmungsformular als Hausaushang angeschlagen, wobei in dieses die Bezeichnung der bestellten neuen Verwalterin eingefügt, der Vermerk „zum Aushang“ angebracht und auf die dazu ausgehängte „Belehrung“ hingewiesen wurde. Diese Belehrung bestand in einem Ausdruck des Gesetzestexts des § 24 WEG, in dem dessen Abs 4 und 6 farblich markiert wurden. Aufgrund dessen war davon auszugehen, dass dieser Aushang den Anschein einer bereits positiv abgeschlossenen Beschlussfassung erweckte und damit die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG auslöste. Streitiges Recht 4 Ob 45/24g – Zur Kündigung eines unbefristeten Bestandsvertrags Das bloße Vorliegen eines Mitbenützungsrechts, spricht nicht gegen das Vorliegen eines Bestandvertrags. Ein Bestandvertrag über eine unbewegliche Sache setzt nämlich nicht voraus, dass dem Bestandnehmer die ausschließliche Nutzung des Bestandgegenstands eingeräumt worden ist (RS0025022; idS auch Lovrek in Rummel/Lukas4 §§ 1092–1094 ABGB Rz 46 unter Hinweis auf den früher gebräuchlichen „Bettgehervertrag“). Auch die Einmalzahlung eines Betrages spricht nicht gegen das Vorliegen eines Bestandsvertrags. Im Anlassfall betraf der Bestandgegenstand ein Seegrundstück für Erholungszwecke. Der Vertrag fiel damit nicht unter das MRG (bzw MG). Die Einmalzahlung war – ähnlich wie bei einer „Ablöse“ – eine mögliche und bei (wie hier:) freier Mietzinsbildung auch ohne Weiteres eine zulässige Form der Mietzinsleistung (5 Ob 167/98i; RS0068036 [T4]; Lovrek in Rummel/Lukas4 §§ 1092–1094 Rz 61). Obligatorische Rechtsverhältnisse gehen bei einer Einzelnachfolge grundsätzlich nur bei einer entsprechenden Vereinbarung auf den Rechtsnachfolger über (RS0011871). In § 1120 ABGB ordnet allerdings das Gesetz ausnahmsweise für den Bestandvertrag die Vertragsübernahme eines Dauerschuldverhältnisses an (RS0011871 [T8, T10, T13]). Der Käufer tritt ex lege in das Vertragsverhältnis ein (RS0104141; RS0021208; Rassi in KBB7 § 1120 ABGB Rz 1). Der Bestandnehmer, dessen Recht (wie im Anlassfall) nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss allerdings – nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete“ (zB 1 Ob 111/16d) – gemäß § 1120 Satz 1 ABGB nach Aufkündigung dem Käufer weichen. Der Bestandnehmer, dem zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt wird, als es nach dem Bestandvertrag möglich gewesen wäre, hat aber nach § 1120 Satz 2 ABGB Schadenersatzansprüche gegen den bisherigen Bestandgeber (RS0021217) und nach allgemeinen Grundsätzen (Rassi in KBB7 § 1120 ABGB Rz 1). Der Klägerin war in diesem Fall durch die Kündigung des Käufers schon deshalb kein Schaden entstanden, weil sie per 30. 6. 2020, also 57 Jahre nach Abschluss des (zweiten) Mietvertrags, nicht zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt wurde, als es nach dem Mietvertrag 1963 möglich gewesen wäre. 8 Ob 81/24f – Wertsicherungsvereinbarung in Verbraucher-Mietverträgen Gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sind für den Verbraucher Vertragsbestimmungen nicht verbindlich, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, der Vertrag sieht bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vor, die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände sind im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt und ihr Eintritt hängt nicht vom Willen des Unternehmers ab. Auch Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter müssen sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen lassen(2 Ob 36/23t; 1 Ob 64/24d; 10 Ob 23/24s; 10 Ob 54/24z; siehe bereits 6 Ob 226/18f). Der Zweck von Wertsicherungsvereinbarungen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis aufrecht zu erhalten, schließt sie nicht aus dem Anwendungsbereich des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG aus, sondern bildet erst bei der Anwendung der Bestimmung einen wesentlichen Prüfungsmaßstab. Im Individualverfahren gilt der für Verbandsverfahren geltende Grundsatz der kundenfeindlichsten Interpretation nicht (RS0016590 [T32]; siehe insb 4 Ob 4/23a; Vonkilch in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 § 915 ABGB Rz 33; aA Leitner, Keine geltungserhaltende Auslegung von AGB auch im Individualverfahren, ecolex 2015, 754; ders, Wirksamkeit von Indexklauseln in Mietverträgen, wobl 2023, 423). Eine Wertsicherung anhand des Verbraucherpreisindex genügt dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (10 Ob 23/24s Rz 19 mwN; 10 Ob 54/24z). Es sodann zu prüfen, ob die Wertsicherungsklausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG (zur Prüfung einer mietvertraglichen Wertsicherungsklausel anhand dieser Bestimmung vgl 2 Ob 36/23t Rz 10, 8 Ob 37/23h Rz 14 und 8 Ob 6/24a Rz 6 ff; zu der an dieser Rechtsprechung geübten Kritik Rassi, Die Wertsicherung des Bestandzinses, Zak 2024/551 mwN zum Meinungsstand) verstößt: Hier war dies nicht der Fall, weil nach der getroffenen Vereinbarung eine Wertanpassung erstmals mit Jänner 2022 und damit mehr als zehn Monate nach Vertragsabschluss erfolgen konnte. Dies schließt bereits nach dem eindeutigen Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG eine Verletzung der genannten Bestimmung aus. Auf den Beginn des Mietverhältnisses kann es auch nach dem Sinn der Norm nicht ankommen, weil durch diese der Unternehmer lediglich gehalten werden soll, bereits zu Vertragsabschluss absehbare Veränderungen in den nächsten beiden Monaten entweder in die Hauptleistung des Vertrags einzupreisen (und damit einen Preisvergleich zu ermöglichen) oder aber die Möglichkeit einer Anpassung im Einzelnen auszuhandeln (vgl ErläutRV 744 BlgNR 14. GP 26). Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Juni 2025 act legal... mehr lesen

Die heutige Problemstellung lautet: „Mein Kind ist nun volljährig. Endet meine Unterhaltspflicht? “ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint dazu: Die Unterhaltspflicht der Eltern endet mit der Selbsterhaltungsfähigkeit des Kindes. Die Selbsterhaltungsfähigkeit tritt aber nicht automatisch mit dem Erreichen der Volljährigkeit ein, sondern ist altersunabhängig. Ist dem Kind wegen einer Krankheit oder einer Behinderung keine Erwerbstätigkeit möglich und sind Sozialleistungen nicht zur Deckung seiner Bedürfnisse ausreichend, kann weiterhin die Selbsterhaltungsfähigkeit fehlen. Ein ausreichendes Eigeneinkommen, dass die Selbsterhaltungsfähigkeit begründet, richtet sich darüber hinaus nach den familiären Verhältnissen. Eine bereits erlangte Selbsterhaltungsfähigkeit kann auch wieder wegfallen. Die Ausbildung des Kindes verlängert die elterliche Unterhaltspflicht. Der Unterhaltsanspruch erlischt erst nach Abschluss einer Berufsausbildung, außer das Kind bemüht sich nicht ernsthaft und zielstrebig. Im Einzelfall sind auch Ausbildungswechsel und die Weiterbildung nach abgeschlossener Berufsausbildung zu tolerieren. Dr. Iris Mutz stellt durch den langjährigen Aufbau ihrer Kernkompetenz bezüglich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das in so heiklen Situationen oft nötig ist. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Angelegenheiten und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 66/24b – Zur Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung – durch einen Wohnungseigentümer – entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum weder neu begründet werden noch bestehen bleiben, weil sie nach ihrer Zweckbestimmung (Widmung) der allgemeinen Benützung dienen. Bei notwendig allgemeinen Teilen ist die zur Wohnungseigentumsbegründung erforderliche Möglichkeit ausschließlicher Benützung durch einen Wohnungseigentümer nicht gegeben. Dabei ist es nicht erforderlich, dass ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können muss. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch dann Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (RS0117164; RS0097520 [T7, T8]). Ein Raum, der den Wasserzähler beherbergt, ist als notwendig allgemein zugänglicher Teil einer Liegenschaft zu qualifizieren (5 Ob 220/04w). Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist unwirksam (vgl etwa RS0082983; RS0082927 [Hausbesorgerwohnung]; RS0097520). Das hat seine Begründung darin, dass in einem solchen Fall bei der Nutzwertfestsetzung insgesamt ein zu hoher Nutzwert ermittelt wurde, womit es zwangsläufig jedem Miteigentümer der Anlage am erforderlichen Mindestanteil im Sinn von § 2 Abs 9 WEG mangelt (5 Ob 4/06h; RS0114510). Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer (5 Ob 137/17h mwN; 5 Ob 225/18a; RS0082983 [T10]; RS0082927 [T6]), denen schuldrechtliche Benützungsbefugnisse an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten zukommen (5 Ob 279/00s; 7 Ob 4/16p; 5 Ob 136/20s). Die Existenz der Eigentümergemeinschaft und deren Kompetenzen in Bezug auf die Verwaltung der Liegenschaft ist nicht anders zu beurteilen als in einem Vorgründungsstadium, in dem an einer Liegenschaft zu Gunsten der Teilhaber bereits Miteigentum einverleibt sei, mag der Wohnungseigentumsvertrag allenfalls rechtsunwirksam und die Einverleibung im Grundbuch nichtig (vernichtbar) sein. Nur wenn die rechtskonforme Gestaltung keine geänderte Summe der Nutzwerte/Mindestanteile verlangt (weil etwa nur Zubehör-Wohnungseigentum betroffen ist), führt die Einverleibung von Wohnungseigentum an nicht wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht zu einer Gesamtnichtigkeit (5 Ob 4/06h; 7 Ob 4/16p). Streitiges Recht 5 Ob 15/24b – Rechtsnachfolgeklauseln, die die Belastung durch eine bereits erteilte Vorwegzustimmung zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG des jeweiligen Vorgängers umfassen, können auch dessen Rechtsnachfolger binden Die Wohnanlage wurde im Jahr 2013 errichtet. Der Großteil der aktuellen Wohnungseigentümer hatte mit der die Wohnungseigentumsanlage errichtenden Bauträgerin jeweils einen Bauträgervertrag abgeschlossen. Darin wurde festgehalten: „Für den Fall, dass die Eigentümer diverser Stellplätze im Freien hinkünftig beabsichtigen, diese durch ein Flugdach zu überdachen, erteilen die übrigen Erwerber durch Unterfertigung dieses Vertrags bereits ihre ausdrückliche Zustimmung zu diesen Bauführungen, sodass eine Beschlussfassung im Sinne des jeweiligen gültigen WEG nicht mehr vonnöten ist.“ Im August 2020 ließen die Beklagten im Bereich ihrer Stellplätze im Freien ein Flugdach errichten, ohne sich zuvor mit den übrigen Wohnungseigentümern abzustimmen. Das dafür (anstelle der ursprünglichen Punktfundamente neu) hergestellte Streifenfundament ragt – mit seiner Oberkante in einer Tiefe von 85 cm unter der Erde – 40 bis 50 cm in die allgemeinen Teile der Liegenschaft hinein. Auf diesem Streifenfundament wurden 5 Betonsockel für 5 senkrechte Stahlträger mit einer Höhe von 4,5 m aufgebracht. Während die Betonsockel ebenfalls in den Allgemeingrund hineinragen, befinden sich die Stahlträger zur Gänze auf der Grundfläche der Kfz-Abstellplätze der Beklagten. Die Kläger begehrten – gestützt auf § 523 ABGB –, die Beklagten zu verpflichten, das Flugdach samt den Fundamenten und den darauf angebrachten Bauelementen zu beseitigen, den Zustand vor Errichtung des Flugdaches wiederherzustellen und künftig entsprechende Baumaßnahmen zu unterlassen. Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen seines Wohnungseigentumsobjekts unter den in § 16 Abs 2 WEG dargestellten Voraussetzungen berechtigt. Schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitgerichts einzuholen. Tut er das nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) in Anspruch genommen werden (RS0083156; RS0005944 [T2]). Dabei ist jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, solche eigenmächtige Eingriffe eines anderen Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren (RS0012137; RS0012112). Nicht eigenmächtig handelt, wer die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu seinem Änderungsvorhaben eingeholt hat. Diese Zustimmung kann bereits vorweg, also für die Durchführung zu einem späteren Zeitpunkt, erteilt werden; das kann insbesondere aber nicht nur im Wohnungseigentumsvertrag geschehen (vgl 5 Ob 25/24y [Kaufvertrag]; 5 Ob 104/22p; 5 Ob 45/21k [jeweils Wohnungseigentumsvertrag]; 5 Ob 246/18i [Benützungsvereinbarung]). Der Umfang der Duldungspflicht des zustimmenden Wohnungseigentümers richtet sich (auch) im Fall einer vorweg wirksam erteilten Zustimmung nach der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarung. Die in den einzelnen Bauträgerverträgen enthaltene Zustimmungserklärung wurde in diesem Fall als ausreichend bestimmt und für die Erwerber und späteren Wohnungseigentümer bindend beurteilt. Sie umfasst mangels Beschränkung auf eine bestimmte Art der Ausführung vor allem auch das von den Beklagten konkret ausgeführte Flugdach. Die Kaufverträge der Kläger, die als Einzelrechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber und Wohnungseigentumsbewerber nicht Vertragspartner eines dieser Bauträgerverträge waren, enthalten entsprechende Rechtsnachfolgeklauseln. Diese umfasst auch die Belastung durch eine bereits erteilte Vorwegzustimmung zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG des jeweiligen Vorgängers. 5 Ob 109/24a – Zur Widmung wohnungseigentumstauglicher Objekte Die im Erdgeschoß gelegenen Objekte waren als Geschäftslokale gewidmet. Ab ca 1960 wurden die Geschäftsräume im Erdgeschoß von einer Bank genutzt, die ab etwa 1975 auch die beiden, nunmehr dem Beklagten zugeordneten Wohnungen im ersten Stock, in den Verband der von ihr genutzten Räumlichkeiten einbezog, indem zwischen den Stockwerken ein Durchbruch hergestellt wurde. Der Beklagte vermietet diese Objekte nunmehr an eine GmbH, die darin einen Beherbergungsbetrieb (Hostel) betreibt. Der Wohnungseigentümer, der Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944). Zu prüfen ist dabei die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens; die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens (RS0083156 [T20]). Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG. Spätere Widmungsänderungen können allenfalls auch konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden (RS0082712 [T10; T12]; 5 Ob 210/13p ua). Von einer solchen konkludente Widmungsänderung war hinsichtlich der im ersten Stock gelegenen Wohnungen (die seit etwa 1975 als Bestandteil einer Bankfiliale gewerblich genutzt worden waren) auszugehen. Liegt – wie in diesem Fall – eine völlig unspezifische Geschäftsraumwidmung vor, ist die Verkehrsüblichkeit nicht allein, sondern nur als ein mögliches Auslegungskriterium für die Beurteilung mit heranzuziehen, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts eine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt oder nicht. Es ist davon auszugehen, dass Wohnungseigentümer im Fall einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung sich schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt haben (5 Ob 134/22z mwN; 5 Ob 68/24x).  Die Verwendung der Räumlichkeiten als Hostel war daher zulässig. 5 Ob 169/24z – Zur Rechtswirksamkeit der Kündigung eines Verwaltervertrages Nach der Eigentümerversammlung wurde das in dieser Versammlung verteilte Abstimmungsformular als Hausaushang angeschlagen, wobei in dieses die Bezeichnung der bestellten neuen Verwalterin eingefügt, der Vermerk „zum Aushang“ angebracht und auf die dazu ausgehängte „Belehrung“ hingewiesen wurde. Diese Belehrung bestand in einem Ausdruck des Gesetzestexts des § 24 WEG, in dem dessen Abs 4 und 6 farblich markiert wurden. Dieser Aushang der den Anschein einer bereits positiv abgeschlossenen Beschlussfassung erweckte, wurde als ausreichend befunden, die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG auszulösen. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags ist, weil er gemäß § 28 Abs 1 Z 5 WEG der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen ist, sofort vollziehbar, sodass dieser zur (vorläufigen) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung führt und deren Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern, ist ein Beschluss über die Verwalterkündigung endgültig bestandskräftig. Dadurch werden allfällige Mängel der Beschlussfassung saniert. 5 Ob 194/24a – Zur nachträglichen Erhöhung von Betriebs- und Verwaltungskosten-Akonti Der Verwalter ist in Vertretung der Eigentümergemeinschaft im Sinn des § 18 WEG 2002 berechtigt, die sich aus den Vorschreibungen und Abrechnungen ergebenden Fehlbeträge im streitigen Rechtsweg vom säumigen Wohnungseigentümer einzuklagen (vgl 5 Ob 99/21a; 5 Ob 116/19y). Die Eigentümergemeinschaft genießt auch dann, wenn – wie hier – nicht an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet wurde und daher ein sogenanntes „Mischhaus“ vorliegt, im Sinn des § 18 WEG (eingeschränkte) Rechtsfähigkeit und kommt damit die Befugnis zu, Rückstände von säumigen Wohnungseigentümern einzuklagen. Auch im Mischhaus (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht5 § 34 WEG Rz 2) – besteht die Verpflichtung des Verwalters, hinsichtlich der nach § 32 Abs 1 WEG von den Mit- und Wohnungseigentümern zu tragenden liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen für ausreichende Vorauszahlungen zu sorgen (5 Ob 201/23d). Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten, um im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden (5 Ob 144/15k; 5 Ob 201/23d je mwN). Daher könnten fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521 [T4]; RS0112884; Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 32 WEG² Rz 70). Dem Verwalter steht es im Rahmen der ordentlichen Verwaltung frei, im Fall einer akuten Liquiditätskrise monatliche Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Diese Rechtsprechung bezieht sich aber nur auf Erhöhungen während des laufenden Jahres für künftige Monate, nicht aber auf vergangene oder sogar bereits abgerechnete Perioden. Die nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskostenakonti nach § 32 WEG ist mangels gesetzlicher Grundlage nicht möglich. Eine aus einem erkannten Irrtum erforderliche Korrektur einer bereits gelegten Jahresabrechnung (samt entsprechend korrigiertem Verteilungsschlüssel) erfordert jedenfalls die Erfüllung der formalen Voraussetzungen für eine Jahresabrechnung nach § 34 WEG, sodass daraus abgeleitete Rückstände erst nach Übermittlung einer entsprechend korrigierten Jahresabrechnung an alle Miteigentümer fällig werden könnten. 4 Ob 1/25p – Zur Mieterkündigung Der § 33 Abs 1 MRG (nach dem eine fristwidrige Kündigung nicht mehr unwirksam ist, sondern das Bestandverhältnis zum nächstmöglichen Termin auflöst wird) gilt nach dem Wortlaut gleichermaßen für die Vermieter- wie auch die Mieterkündigung. Eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, welche auf die künftige Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses gerichtet ist. Sie bedarf des Zugangs an den Kündigungsempfänger, nicht aber dessen Annahme. Die Rechtslage wird bereits durch ihren Zugang geändert. Vor diesem Hintergrund ist eine Zustimmung der Mieterin –zu dem durch ihre eigene Kündigung bewirkten und aufgrund ihres verspäteten Zugangs auf den nächstmöglichen Termin verschobenen Ende des Bestandverhältnisses – nicht erforderlich. 4 Ob 16/25v – Zur Abgrenzung zwischen Miete und Prekarium (Bittleihe) Die Beklagte nutzte von 1985 bis 2002 eine ca 31 m2 große Kellerwohnung im Haus der Klägerin, wobei vereinbart wurde, dass die Beklagte dem (damaligen) Liegenschaftseigentümer dafür (geldwertäquivalent zur Nutzung der Wohnung) bestimmte Dienstleistungen (Stiegenhausreinigung, Hofbetreuung und sonstige Hausarbeiten) erbringt. Sie musste dafür weder Mietentgelt noch (abgesehen vom eigenen Stromverbrauch) Betriebskosten bezahlen. Seit 1991 musste sie auch keine Dienstleistungen mehr erbringen. 2002 zog die Beklagte von der Kellerwohnung in die (66 m² große) streitgegenständliche Wohnung im Hochparterre desselben Hauses. Im Zusammenhang mit diesem Umzug wurde zwischen ihr und dem damaligen Liegenschaftseigentümer vereinbart, dass sie nunmehr einen Teil der – für die streitgegenständliche Wohnung anfallenden – Betriebskosten, aber weiterhin keinen Mietzins zu zahlen habe. Dienstleistungen wurden für die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht vereinbart oder erbracht. Aufgrund dieser Umstände war von einer Novation auszugehen und der neue Vertrag losgelöst von den früheren Vereinbarungen zu prüfen. Das kennzeichnende Merkmal einer Bittleihe im Sinn des § 974 ABGB liegt darin, dass eine Verbindlichkeit des Verleihers zur Gestattung des Gebrauchs nicht besteht, weil der Gebrauch der Sache bloß gegen jederzeitigen Widerruf überlassen wurde (RS0020524). Das durch diese freie Widerruflichkeit gekennzeichnete Prekarium kann ausdrücklich vereinbart sein oder sich schlüssig aus den Umständen des Falls ergeben. Letzteres etwa deshalb, weil im Allgemeinen niemand ohne entsprechendes Entgelt eine Verpflichtung eingeht, mit der man an der freien Ausübung des Eigentumsrechts eingeschränkt wird (RS0019196). In diesem Fall wurde von der Widerruflichkeit ausgegangen, da die Leistungen der Beklagten schon die tatsächlichen Kosten der klagenden Eigentümerin nicht abdeckten, weshalb ein Prekarium vorliege. Die Klägerin konnte daher die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu Recht begehren. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Mai 2025 act legal... mehr lesen