Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Streitiges Recht 3 Ob 67/24k – Trotz Vordatierung des Mietvertragsbeginns (vor Vertragsabschluss) Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung Die klagende Gemeinde ist Eigentümerin eines Wohnobjekts, mit einer darin gelegenen Sozialwohnung. Die Streitteile schlossen immer wieder fortlaufend befristete Mietverträge. Zuletzt wurde mit schriftlichem Nachtrag vom 22. 3. 2017 das Mietverhältnis einvernehmlich um weitere drei Jahre bis 31. 1. 2020 verlängert. Mit schriftlichem Nachtrag vom 3. 4. 2020 vereinbarten die Streitteile diese Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre bis 31. 1. 2023. Eine neuerliche Verlängerung des Mietverhältnisses wurde sodann abgelehnt. Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Nach § 29 Abs 4 MRG können Mietverträge, die nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, so ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor (7 Ob 201/17k). Nach ständiger Rechtsprechung ist die Befristung durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf der Endtermin bestimmt ist (RS0090569). Der Mieter muss sich von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen können. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer eindeutig festgelegt ist (RS0070201). Der bestimmte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen (7 Ob 201/17k; 5 Ob 211/22y). Es ist außerdem zulässig, ein bisheriges (befristetes) Mietverhältnis (einvernehmlich) aufzulösen und daran ein weiteres befristetes Mietverhältnis anzuknüpfen (vgl 7 Ob 201/17k; 5 Ob 65/23d). Auch an die stillschweigende Verlängerung kann sich eine neue ausdrückliche (schriftliche) Verlängerung anschließen, die bei Wohnungen aber mindestens drei Jahre betragen muss (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG § 29 Rz 20). Für all diese Befristungen gelten die zuvor beschriebenen Anforderungen (bestimmter Endtermin, Schriftformerfordernis und bei Wohnungsmietverträgen die Mindestdauer von drei Jahren). Die Mindestvertragsdauer muss nicht unbedingt ab Unterzeichnung des Vertrags bestehen. Im Ergebnis ist ein auf ein Datum (nur) vor der Vertragserklärung des Vermieters „rückdatierter“ Befristungsbeginn zumindest dann unschädlich, wenn – wie hier – die auf die von ihm gewünschte Befristung abzielende Vertragserklärung des Mieters noch vor Fristbeginn erfolgt, der Mieter dabei nicht unter Druck steht und die Nutzung des Bestandobjekts während des gesamten Befristungszeitraums gesichert ist. Die in den Nachträgen vom 22. 3. 2017 und 3. 4. 2020 enthaltenen Befristungen waren somit wirksam. Das (zuletzt verlängerte) befristete Mietverhältnis hat damit am 31. 1. 2023 geendet. Da dieses in der Folge von der Klägerin nicht mehr verlängert wurde, benützt die Beklagte die Wohnung seither titellos, weshalb die Räumungsklage berechtigt war. 4 Ob 44/24k – Umdeutung in ein Wohnungsfruchtgenussrecht, wenn bereits im Kaufvertrag ein von der Neuparifizierung unabhängiges Nutzungsrecht eingeräumt wurde und die Einverleibung des Eigentums in der Folge nur an der unerwartet nicht erteilten Zustimmung Dritter scheitert An der verfahrensgegenständlichen Wohnung Top W 34 (alt) wurde Wohnungseigentum begründet, der Ersterwerber wurde dadurch Wohnungseigentümer. In Abänderung der ursprünglichen Pläne teilte der Ersterwerber die Top W 34 (alt) jedoch in zwei baulich getrennte Wohnungen mit gesonderten Eingängen, nämlich Top W 34 (neu) mit ca 35 m² (zzgl ca 7,5 m² Terrasse) und Top W 35 mit ca 66 m² (zzgl 10,35 m² Terrasse). Im Jahr 1996 verkaufte der Ersterwerber sodann „jene im noch einzuleitenden Nachtragsparifizierungsverfahren zu ermittelnden Anteile an der gegenständlichen Liegenschaft, auf die sich in natura die Wohnung Top 34 (neu) im Ausmaß von 35 m², bestehend aus Wohnraum und Nebenräumen (zuzüglich einer Terrasse von ca. 7,5 m²) bezieht“, an A*. Nachdem über das Vermögen des Ersterwerbers der Konkurs eröffnet worden war, verkaufte sodann der Masseverwalter mit (gerichtlich genehmigtem) Kaufvertrag vom 16. 9. 1997 an den Beklagten „jene Liegenschaftsanteile, die erforderlich sein werden, um Wohnungseigentum an der von dem Verkäufer errichteten, im angeschlossenen Plan Beilage ./1 schwarz schraffierten Wohnung W 35 im Ausmaß von ca 66,83 m² samt im angeschlossenen Plan Beilage ./2 schwarz schraffierten Terrasse im Ausmaß von ca. 10,35 m² zu begründen“. In der Folge wurden die Planänderungen baubehördlich bewilligt und die Nutzwerte neu festgesetzt, jedoch nicht im Grundbuch einverleibt. Der Abschluss eines neuen Wohnungseigentumsvertrags scheiterte damals an der Zustimmung eines dritten Wohnungseigentümers. Die Wohnung W 35 wurde dem Beklagten noch im Jahr 1996 übergeben und von ihm 1997 zu Wohnzwecken bezogen. Seit dem Jahr 2005 vermietet er diese. Er überweist monatlich Betriebskosten, spätestens seit dem Jahr 2010 werden diese aber von der Hausverwaltung an ihn rücküberwiesen. Bis dato wurde weder ein Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet, der ein Wohnungseigentumsobjekt W 35 vorsieht, noch der Beklagte im Grundbuch einverleibt [als Eigentümer oder sonst Berechtigter]. Top W 34 wurde von A* im Jahr 2004 an Ing. W* weiterveräußert, und zwar als W 34 (neu) ausdrücklich im Ausmaß von ca 35 m² bzw der neu ermittelten 30/979stel Anteile. Mangels wirksamer Nutzwertänderung waren dessen ungeachtet aber beide im Grundbuch als Eigentümer von Top W 34 (alt) im Ausmaß von 121/960stel-Anteilen einverleibt. Der Kläger kaufte den Anteil von Ing. W*, sohin 121/960stel-Anteile bzw ca 100 m² (Top W 34 [alt]) laut Grundbuch bzw realiter Top W 34 (neu) mit 30/979stel-Anteile bzw ca 35 m², um 48.500 EUR. Der Kaufvertrag für die Top 34 beinhaltet weder einen Plan der Wohnung noch eine nähere Beschreibung oder Spezifikation von Top W 34. Nach den Feststellungen war dem Kläger damals aber bekannt, dass der Grundbuchstand von den tatsächlichen baulichen Verhältnissen im Dachgeschoss abwich. Ihm war auch bekannt, dass die Wohnung W 34 (alt) nicht wie ursprünglich geplant ausgeführt wurde, sondern baulich als zwei getrennte Einheiten mit zwei getrennten Eingängen, nämlich W 34 (neu) und W 35 (neu), errichtet worden war. Er nahm keine nach Außen wahrnehmbaren Nachforschungen betreffend die Wohnung W 34 (alt) vor. Insbesondere verzichtete er auf eine Besichtigung der Wohnungen W 34 (neu) und W 35 (neu) vor Unterfertigung des Kaufvertrags. Der Kläger (Top W34) begehrte (sinngemäß) festzustellen, dass dem Beklagten (Top W35) kein Recht zur Benützung oder Verfügung, insbesondere Vermietung, des Wohnungseigentumsobjekts W 34 einer näher bezeichneten Liegenschaft oder von Teilen davon zukomme, insbesondere nicht an einem abgetrennten, von ihm als Top 35 bezeichneten Teil dieses Wohnungseigentumsobjekts. Naturgemäß können auch noch nicht existente Sachen verkauft werden (vgl RS0023320). Kaufgegenstand war hier nach der Intention der Vertragsparteien kein Anteil eines – gemäß § 12 Abs 1 WEG grundsätzlich unteilbaren – Mindestanteils, sondern ein wohnungseigentumstaugliches Objekt, das vom Kaufvertrag über Top W 34 (neu) gerade nicht umfasst war, und an dem bloß noch kein selbständiges Wohnungseigentum begründet worden war. (Die vom Kläger vertretene Ansicht zur „Untauglichkeit“ der Vertragskonstruktion würde im Übrigen dazu führen, dass auch er nie derivativ oder originär Eigentum erworben hätte.) Dem Beklagten sollte – neben seinem Forderungsrecht – sofort ein unbedingtes, umfassendes und ausschließliches Nutzungs- und Verwertungsrecht an der zwar noch nicht rechtlich, aber bereits faktisch existenten Wohnung W 35 zukommen. Ungeachtet der (in beiden Kaufverträgen geregelten) wechselseitigen Pflichten in Bezug auf die geplante Wohnungseigentumsbegründung, wurde die Wohnung W 35 an den Beklagten sogleich übergeben, womit laut Kaufvertrag sämtlicher Nutzen und Vorteil sowie alle Lasten und Gefahren übergehen sollten. Die Auslegung des Berufungsgerichts, dass der Vertragszweck hier nicht für eine Rückabwicklung, sondern für eine Umdeutung in ein (zumindest obligatorisches) Wohnungsfruchtgenussrecht spreche, ist aber gerade in diesem besonders gelagerten Fall, in dem bereits im Kaufvertrag ein von der Neuparifizierung unabhängiges Nutzungsrecht eingeräumt wurde, und die Einverleibung des Eigentums in der Folge nur an der unerwartet nicht erteilten Zustimmung Dritter scheiterte, jedenfalls vertretbar. Dies gilt gleichermaßen unter dem Gesichtspunkt ergänzender Vertragsauslegung wie in 1 Ob 14/97h (dingliches Wohnrecht statt Stockwerkseigentum) oder als Konversion wie in 3 Ob 109/22h (Superädifikat statt Baurecht). 5 Ob 164/24i – Kein Wohnungseigentum/ keine Benützungsregelung an notwendigen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (RS0097520; 5 Ob 225/18h) ist die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also Teilen, die der allgemeinen Benützung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht, unwirksam. Darauf beruhende Grundbuchseintragungen sind absolut nichtig (5 Ob 226/07g [Hausbesorgerwohnung]; RS0082927). In diesem Fall wurde von der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung ausgegangen, weil sich der allgemeine Wasseranschluss, der auch für den Beklagten und die anderen Wohnungseigentümer erreichbar sein muss, in dem als Zubehör dem Objekt der Kläger zugeordneten Kellerabteil befindet. Die Streitteile sind daher entgegen dem aufrechten Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer, weil sie über keinen dem Gesetz entsprechenden Mindestanteil verfügen (vgl RS0114510). Nach bereits bestehender Rechtsprechung (5 Ob 279/00s; 7 Ob 4/16p; 5 Ob 137/17h) kann dann, wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung aktuell aussichtslos ist, weil kein Einvernehmen der Wohnungseigentümer erzielt werden kann, schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten bestehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer derartigen Benützungsvereinbarung ist aber jedenfalls, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils einer Wohnungseigentumsliegenschaft – überhaupt benützbar und auch rechtlich verfügbar sind (vgl zu schlichtem Miteigentum 3 Ob 51/03a; 10 Ob 25/06h; H. Böhm/Palma in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 828 Rz 46; Sprohar-Heimlich in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar IV5 § 835 ABGB Rz 18). Allgemeine Teile einer Liegenschaft kann eine Benützungsvereinbarung daher nur dann erfassen, wenn sie verfügbar sind; notwendig der allgemeinen Benützung dienende Teile der Liegenschaft sind aber nicht verfügbar (5 Ob 264/08x). Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft können daher nicht Gegenstand einer rechtswirksamen obligatorischen Benützungsvereinbarung sein, was gerade für den Fall einer nichtigen Wohnungseigentumsbegründung bedeutsam ist, zumal die mit Nichtigkeit belastete Einheit in der Regel allen Miteigentümern zur Verfügung zu stehen hat (Prader WEG6.08 § 17 Anm 2). Grundsätzlich sind notwendig allgemeine Teile an Liegenschaften solche, die kraft ihrer Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör benutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden (RS0117164). In der Judikatur sind als notwendig allgemeine Fläche insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft (5 Ob 264/08x) oder auch Flächen anerkannt, die nur zu einer bestimmten Wohnung oder zu einem bestimmten Geschäftslokal führen und vom Eigentümer dieses Objekts allein benutzt werden müssen (RS0013189). Das Erfordernis der allgemeinen Benützung ist auch dann gegeben, wenn nur ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (RS0117164). Demgemäß gelten als notwendig allgemeine Teile insbesondere Hofflächen, die erforderlich sind, um zu Wohnungseigentumsobjekten zu gelangen (5 Ob 151/20x), Heizungs- und Aufzugsanlagen, Stiegenaufgänge sowie Gänge und Durchgänge, die dem Zu- oder Durchgang von mehr als einem Wohnungseigentümer dienen (vgl Ofner in GeKo, Wohnrecht II2 § 2 Rz 33 mwN aus der Rechtsprechung). Ausschlaggebend für die Beurteilung der Fläche als notwendig allgemeiner Teil ist die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft (5 Ob 109/10f; 5 Ob 182/08p – [Vorrichtung zum Erreichen eines Stapelparkplatzes]). Nach der Rechtsprechung können Zugangsalternativen ein „Angewiesensein“ auf allgemeine Teile der Liegenschaft beseitigen (5 Ob 5/95; 5 Ob 264/08x; 5 Ob 201/09h). Die Einbeziehung von außerhalb der Liegenschaft gelegenen Zugangsmöglichkeiten über öffentliche Verkehrsflächen kann den wohnungseigentumsrechtlichen Charakter eines allgemeinen Teils aber nicht beeinflussen (5 Ob 201/09h). Auch wenn Gegenstand dieser Entscheidung die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung über eine Verbindungsfläche zwischen zwei Gebäuden war, sind diese Prinzipien auch hier heranzuziehen, weil auch im vorliegenden Fall auf die rechtliche Verfügbarkeit der in Rede stehenden Fläche als Voraussetzung für eine Benützungsvereinbarung davon abzustellen ist. Da die Fläche „Top 4 Zufahrt/Zugang“ somit nicht als für eine Benützungsvereinbarung verfügbar anzusehen ist, kann in der Zuweisung dieser Fläche an die Kläger im Wohnungseigentumsabänderungsvertrag entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine rechtlich zulässige obligatorische Benützungsvereinbarung eines ausschließlichen Nutzungsrechts der Kläger daran gesehen werden. Ein ihnen rechtswirksam eingeräumter Rechtstitel, aufgrund dessen sie den Beklagten als (schlichten) Miteigentümer von der Mitnutzung dieser Fläche ausschließen dürften, war daher nicht zu erkennen.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 114/24m – Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG betreffend Änderungen an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Der Erstantragsteller ist Miteigentümer, verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung Top 1 und Keller Top 7. In dem Bezug habenden Kaufvertrag, aber auch in den Kaufverträgen sämtlicher Antragsgegner wird auf eine Benützungsregelung verwiesen, die die ausschließliche Benützung von Gartenflächen und Parkplätzen für die beiden Eigentümer der Erdgeschosswohnungen (eine davon nun im Eigentum des Antragstellers) beinhaltet. Sie sind demnach berechtigt, die jeweils zugewiesenen Grundflächen ausschließlich und alleine zu benützen und dort allenfalls Baulichkeiten, insbesondere Gartenmauern, Garagen und dergleichen zu errichten. Es war unstrittig, dass die vom Antragsteller auf der ihm zur alleinigen Benützung zugewiesenen Fläche errichtete Doppelgarage samt Terrasse (auf deren Dach) aufgrund dieser Vorwegzustimmung nur vom Antragsteller genutzt wird und – obwohl nach wie vor allgemeiner Teil – auch nur von ihm genutzt werden kann. Der Antragsteller begehrt die Zustimmung der Erst- bis Viertantragsgegner zum Bauvorhaben „Zubau Wintergartenkonstruktion sowie Errichtung einer Photovoltaikanlage“ auf dem näher bezeichneten Grundstück gemäß einem näher bezeichneten Baubescheid und Architektenplan zu ersetzen. Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG kann eine Zustimmung zu einer Änderung unter bestimmten Voraussetzungen nicht verweigert werden und eine nicht erteilte Zustimmung gerichtlich ersetzt werden: Danach darf jegliche Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Wenn für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, verlangt § 16 Abs 2 Z 2 WEG zusätzlich, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Für bestimmte Maßnahmen, wie etwa die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, der Heizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen darf die Zustimmung aus diesem Grund jedenfalls nicht verweigert werden. Schon der Gesetzeswortlaut des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst Änderungen, bei denen (auch) allgemeine Teile der Liegenschaft „in Anspruch genommen“ werden. Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats ist der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG weit auszulegen, sodass auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft erfasst sind, und sogar Fälle, in denen ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind (RS0083108 [T1]; 5 Ob 213/04s). Dabei kommt es nicht darauf an, ob dem Antragsteller am betreffenden Teil der Liegenschaft bereits ein Benützungsrecht zukommt. Voraussetzung dafür, eine Änderung an allgemeinen Teilen § 16 Abs 2 WEG zu unterstellen, ist lediglich, dass die Änderung für eine vorteilhaftere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienlich ist (RS0083108 [T1]; 5 Ob 28/05m). Anders wäre es dann, wenn der Antragsteller die Zuweisung eines Teils einer Allgemeinfläche an ihn als Wohnungseigentümer und damit eine Änderung der wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien begehrt hätte; dies würde der Einstimmigkeit bedürfen und wäre einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich. Diesfalls wäre das Begehren nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst (5 Ob 38/01a; RS0117159). Hier begehrte der Antragsteller jedoch nicht die Zuweisung eines Teils der Allgemeinfläche an ihn zwecks Eingliederung in sein Wohnungseigentumsobjekt. Gegenstand seines Sachantrags ist nur, die Zustimmung der Antragsgegner zu einem konkreten Bauvorhaben im Bereich der Doppelgarage zu ersetzen, die auf der ihm zur Alleinbenützung zugewiesenen Fläche von ihm errichtet worden war. Grundsätzlich kommt aufgrund dieser Benutzungsvereinbarung dem Antragsteller die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu (5 Ob 73/14t; 5 Ob 40/12m). Seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht steht § 828 ABGB, wonach kein Teil einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, auch im Bereich des Wohnungseigentums aber dann entgegen, wenn eine Widmungsänderung oder ein Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber vorliegt und deren wichtige Interessen berührt werden (RS0013205; RS0013604). Dies ist hier aufgrund der geplanten Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen, der Fall. Es handelt sich bei den begehrten Baumaßnahmen um bleibende Substanzveränderungen, die – da allgemeine Teile betroffen sind – entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder eben der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG bedürfen. 5 Ob 158/24g – Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Errichtung eines Poolhauses Die Streitteile sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden jeweils mit Wohnungseigentum an Wohnungen und Kfz-Abstellplätzen. Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer der Wohnung Top 1 samt Gartenanteil, in dem er ein Pool Haus errichtet hat. Der Antragsteller begehrte die Zustimmung der Antragsgegner zur Errichtung dieses Poolhauses im Bereich der Gartenfläche des Antragstellers zu ersetzen ebenso ab wie den Eventualantrag, die Zustimmung zur Errichtung laut einem näher bezeichneten Architektenplan zu ersetzen. Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren sind zwar an die Bestimmtheit des Begehrens keine allzu strengen Anforderungen zu stellen (RS0070562). Allerdings hat der Antragsteller – um die vom Gericht zu treffende Entscheidung zu ermöglichen, ob die übrigen Miteigentümer einer Liegenschaft eine bestimmte Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG zu dulden und bejahendenfalls die zur Erwirkung einer allenfalls erforderlichen Baubewilligung notwendige Zustimmung zu erteilen haben – die Änderungen sowie die Art und Weise ihrer Durchführung in seinem Antrag so genau zu beschreiben, dass das Vorliegen der privatrechtlichen Voraussetzungen dieser Duldungs- und Zustimmungspflicht der übrigen Miteigentümer verlässlich beurteilt werden kann. Dem Antragsteller ist im Verfahren Gelegenheit zur entsprechenden Modifikation oder Vervollständigung zu geben (RS0083165). Eine Präzisierung kann etwa durch Vorlage eines konkreten Bauansuchens erfolgen (RS0083165 [T2]). Demnach war die Ausführung des Sachverständigen, dass ein kubisches Erscheinungsbild beim Pool Haus mittels einer formalen Fuge zwischen dem Baukörper und der Dachfläche erreicht werden könnte, für ein ausreichend konkretes Antragsbegehren nicht ausreichend, weil sich daraus – selbst unter Berücksichtigung der vom Sachverständigen vorgezeigten, aber nicht zum Akt gegebenen Prinzip-Skizzen – nicht ausreichend ableiten lässt, von welcher konkreten Fuge in welcher konkreten Ausgestaltung dabei die Rede ist. Zu berücksichtigen ist hier auch, dass das Pool Haus vom Antragsteller bereits errichtet wurde, sodass der Sachantrag Umbauarbeiten daran betrifft und seine Modifikation durchaus im Sinn einer – nach der zitierten Rechtsprechung unzulässigen – vom Antragsteller vorgegebenen Bedingung verstanden werden kann. Auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren muss das Gericht, bevor es ein unbestimmtes, unschlüssiges oder widersprüchliches Begehren abweist, dessen Verbesserung anregen (vgl RS0037166) und darf eine Partei in seiner Entscheidung nicht mit seiner Rechtsansicht überraschen (RS0037300 [T53]). Die Unterlassung dieser Erörterung kann einen Verfahrensmangel begründen. Diesfalls hätte der Rechtsmittelwerber aber darzulegen, welches zusätzliche oder andere Vorbringen er aufgrund der von ihm nicht beachteten neuen Rechtsansicht erstattet hätte; er hat die Relevanz dieses Erörterungsmangels darzulegen (vgl RS0037300 [T48]). Dies ist hier unterblieben: bloß abstrakte Erwägungen reichen nicht aus (RS0120213 [T23]).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Jänner 2025 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Streitiges Recht 5 Ob 4/24k – Zur rechtmäßigen Vorschreibung von Akonti-Beträgen durch den Verwalter Im Oktober 2016 ließen die Beklagten ihr Wohnungseigentumsobjekt einseitig von der zentralen Heizungsversorgung trennen und die vorhandenen Heizkörper demontieren. Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrt von den Beklagten die Zahlung der ihnen für den Zeitraum Juni 2020 bis April 2023 vorgeschriebenen Heizkostenakonti. Aufwendungen im Sinn des § 32 Abs 1 WEG sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft entstehen (vgl RS0069987 [T22]). Dem Verwalter kommt die Aufgabe zu, für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]). Solange die Mehrheit der Miteigentümer dem Verwalter keine (abweichende) bindende Weisung erteilt, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend (RS0083581). Nach ständiger Rechtsprechung können Akontozahlungen selbst dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, ist jeder einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten (RS0112884). Fragen der Rechtmäßigkeit oder Richtigkeit einer Vorschreibung können erst nach der Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 geklärt werden. Auch die Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist dort durchzusetzen. Zum Prüfungsumfang gehört dabei auch die Frage, ob die in der Abrechnung enthaltenen Ausgaben überhaupt Aufwendungen für die Liegenschaft betreffen und damit auch, ob ein Aufwand von der Eigentümergemeinschaft oder vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen ist (RS0116821 [T4]; 5 Ob 116/19y mwN). Ob überhaupt und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die den Beklagten vorgeschriebenen Akonto-Beiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten könnten, ist somit nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern der Prüfung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vorbehalten (5 Ob 116/19y). 5 Ob 147/24i – Zur Präklusion des Mietzinsanhebungsrechts nach dem Tod des Mieters Die Antragstellerin ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft mit dem gegenständlichen Objekt Geschäftslokal G8 samt Lager im Kellergeschoß 1C. Die Mutter der Antragsgegnerin mietete dieses mit Vertrag vom 9. 4. 1984 an. Sie verstarb am 25. 6. 2018. Per E-Mail vom 9. 7. 2018 wurde der Vertreterin der Antragstellerin die Sterbeurkunde der damaligen Mieterin übermittelt.   Mit Beschluss vom 19. 2. 2021 wurde die Verlassenschaft der Antragsgegnerin zur Gänze eingeantwortet. Mit Schreiben vom 31. 3. 202 machte die Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin die Mietzinsanhebung gestützt auf § 46a Abs 2 MRG wie dort konkret ausgeführt, geltend. Die Antragsgegnerin wendete insbesondere die Präklusion des Anhebungsbegehrens unter Hinweis auf die Todesanzeige vom 9. 7. 2018 ein. Der Tod der Hauptmieterin löste grundsätzlich das Anhebungsrecht aus. Die analog anzuwendende Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG beginnt aber an sich erst ab dem Zeitpunkt der Anhebungsmöglichkeit, somit im Fall des § 46a MRG erst mit Rechtskraft der Einantwortung. Daraus folgt, dass grundsätzlich die Mietzinsanhebung vom Vermieter dann innerhalb der analog anzuwendenden Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG begehrt wird, wenn dies innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung an den Universalrechtsnachfolger geschieht. Bei Anzeige des Todes des bisherigen Hauptmieters bereits vor der Einantwortung, ist jedoch zu unterscheiden: Ist die Anzeige so formuliert, dass sie – abgesehen vom Tod des bisherigen Hauptmieters – dem Vermieter keine Hinweise auf den potentiellen Rechtsnachfolger und dessen Absicht, das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen, erkennen lässt, ist eine Verpflichtung der Vermieterin, ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen, zu verneinen. Anders ist die Rechtslage dann, wenn sich aus der Anzeige Hinweise auf einen derartigen Tatbestand und die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert ableiten lassen. In einem solchen Fall wird die Vermieterin ein bedingtes Erhöhungsbegehren an den aus diesem Schreiben hervorgehenden potenziellen Universalsukzessor für den Fall zu stellen haben, dass er tatsächlich Rechtsnachfolger wird und das Unternehmen fortbetreibt. Besondere Nachforschungspflichten der Vermieterin in Bezug auf die Gesamtrechtsnachfolge sind zwar zu verneinen; sollte die Vermieterin allerdings im Weg einer solchen Anzeige – die nach der Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG zwar an keine bestimmte Form gebunden ist, deren Inhalt nach ihrem objektiven Erklärungswert (RS0014160) aber klar sein muss und die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig zu ermöglichen hat – verlässliche Kenntnis vom Sachverhalt und dem künftigen Rechtsübergang erlangt haben, ist eine Verpflichtung zu einem (bedingten) Erhöhungsbegehren zu bejahen, weil nur diese für den Unternehmer und (potentiellen) Rechtsnachfolger ausreichende Informationen gewährleistet, welchen (zukünftigen) Hauptmietzins er seiner wirtschaftlichen Kalkulation zugrunde zu legen hat, wenn der Vermieter von seinem Anhebungsrecht Gebrauch macht. Ein rechtlich geschütztes Interesse der Vermieterin, bei einem ihr vom (voraussichtlichen) Rechtsnachfolger vollständig angezeigten anspruchsrelevanten Sachverhalt noch die Rechtskraft der Einantwortung abzuwarten, ist demgegenüber nicht zu erkennen. 6 Ob 193/23k – Zur Zurückzahlung einer geleisteten Maklerprovision Die Rechtsvorgängerin der beklagten Immobilienmaklerin vermittelte einem Verbraucher, einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über eine Wohnung in Wien. Aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen Provisionsvereinbarung bezahlte der Mieter am 8. 9. 2017 an die Beklagte die vereinbarte Vermittlungsprovision von zwei Bruttomonatsmieten in Höhe das Klagebetrags. Die Beklagte war Alleingesellschafterin der damaligen Hausverwaltung, einer GmbH, die den Mietvertrag namens der Liegenschaftseigentümerin abschloss. Der Mieter wurde nicht schriftlich auf das Naheverhältnis bzw die gesellschaftlichen Verflechtungen zwischen der Hausverwaltung und der Beklagten hingewiesen. Die Klägerin begehrt mit ihrer am 2. 6. 2022 eingebrachten Klage die Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision und brachte vor, die Rechtsvorgängerin der Beklagten hätte den Mieter auf das bestehende Naheverhältnis zur Hausverwaltung hinweisen müssen. Da der Hinweis unterblieben sei, bestehe kein Provisionsanspruch und die Zahlung sei rechtsgrundlos erfolgt, weshalb sie zurückgefordert werden könne. Der Anspruch sei nicht verjährt. Gemäß § 6 Abs 4 MaklerG iVm § 30b KSchG hat der Makler keinen Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber auf das wirtschaftliche Naheverhältnis zur Hausverwaltung (vgl dazu 3 Ob 294/03m; RS0114077 [T2]) und damit auf die mögliche Interessenkollision nicht (unverzüglich und schriftlich) hingewiesen hat (vgl 3 Ob 236/22k [ErwGr 1.]; 1 Ob 79/01a; RS0115498). Nach der Rechtsprechung können Provisionszahlungen bei einem Verstoß gegen § 6 Abs 4 MaklerG als rechtsgrundlose Zahlung einer Nichtschuld gemäß § 1431 ABGB zurückgefordert werden (3 Ob 236/22k [ErwGr 2.1.]; vgl 3 Ob 294/03m). Wenn der Auftraggeber die Provision trotz eines fehlenden Hinweises nach § 6 Abs 4 Satz 3 MaklerG irrtümlich rechtsgrundlos zahlt, gelangt für seinen Rückforderungsanspruch iSd § 1431 ABGB die dreijährige Verjährungsfrist des § 11 MaklerG unmittelbar zur Anwendung gelangt (3 Ob 236/22k = RS0134334). Allgemein beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem das Recht nach objektiven Gesichtspunkten erstmals geltend gemacht werden kann, grundsätzlich also mit Entstehung und Fälligkeit des Anspruchs (vgl RS0034343). Dementsprechend normiert auch § 11 MaklerG, dass die Verjährung ab Fälligkeit beginnt. Bei einem Bereicherungsanspruch nach § 1431 ABGB beginnt die Verjährungsfrist nach der Rechtsprechung grundsätzlich mit der rechtsgrundlosen Leistungserbringung (RS0020197; 3 Ob 236/22k [ErwGr 5.2.]; 8 Ob 145/19k), im vorliegenden Fall also mit der Zahlung der Provision durch den Mieter. Soweit das Gesetz keine Ausnahmen macht, hat die Kenntnis des Berechtigten vom Bestehen des Anspruchs oder der Person des Verpflichteten keinen Einfluss auf den Beginn der Verjährung (5 Ob 115/23g [ErwGr 2.]; RS0034337; RS0034343; RS0034445; RS0034248 [T7, T8, T9, T12]). Die im Regelfall irrelevante Unkenntnis des Anspruchsinhabers hindert den Beginn der Verjährungsfrist lediglich dann, wenn sie auf ein arglistiges Verhalten des Anspruchsgegners zurückzuführen ist (RS0034292). Daher tritt nach ständiger Rechtsprechung ganz grundsätzlich die Verjährung eines Rechts – außerhalb von an die Kenntnis anknüpfenden besonderen Verjährungsregeln wie insbesondere § 1489 ABGB – auch dann ein, wenn der Berechtigte keine Kenntnis von diesem Recht hatte (9 ObA 113/18k [ErwGr 2.3.]; RS0034337). Eine solche Ausnahme sieht jedoch § 11 Satz 2 MaklerG vor: Nach dieser Bestimmung beginnt die Verjährung – im Sinn einer Fortlaufshemmung – erst mit Kenntnis des Maklers vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts, also des nach § 7 Abs 1 MaklerG anspruchsbegründenden Sachverhalts (vgl RS0127104). Dadurch soll der Makler, der vom Geschäftsabschluss nicht erfahren konnte, vor dem Verlust seines Provisionsanspruchs durch Verjährung geschützt werden. Aufgrund der gegenseitigen Interessenwahrungspflicht, speziell der Benachrichtigungspflicht gemäß § 3 Abs 3 MaklerG, muss der Auftraggeber den Makler vom Abschluss eines erfolgreich vermittelten Geschäfts informieren (3 Ob 236/22k [ErwGr 5.3.]; vgl RV 2 BlgNR 20. GP 23). Der gegenseitigen Interessenwahrungspflicht dient aber auch die Hinweispflicht des § 6 Abs 4 Satz 3 MaklerG. Wie dem Makler vom Abschluss des erfolgreich vermittelten Geschäfts kommt auch dem Auftraggeber im Regelfall keine besondere Sachkenntnis über bestehende familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnisse des Maklers iSd § 6 Abs 4 MaklerG zu. Zugkräftige Gründe, weshalb der Makler vor dem Verlust seines Provisionsanspruchs durch Verjährung geschützt wird, ein solcher Schutz dem Auftraggeber hinsichtlich eines wegen der Verletzung des § 6 Abs 4 MaklerG bestehenden Rückforderungsanspruchs jedoch nicht zukommen sollte, sind nicht erkennbar. Daher ist § 11 Satz 2 MaklerG über die Hemmung der Verjährung (des Verjährungsbeginns) gleichermaßen für den hier zu beurteilenden Rückforderungsanspruch des Auftraggebers analog anzuwenden (in diesem Sinne schon 3 Ob 236/22k [ErwGr 5.4.]; insoweit zustimmend auch Berger, Zur Verjährung der Rückforderung von Maklerprovisionen, ImmoZak 2023, 66). Damit ist die Verjährung dieses Rückforderungsanspruchs des Auftraggebers solange gehemmt, als er vom anspruchsbegründenden Sachverhalt keine Kenntnis hatte. 7 Ob 102/24m – Zur Zulässigkeit und Höhe einer Konventionalstrafe im Falle einer vertragswidrigen Untervermietung Eine Vertragsstrafe ist ein für einen definierten Anlassfall vereinbarter pauschalierter Schadenersatz. Sie soll einerseits den Schuldner zur korrekten Erfüllung seiner Vertragspflichten veranlassen und andererseits dem vereinfachten Ausgleich der dem Gläubiger aus einer trotzdem erfolgten Vertragsverletzung erwachsenden Nachteile durch Pauschalierung seines Schadenersatzanspruchs dienen (RS0032072 [T7]; RS0032013 [T7]). Die von den Streitteilen vereinbarte Konventionalstrafe zur Bestärkung der von der Beklagten vertraglich übernommenen Unterlassungsverpflichtung (konkret: einer tatsächlichen Untervermietung) war als zulässig zu beurteilen (6 Ob 172/17p Pkt 2.). Die Konventionalstrafe gebührt grundsätzlich auch dann, wenn kein oder ein geringerer Schaden eingetreten ist (RS0032103). Das Verhältnis zwischen einem eingetretenen Schaden und der Strafhöhe kann im Rahmen des richterlichen Mäßigungsrechts nach § 1336 Abs 2 ABGB berücksichtigt werden (vgl etwa RS0032156 [T2]). Die Strafe kann aber nicht unter den eingetretenen Schaden herabgesetzt werden (RS0032156); es kann jedoch auch keiner Bestimmung entnommen werden, dass die Strafe auf die Höhe des wirklichen Schadens herabgesetzt werden muss (RS0032156 [T1]). Die Vertragsstrafe darf somit den Schaden übersteigen, ohne dass sie aus diesem Grund gekürzt werden darf; dieser – den Schaden übersteigende – Betrag hat funktionell die Aufgabe, das Ex-ante-Gläubigerinteresse auszugleichen (RS0032156 [T3]). Ist durch eine Vertragsverletzung – wie die Beklagte darlegt – (noch) kein realer – materieller oder immaterieller – Schaden eingetreten, so ist der Mäßigung einer Konventionalstrafe der im Zeitpunkt deren Vereinbarung bei einer Ex-ante-Betrachtung als möglich denkbare Schaden zugrunde zu legen (RS0112216). Wenn noch kein Schaden eingetreten ist, ist die Prüfung der Verhältnismäßigkeit der Konventionalstrafe auf den Zeitpunkt deren Vereinbarung und auf den damals als Folge einer allfälligen Vertragsverletzung möglichen Schaden zu beschränken (RS0112216 [T5]). 9 Ob 11/24v – Zur Kündigung wegen Eigenbedarf Die Klägerin ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts nach § 1 IslamG 2015. Sie ist die Vermieterin und die Beklagte die Mieterin einer Wohnung, die sich über den zweiten Stock (rund 119 m² Wohnfläche) und das Dachgeschoß (rund 93 m² Wohnfläche) eines Hauses erstreckt. Der Mietvertrag bindet die Kündigung durch die Vermieterin an das Vorliegen eines „im MRG angeführten“ Kündigungsgrundes. Die Klägerin hatte noch nicht entschieden, was aus dem Dachgeschoß „gemacht werden soll“. Eine konkrete Planung gab es noch nicht. Das Dachgeschoß sollte „bestmöglich genutzt werden“. Mit gerichtlicher Teilkündigung vom 7. 6. 2021 kündigte die Klägerin den Mietvertrag der Beklagten über „das Dachgeschoß“ der Wohnung auf und begehrte die Übergabe des Dachgeschoßes geräumt von den Fahrnissen der Beklagten. Als den „im MRG angeführten“ Kündigungsgrund gab sie einen dringenden Eigenbedarf gemäß § 31 Abs 1 MRG an. Die Teilkündigung durch den Vermieter setzt (ua) voraus, dass er einzelne Teile des Mietgegenstands für sich oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt (§ 31 Abs 1 MRG). Der dringende Eigenbedarf ist im selben, strengen Sinn zu prüfen wie bei den Tatbeständen des § 30 Abs 2 Z 8 und Z 9 MRG (5 Ob 34/16k; Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht – MRG4 § 31 MRG Rz 5; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 § 31 MRG Rz 1). Bei einer juristischen Person kommt nur ein eigener dringender Bedarf zur Erfüllung ihrer Zwecke in Betracht (RS0067746; RS0068576). Bei der Beurteilung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen (RS0070482; zur Teilkündigung RS0069125). Erforderlich ist zumindest – auch nach dem „gemäßigteren“ Verständnis der Dringlichkeit bei der Wohnraummiete (RS0068227 [T18, T20]; RS0070482 [T24]; RS0070619 [T3, T4]) – ein wichtiges persönliches oder wirtschaftliches Bedürfnis des Aufkündigenden (oder seines Verwandten in gerader Linie), das nur durch die Benützung der aufgekündigten Räume befriedigt werden kann (RS0068227; RS0109791; RS0112714). Vage künftige Möglichkeiten begründen keinen dringenden Eigenbedarf (RS0070482 [T10]; RS0070619 [T1]). Der Kläger, der sich auf den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs stützen will, sei es nach § 30 Abs 2 Z 8, 9 MRG oder nach § 31 Abs 1 MRG, hat demnach vorzubringen und zu beweisen, welcher konkrete Bedarf nach der Aufkündigung gedeckt werden soll, also von wem und zu welchem Zweck das Objekt nach der Aufkündigung genutzt werden soll. Nur anhand von Feststellungen zu diesen Themen kann geprüft werden, ob der erforderliche dringende Eigenbedarf besteht. Es steht fest, dass die Klägerin in diesem Fall noch nicht entschieden hatte, was aus dem (aufgekündigten) Dachgeschoß „gemacht werden soll“, und dass es diesbezüglich noch keine konkrete Planung gab. Es stand nur fest, dass das Dachgeschoß nach der Vorstellung ihres Präsidenten „bestmöglich“ genutzt werden sollte. Die Klägerin wollte durch die Teilkündigung Raum gewinnen, wusste aber noch nicht, wer den Raum letztlich nutzen soll und zu welchem Zweck er genutzt werden soll. Solange aber die konkret beabsichtigte Nutzung nicht feststeht, besteht kein dringender Eigenbedarf zu einem bestimmten Zweck: Wer noch nicht einmal weiß, wie er den zusätzlichen Raum nutzen wird, kann schon begrifflich kein (aktuelles konkretes und damit) dringendes persönliches oder wirtschaftliches Bedürfnis an diesem Raum haben. Dies begründet nach der dargestellten Rechtsprechung keinen dringenden Eigenbedarf. Darüber hinaus boten das Vorbringen und die Feststellungen keine Hinweise dafür, dass die Klägerin ohne die Aufkündigung des Dachgeschoßes einer wie immer gearteten Existenzbedrohung ausgesetzt wäre. Der bloße Wunsch nach einem einzigen Standort begründet für sich allein keinen dringenden Bedarf, der nur durch die Benützung des Dachgeschoßes befriedigt werden könnte.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 50/24z – Das gesetzliche Vorausvermächtnis des überlebenden Ehegatten erlischt bei Wiederverehelichung Das gesetzliche Vorausvermächtnis gewährt dem überlebenden Ehegatten einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Erben oder den sonst durch das Vermächtnis Beschwerten, in der gemeinsamen Ehewohnung im inhaltlich gleichen Umfang, weiter zu wohnen (RS0012822 [T1]; RS0012824 [T3]). Das bisherige, gegen den Ehegatten zustehende Benützungsrecht des überlebenden Ehegatten setzt sich als Anspruch gegen den Erben (Vermächtnisschuldner) fort (RS0012824). Das Recht des überlebenden Ehegatten zur Benützung der bisherigen Ehewohnung ist nach allgemeiner Auffassung bedarfsunabhängig (6 Ob 233/04i; Musger in KBB7 § 745 Rz 5 mwN) und setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass ein Recht in den Nachlass fällt, über das der verstorbene Ehegatte verfügen konnte (RS0030723). Es ist weder übertragbar noch vererblich und erlischt aufgrund seines persönlichen Charakters jedenfalls mit dem Tod des Berechtigten (6 Ob 233/04 mwN; Nemeth in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2018] § 745 ABGB Rz 21; Welser in Rummel, ABGB4 § 758 Rz 16). Das Vorausvermächtnis bezweckt, dem überlebenden Ehegatten seine bisherigen Lebensverhältnisse zu erhalten und zu sichern, solange er die Wohnung persönlich beansprucht (JAB 1158 BlgNR 17. GP 4) und nicht verzichtet (Musger in KBB7 § 745 ABGB Rz 6). Der Tod eines der Ehegatten soll nicht dazu führen, dass der andere die ihm vertrauten Dinge des Alltags verliert. Das bisher gegenüber dem Ehegatten zustehende Benützungsrecht (§ 97 ABGB) setzt sich als Anspruch gegen den Vermächtnisschuldner fort (RS0012824; 1 Ob 2364/96w). Bereits zu 1 Ob 25/06t wurde daher festgehalten, dass der „gesetzliche Voraus“ dem im Familienrecht begründeten Wohnrecht vergleichbar sei, womit ihm Unterhalts- und Pflichtteilscharakter zukomme. Mit der Wiederverehelichung des überlebenden Ehepartners ändert sich das Umfeld in sozialer und familienrechtlicher Hinsicht jedoch in einem Ausmaß, dass die ursprüngliche, durch den Tod aufgelöste Gemeinschaft in den Hintergrund rückt. Der Schutz der bisherigen Lebensverhältnisse, wie ihn das Vorausvermächtnis bezweckt, ist damit nicht mehr erforderlich. Es ist daher davon auszugehen, dass der wiederverheiratete Berechtigte in seinem Interesse auf Erhaltung der bisher gewohnten Umgebung zu Lasten der Erben nicht mehr schützenswert ist (Hopf/Kathrein, Eherecht3 § 758 ABGB Rz 6). Für das Recht auf Unterhalt des Ehepartners normierte bereits § 796 ABGB aF (wie nunmehr § 747 ABGB) durch den Verweis auf § 94 ABGB einen Anspruch wie bei bestehender Ehe, der erlischt, wenn der überlebende Teil wieder eine Ehe eingeht. Die mit § 747 ABGB inhaltlich unverändert übernommene Bestimmung stellt damit auf die zu Lebzeiten beider Ehepartner bestehende konkrete Situation ab und berücksichtigt die durch die Wiederverehelichung eingetretene Änderung der Umstände. Ausgehend von der Überlegung, dass sowohl das Vorausvermächtnis nach § 758 aF ABGB (nunmehr § 747 ABGB) als auch die Regelung über den Unterhalt des überlebenden Ehepartners den Zweck verfolgen, nach dem Ableben eines der Partner dem anderen die gewohnten Lebensverhältnisse zu sichern, ist kein Grund ersichtlich, dass die durch die Wiederverehelichung des überlebenden Ehegatten eingetreten Änderung der Umstände verschieden behandelt wird. Beide Bestimmungen geben dem überlebenden Ehepartner Ansprüche, die auf dem Familienrecht beruhen, und verfolgen vergleichbare Zwecke, sodass es zu einem Wertungswiderspruch führen würde, wollte man die Wiederverehelichung des Berechtigten im Anwendungsbereich des § 758 aF ABGB (nunmehr § 745 ABGB) unberücksichtigt lassen, obwohl das Gesetz in einem solchen Fall ausdrücklich das Erlöschen des Unterhaltsanspruchs anordnet. Das gesetzliche Vorausvermächtnis setzt das gegen den verstorbenen Ehegatten zu Lebzeiten zugestandene Benützungsrecht fort (RS0012824) und leitet sich daher wie der Unterhaltsanspruch vom verstorbenen Ehepartner ab. Ihm kommt ebenfalls Unterhaltscharakter zu (1 Ob 25/06t), sodass eine Rechtslücke im Sinn des § 7 ABGB vorliegt, die eine Analogie rechtfertigt. 5 Ob 78/24t – Die Mietzinsanhebung vom Vermieter erfolgt dann innerhalb der analog anzuwendenden Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG, wenn dies innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung geschieht oder (zuvor) ab dem Zeitpunkt ab dem die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert bekannt ist Der Antragsgegner informierte den Vermieter des Geschäftslokals am 7.1.2022 davon, dass sein Vater am 23.12.2021 verstorben sei. Mit Einantwortungsbeschluss vom 16. 8. 2022 wurde dem Antragsgegner die Verlassenschaft nach seinem Vater zur Gänze eingeantwortet. Am 23. 12. 2022 übersandte die Antragstellerin dem Antragsgegner ein Mietzinsanhebungsschreiben, das dem Antragsgegner zeitnah zukam.  Der Antragsgegner wendete ein, das Anhebungsbegehren sei präkludiert, weil er die Antragstellerin bereits mit E-Mail vom 7. 1. 2022 vom Tod des Hauptmieters informiert habe. Der die Rechtsfolge des § 46a Abs 2 MRG auslösende Tatbestand verwirklicht sich mit dem Tod des bisherigen Hauptmieters. Die Anhebungsmöglichkeit des § 46a Abs 2 MRG hängt aber (auch) typischerweise davon ab, dass ein Universalrechtsnachfolger das Unternehmen des verstorbenen Hauptmieters im Bestandobjekt weiterführt. Sowohl die Frage nach der Universalrechtsnachfolge als auch nach der Weiterführung des Unternehmens im Bestandobjekt sind aber zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters oftmals nicht geklärt. Daraus folgt, dass grundsätzlich die Mietzinsanhebung vom Vermieter dann innerhalb der analog anzuwendenden Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG begehrt wird, wenn dies innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung an den Universalrechtsnachfolger geschieht. Anders ist die Rechtslage dann, wenn sich aus der Anzeige Hinweise auf einen derartigen Tatbestand und die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert ableiten lassen. In einem solchen Fall wird die Vermieterin ein bedingtes Erhöhungsbegehren an den aus diesem Schreiben hervorgehenden potenziellen Universalsukzessor für den Fall zu stellen haben, dass er tatsächlich Rechtsnachfolger wird und das Unternehmen fortbetreiben will. Besondere Nachforschungspflichten der Vermieterin in Bezug auf die Gesamtrechtsnachfolge sind zwar zu verneinen; sollte die Vermieterin allerdings im Weg einer solchen Anzeige – die nach der Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG zwar an keine bestimmte Form gebunden ist, deren Inhalt nach ihrem objektiven Erklärungswert (RS0014160) aber klar sein muss und die die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglicht – verlässliche Kenntnis vom Sachverhalt und dem künftigen Rechtsübergang erlangt haben, wird von einer derartigen Verpflichtung zu einem bedingten Erhöhungsbegehren auszugehen sein. Nur dadurch sind für den Unternehmer und (potentiellen) Rechtsnachfolger Informationen gewährleistet, welchen (zukünftigen) Hauptmietzins er seiner wirtschaftlichen Kalkulation zugrunde zu legen hat, wenn der Vermieter von seinem Anhebungsrecht Gebrauch macht. 5 Ob 139/24p – Zur Geltendmachung unwirksamer Mietzinsvereinbarungen Gemäß § 16 Abs 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre. Der Zweck dieser Regelung liegt darin, dem Wohnungsmieter für die gesamte Dauer des befristeten Vertrags Rückforderungsansprüche zu wahren. Sie änderte allerdings nichts daran, dass nach der ständigen Rechtsprechung (RS0119647) die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG auch im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge solange nicht abläuft, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Dezember 2024 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Die heutige Problemstellung lautet: „Wir wollen heiraten. Macht es Sinn einen Ehevertrag abzuschließen? “ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint dazu: Was viele nicht wissen: die Ehe ist ein Vertrag mit zahlreichen rechtlichen und auch wirtschaftlichen Folgen für die Ehepartner und ihre Angehörigen. Der Umfang dieser Rechtsfolgen – die damit verbundenen Rechte und Pflichten – sind vielen nicht bewusst. Grundsätzlich ist ein Ehevertrag daher keine schlechte Idee, denn so können sich die angehenden Eheleute vorab mit den Rechtswirkungen der Eheschließung und den Folgen einer allenfalls erfolgenden Scheidung noch in „guten Zeiten“ auseinander setzen und so vorab bereits eine Lösung für den Fall der Trennung skizzieren. Dadurch erhalten die angehenden Ehepartner mehr Sicherheit über ihre wirtschaftliche Situation und die Folgen der Scheidung, wodurch allenfalls auch unschöne Trennungen vermieden werden können, da bereits vorab die Bedingungen für die Trennung klar(er) sind. Dr. Iris Mutz stellt durch den langjährigen Aufbau ihrer Kernkompetenz bezüglich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das in so heiklen Situationen oft nötig ist. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Angelegenheiten und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)... mehr lesen