Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 127/24y – Zur gerichtlichen Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels für liegenschaftsbezogene Aufwendungen Die Antragstellerin begehrten die gerichtliche Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels für die Aufwendungen für die Liftanlagen. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG). Sämtliche Wohnungseigentümer können allerdings einen von dieser Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform (§ 32 Abs 2 WEG). Ist eine Aufteilungsvereinbarung in diesem Sinn ordnungsgemäß zustande gekommen (vgl RS0113012), bestimmt diese nicht nur den der Abrechnung nach § 34 WEG zugrunde zu legenden Verteilungsschlüssel, deren Bestehen beschränkt auch die Zulässigkeit der gerichtlichen (Neu-)Festsetzung des Verteilungsschlüssels auf den Fall der wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung. In diesem Fall normierte die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vereinbarung über die „Betriebs- und sonstige Bewirtschaftungskosten“ einen vom gesetzlichen abweichenden Aufteilungsschlüssel, der als insgesamt einheitliche Vereinbarung auch die auf die Liftanlagen bezogenen Liegenschaftsaufwendungen umfasst. Wegen des Bestehens einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels erfordert eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG hier eine nachfolgende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten. Das setzt – bezogen auf die betroffenen Liegenschaftsaufwendungen – eine Änderung der Sachverhaltsgrundlage im Vergleich zu jener bei Abschluss der Vereinbarung voraus. Dabei ist nicht der faktische Zustand bei Abschluss der Vereinbarung, sondern der Bau- bzw Nutzungszustand maßgeblich, auf den sich die Vereinbarung bezieht (5 Ob 14/20z; 5 Ob 168/18v; 5 Ob 81/18z). Ob das der Fall ist, hat der Antragsteller darzulegen. Insoweit trifft ihn auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren eine qualifizierte Behauptungspflicht (5 Ob 168/18v; 5 Ob 81/18z; vgl RS0070480 [T2]). 5 Ob 151/24b – Zum Anwendungsbereich des MRG Gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Ein- und Zwei-Objekte-Häuser) vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausgenommen, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Maßgebend ist dabei der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung. Die Widmung und die tatsächliche Verwendung von Räumlichkeiten durch den Vermieter sind unerheblich, es ist vielmehr auf die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten nach Maßgabe der Verkehrsauffassung abzustellen (5 Ob 157/19b; 3 Ob 247/18x; 8 Ob 116/17t). In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung (4 Ob 167/21v; 3 Ob 247/18x; 8 Ob 116/17t; RS0069389 [T15]; RS0112564 [T16]). 5 Ob 89/25m – Zur gerichtliche Nutzwert-(neu-)festsetzung Die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte erfolgt durch einen dazu qualifizierten Sachverständigen (§ 9 Abs 1 WEG). Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht unter anderem dann abweichend von diesem Nutzwertgutachten („neu“) festzusetzen, wenn das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt (§ 9 Abs 2 Z 1 WEG). In einem solchen Fall kann nach § 10 WEG jeder Miteigentümer die gerichtliche Nutzwert-(neu-)festsetzung unbefristet und ohne Bagatellgrenze beantragen (RS0083159 [T15]; RS0083169 [T9]; RS0117708 [T2]; 5 Ob 171/12a; 5 Ob 74/18w). Als Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung hat die Rechtsprechung beispielsweise das Übergehen wohnungseigentumstauglicher Objekte, die Zuweisung eines Nutzwerts für allgemeine Teile der Liegenschaft, die Schaffung eines neuen Wohnungseigentumsobjekts „ohne Nutzwert“ oder die mit keiner baulichen Veränderung einhergehende Umwidmung allgemeiner Teile der Liegenschaft in Objekte, an denen Wohnungseigentum oder Zubehörwohnungseigentum bestehen soll, qualifiziert. Auch die falsche Einordnung in eine der drei grundsätzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien (Wohnungseigentumsobjekte, Zubehör und allgemeine Teile der Liegenschaft) stellt einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung dar (RS0117710; 5 Ob 225/14w). Bloße Lese-, Mess- und/oder Rechenfehler oder Bewertungsfragen fallen hingegen nicht darunter (RS0117710 [T4]; 5 Ob 225/14w; 5 Ob 229/17p; 5 Ob 233/22h). Streitiges Recht 5 Ob 11/25s – Keine Aufrechnung von Gegenforderungen mit ausständigen Betriebskosten-Akonti Allgemein hat der Verwalter für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]; 5 Ob 194/24a). Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 201/23d; 5 Ob 144/15k mwN). Daher könnten fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521 [T3]; RS0112884 [T1]; RS0083839 [T3]). Der Notwendigkeit, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, trägt die ständige Rechtsprechung dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen die Vorschreibungen der Bewirtschaftungskosten in der Regel nicht zulässt. Aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags wird nämlich ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet (RS0109647 [T12]). Der Vorrang der Gemeinschaftsinteressen spricht vielmehr dagegen, es einem einzelnen Miteigentümer zu ermöglichen, zunächst eigenmächtig bestimmte Investitionen zu tätigen und die dafür aufgewendeten Kosten als Gegenforderung dem Klagebegehren auf Zahlung der von ihm zu tragenden Betriebskostenakonti entgegenzuhalten. Regelmäßig wird es sich dabei um Forderungen aus länger zurückliegenden Aufwendungen handeln, deren Aufrechnung mit Vorschreibungen von laufenden Akontozahlungen die Liquidität der Eigentümergemeinschaft ebenfalls beeinträchtigt. Der einzelne Wohnungseigentümer kann demgemäß einem Begehren der vom Verwalter vertretenen Eigentümergemeinschaft auf Zahlung ausständiger Betriebskostenakonti für die laufende Abrechnungsperiode keine Gegenforderung(en) aus (angeblich) bevorschussten Aufwendungen für die Liegenschaft aufrechnungsweise entgegenhalten. 5 Ob 32/25d – Richterliches Mäßigungsrecht einer vereinbarten Vertragsstrafe Eine Vertragsstrafe ist ein für einen definierten Anlassfall vereinbarter pauschalierter Schadenersatz. Sie soll einerseits den Schuldner zur korrekten Erfüllung seiner Vertragspflichten veranlassen und andererseits dem vereinfachten Ausgleich der dem Gläubiger aus einer trotzdem erfolgten Vertragsverletzung erwachsenden Nachteile durch Pauschalierung seines Schadenersatzanspruchs dienen (RS0032072 [T7]; RS0032013 [T7]). Eine Konventionalstrafe ist bei Übermäßigkeit nach dem Grundsatz der Billigkeit zu reduzieren. Übermäßigkeit im Sinn des § 1336 Abs 2 ABGB liegt insbesondere dann vor, wenn der erlittene Schaden unverhältnismäßig kleiner ist als der bedungene Vergütungsbetrag (RS0032138; vgl auch RS0032156 [T2]). Die Parteien haben in diesem Fall für die Bemessung der Vertragsstrafe den Brutto-Monatsmietzins herangezogen, den der Kläger beim Vertragsabschluss aus seinen drei Geschäftslokalen erzielte. Das Berufungsgericht halbierte die vereinbarte Pönale und berücksichtigte insbesondere die von der Erstbeklagten übernommenen (sehr umfangreichen) Leistungspflichten und den Umstand, dass die Mieter des Klägers sämtliche seiner Geschäftslokale durchgehend nutzen konnten. Eine Überschreitung des dem Berufungsgericht zukommenden Ermessensspielraums im Zusammenhang mit dem richterlichen Mäßigungsrecht lag daher in diesem Fall nicht vor. 5 Ob 80/25p – Eingriffe anderer Mit- und Wohnungseigentümer in das Eigentumsrecht Die Zweitbeklagte und deren Lebensgefährte parkten ihre Fahrzeuge auf der Allgemeinfläche dauerhaft. Dadurch sei es den anderen Wohnungseigentümern und auch dem Kläger praktisch unmöglich, ebenfalls diese Allgemeinfläche, für die keine Benützungsregelung bestehe, zu nützen. Die Zweitbeklagte dürfe als Miteigentümerin die Allgemeinfläche zwar benützen, jedoch nur zeitlich begrenzt in einem Ausmaß, sodass auch andere zur angemessenen Benützung in der Lage seien. Der Kläger sei als Miteigentümer berechtigt, eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum mit der Eigentumsfreiheitsklage gegen die Störer abzuwehren. Jeder Mit- und Wohnungseigentümer ist berechtigt, eigenmächtige Eingriffe auch eines anderen Mit- oder Wohnungseigentümers in das Eigentumsrecht mit der Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren (RS0012137; RS0012112). Solche Klagen gehören nach der Rechtsprechung ungeachtet des § 838a ABGB auf den streitigen Rechtsweg (5 Ob 275/08i [Abstellen von Motorrädern auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft durch eine Wohnungseigentümerin und ihren Ehegatten] = RS0013199 [T2]; 5 Ob 98/19a [Abstellen und Parken von Fahrzeugen auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft durch einen Wohnungseigentümer]). Allgemeine Teile einer Liegenschaft, die im Wohnungseigentum stehen, dienen nach ihrer Zweckbestimmung (Widmung) der allgemeinen Benützung (§ 2 Abs 4 WEG). Während die Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte jeweils den Wohnungseigentümern zukommt (§ 16 WEG), steht die Nutzung der allgemeinen verfügbaren Teile der Liegenschaft sämtlichen Wohnungseigentümern als Teilhaberrecht im Sinn der Bestimmungen des ABGB über die Gemeinschaft des Eigentums zu (5 Ob 61/06s; 5 Ob 183/22f). Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer Anspruch auf eine annähernd seinem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der gemeinsamen Sache, wenn er auch einen persönlichen Bedarf daran hat (RS0013612; RS0013575; 4 Ob 221/17d; 4 Ob 162/20g). Bei bloß beschränkter Gebrauchsmöglichkeit darf ein Miteigentümer – auch ohne vorherige Absprache oder Vereinbarung mit den anderen – jeden Gebrauch von der Sache machen, durch den er den Gebrauch durch die anderen nicht stört. Dabei ist nicht auf abstrakte Gebrauchsmöglichkeiten anderer Miteigentümer abzustellen, sondern auf den konkreten Gebrauch durch den anderen Bedacht zu nehmen (RS0013197 [T3; T4]; RS0013211 [T7]; 8 Ob 101/04t; 1 Ob 213/07s; 4 Ob 162/20g; 7 Ob 145/23h). Solange keine Gebrauchsstörung der anderen Miteigentümer vorliegt, steht ihm daher auch das Recht zur ausschließlichen Benützung der Sache oder eines Teils zu (RS0112571). Der Widerstand eines Miteigentümers macht den übermäßigen Gebrauch eines anderen nur dann rechtswidrig, wenn der widersprechende Miteigentümer einen konkreten Gebrauchswunsch zur Sachbenützung äußert (4 Ob 162/20g). Ohne Beanspruchung eines konkreten Gebrauchs liegt keine titellose Benützung durch den anderen Miteigentümer vor (1 Ob 213/07s mwN; 4 Ob 162/20g; 7 Ob 145/23h). Der widerstreitende Wohnungseigentümer muss die Benützung einvernehmlich oder gerichtlich regeln (RS0013185 [T1]; 4 Ob 162/20g). Unstrittig ist, dass in diesem Fall hinsichtlich der Allgemeinfläche eine Benützungsregelung weder vereinbart noch gerichtlich festgesetzt wurde. In einem solchen Fall kann ein rechtswidriger Eingriff in die Anteilsrechte der anderen Miteigentümer nach den dargelegten Grundsätzen nur dann vorliegen, wenn ein tatsächlicher Gebrauch oder konkreter Gebrauchswunsch anderer Miteigentümer besteht, weil ohne Gebrauchsstörung selbst ein alleiniger Gebrauch nicht in die Anteilsrechte der anderen Miteigentümer eingreift und daher nicht rechtswidrig ist (4 Ob 162/20g). Da der Kläger hier gar nicht geltend macht, einen konkreten Gebrauch der Allgemeinfläche für sich zu beanspruchen – er vertritt nur die Ansicht, dass die Beklagten die Allgemeinfläche,  unabhängig vom konkreten Gebrauch der anderen, nicht über ihren Anteil hinaus benutzen dürfen – liegt kein rechtswidriger Eingriff der Zweitbeklagten in das Eigentum des Klägers vor (vgl 4 Ob 162/20g; 7 Ob 145/23h). 9 Ob 79/25w – Zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten in der WEG Nach der Rechtsprechung sind Gewährleistungsrechte vom Vertragspartner jenes Vertrags, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist, geltend zu machen (RS0013431 [T18]; RS0082907 [T11]; RS0108157 [T5]). Ein Wohnungseigentümer, der ein Gewährleistungsrecht aus einem von ihm geschlossenen Vertrag geltend machen will, hat nur dann die Zustimmung der (Mehrheit der) anderen Wohnungseigentümer einzuholen, wenn er das Gewährleistungsrecht aus Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ableitet und sein Vorgehen – etwa die Wahl des Gewährleistungsbehelfs – Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (vgl RS0082907 [T7, T8, T13]; RS0108157 [T3, T4, T14]; RS0108158 [T6, T7, T17]). 10 Ob 40/25 t – Zum Rechnungslegungs- und Leistungsanspruch der WEG Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Rechnungslegungs- und Leistungsanspruch gekoppelt mittels Stufenklage im streitigen Rechtsweg geltend machen. Wien/Klagenfurt, September 2025 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 110/24y – Zum Lagezuschlag Gemäß § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG). Ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (RS0111204 [T2]). Dazu bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (RS0131812). Maßgeblich für die Beurteilung „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ sind unterschiedliche Faktoren und Standorteigenschaften, so etwa die Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr), Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung, kulturelles Angebot, Sport- und Freizeitanlagen, Parks, Grünflächen und Gewässer (also die „Infrastruktur“ im weitesten Sinn; 5 Ob 100/21y Rz 30). Die (Über-)Durchschnittlichkeit der Lage ist dabei in einer Gesamtschau und unter Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen, weil die Lagequalität nur insgesamt erfasst werden kann. Den Gerichten ist bei der Beurteilung der Lagequalität ein gewisser Wertungs- und Ermessensspielraum eingeräumt. Solange dieser nicht überschritten wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (5 Ob 143/21x Rz 9; 5 Ob 20/22k Rz 3). Die Belastung der Liegenschaft durch Straßen- und Straßenbahnlärm sowie die angespannte Parkplatzsituation war in dem gegenständlichen Verfahren in die Gesamtbetrachtung einbezogen und gegen die zahlreichen Vorzüge der Lage, insbesondere die sehr gute Infrastruktur und Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die (unmittelbare) Nähe zum Augarten, Prater und Stadtzentrum abgewogen worden. Dadurch war nicht der zulässige Wertungs- und Ermessensspielraum verlassen worden. Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt ebenfalls von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0117881 [T1]; RS0116132 [T2]). Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein; geboten ist auch insoweit eine Gesamtschau (RS0117881). Die Berechtigung eines Zuschlags stellt sich dabei als Rechtsfrage, für die das Sachverständigengutachten eine Grundlage in tatsächlicher Hinsicht bieten soll (vgl RS0111105). Das Rekursgericht hat seiner Beurteilung die vom Sachverständigen ermittelten Zuschläge zum Richtwertmietzins zugrunde gelegt. Die auf dem eingeholten Sachverständigengutachten beruhende Feststellung wäre einer Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof nur dann zugänglich, wenn diese auf mit den Gesetzen der Logik oder der Erfahrung unvereinbaren Schlussfolgerungen beruhte (RS0043122 [T5]; RS0043517 [T3] ua). Dass das der Fall wäre, war nicht zu erkennen. Eine – wie hier vorliegende – Vereinbarung der Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG ist ausreichend bestimmt (vgl 5 Ob 166/24h). Ob darüber hinaus ihr Zustandekommen oder Inhalt im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären. Die im Revisionsrekurs als erheblich relevierten Rechtsfragen, ob die im Mietvertrag aus Oktober 2018 enthaltene Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 1 Z 5 oder § 6 Abs 2 Z 4 KSchG bzw § 879 Abs 3 ABGB verstoße und ob darauf von Amts wegen Bedacht zu nehmen wäre, stellten sich daher nicht. 5 Ob 112/24t – Zur Verkehrsüblichkeit betreffend die Errichtung eines Balkons Nach § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Diese Zustimmung darf nicht verweigert und kann eine nicht erteilte Zustimmung gerichtlich ersetzt werden, wenn die Änderung gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Werden für die Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss diese gemäß § 16 Abs 2 Z 2 WEG überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen der zusätzlichen Voraussetzungen der Verkehrsüblichkeit oder des wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG trägt der änderungswillige Wohnungseigentümer (5 Ob 26/20i). Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich zunächst nach der allgemeinen Lebenserfahrung und im Weiteren danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Bei Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es also nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (5 Ob 100/24b; 5 Ob 211/21x; 5 Ob 44/20m; 5 Ob 169/18s; RS0126244 [T2, T3, T7]). Im Einzelfall hat der Fachsenat es daher auch nicht beanstandet, dass die Vorinstanzen bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit auf die nähere Umgebung im Sinn der „unmittelbaren Nachbarschaft“ abstellten (5 Ob 211/21x). Von einer Verkehrsüblichkeit ist dabei (nur) dann auszugehen, wenn in der so verstandenen Umgebung zumindest bei einem großen Teil der vergleichbaren Objekte vergleichbare Maßnahmen durchgeführt wurden (vgl 5 Ob 44/20m; 5 Ob 240/16d). Das Rekursgericht sah die zwei Balkone im betreffenden Haus selbst und einen Balkon in einem weiteren Haus des Gebäudekomplexes als ausreichend an, um die Verkehrsüblichkeit zu bejahen. Selbst bezogen auf die unmittelbare Nachbarschaft des Hauses, also den von insgesamt sechs Wohnhäusern gebildeten Gebäudekomplex, wurden damit aber nicht einmal annähernd bei einem „großen Teil“ der vergleichbaren Objekte vergleichbare Maßnahmen durchgeführt. Vielmehr sind in diesem Wohnblock – wie in der weiteren Umgebung auch – nur vereinzelt (nachträglich errichtete) Balkone vorhanden. Es greift allerdings zu kurz, die baulichen Gegebenheiten in einem konkreten Haus zum Maßstab der Verkehrsüblichkeit beabsichtigter Veränderungen zu erheben. Das gilt schon allgemein (5 Ob 236/11h [Lage verschiedener Eingangstüren]) und ganz besonders hier, weil das betroffene Haus und das Nachbarhaus in einen Wohnblock eingegliedert sind und mit vier weiteren Häusern einen Innenhof umschließen. Besondere Umstände, die es geboten erscheinen lassen, nur den „Westteil“ des Innenhofs zum Maßstab der Verkehrsüblichkeit zu machen, zeigt weder das Rekursgericht auf, noch machte der Antragsteller solche im Verfahren vor dem Erstgericht geltend. Die Beurteilung des Rekursgerichts findet auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur nachträglichen Errichtung eines Balkons keine Stütze. In mehr oder weniger vergleichbaren Fällen wurde die Verkehrsüblichkeit überwiegend verneint. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung liegt somit schon die vom Antragsteller behauptete nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG alternativ erforderliche Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit nicht vor. Es muss daher nicht mehr geprüft werden, ob die Errichtung auch an einer Beeinträchtigung wesentlicher Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) scheitert. 5 Ob 2/25t – Die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung Gemäß § 16 Abs 1 Z 2 WEG ist über ein Begehren auf Zustimmung zur Widmungsänderung durch das Gericht jedenfalls im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu entscheiden. Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (5 Ob 43/19p; 5 Ob 66/23a je mwN) ist die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken grundsätzlich als eine nach § 16 Abs 2 WEG genehmigungspflichtige Widmungsänderung zu werten. 5 Ob 26/25x – Zum Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG Ist Gegenstand einer beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis gebunden ist, so steht diesem Wohnungseigentümer gemäß dieser Bestimmung kein Stimmrecht zu. Sachliche Grundlage für diesen Stimmrechtsausschluss ist das Bestehen der Gefahr einer Interessenkollision (5 Ob 182/19d Pkt 2.4). Dass ein Stimmrechtsausschluss der Erstantragsgegnerin in Bezug auf die Bestellung der Firma K* GmbH aufgrund Gesellschafteridentität bestand, wurde berücksichtigt; beim hier ausschließlich Gegenstand der Anfechtung bildenden Beschluss vom 22. 8. 2023 stimmte die Erstantragsgegnerin nicht mit. Allein der Umstand, dass in diesem Beschluss auf das am 4. 7. 2023 (unter Beteiligung der Erstantragsgegnerin) zuvor bereits beschlossene Leistungsverzeichnis verwiesen wurde, führte nach der nicht zu beanstandenden Auffassung der Vorinstanzen noch nicht zur gesetzwidrigen Beteiligung der vom Stimmrecht ausgeschlossenen Erstantragsgegnerin an der Beschlussfassung vom 22. 8. 2023. Was den Umlaufbeschluss vom 4. 7. 2023 betrifft, berücksichtigte die Achtantragsgegnerin als Hausverwalterin (deren Parteistellung die Vorinstanzen im Hinblick darauf, dass ihr Verhalten bei der Umlaufbeschlussfassung Gegenstand des Verfahrens ist, zutreffend bejahten – vgl RS0132963) den Stimmrechtsausschluss der Erstantragsgegnerin sehr wohl beim Beschlussthema Teil 2, das allerdings überhaupt nur unter der Voraussetzung zur Abstimmung gelangte, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer dem Teil 1 (also dem Leistungsverzeichnis) zustimmten. Bei diesem Teil 1 stimmte die Erstantragsgegnerin mit, nicht jedoch beim Teil 2 Die Frage, ob damals allenfalls ein untrennbarer Zusammenhang zwischen den Beschlussteilen bestand, sodass die erfolgreiche Geltendmachung eines Anfechtungsgrundes zur Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses führen hätte können (5 Ob 186/12g Pkt 2; 5 Ob 51/15h Pkt 3; Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht5 § 24 WEG Rz 57), kann aber nicht mehr aufgegriffen werden, weil eine (fristgerechte) Anfechtung des Beschlusses vom 4. 7. 2023 nicht erfolgte. Durch das Unterbleiben der fristgerechten Anfechtung wurde der Mehrheitsbeschluss daher endgültig bestandskräftig und rechtswirksam; allfällige Mängel der Beschlussfassung sind dadurch saniert (RS0118450 [T1]). Die Beschlussanfechtungsregeln sollen nämlich die Heilung von allfälligen Beschlussmängeln im Fall unterbliebener Anfechtung ermöglichen (RS0118450 [T3]). Der Umlaufbeschluss vom 22. 8. 2023 betraf nur mehr die Frage der Beauftragung des einzigen verbliebenen Hausbetreuungsunternehmens mit Arbeiten in dem im Juli 2023 bereits festgelegten Umfang. Sämtlichen Mit- und Wohnungseigentümern stand die Möglichkeit offen, diese Beauftragung abzulehnen, sei es nun wegen Vorbehalten gegen die ausgewählte Firma, sei es wegen der – nun auch von den Antragstellern thematisierten – Bedenken gegen den seinerzeit festgelegten Leistungsumfang oder auch aus beiden Gründen. Eine unrichtige Information dahin, dass die Achtantragsgegnerin fälschlich suggeriert hätte, ein Abgehen vom seinerzeit festgelegten Leistungsumfang sei nicht möglich, war dem Beschlusstext selbst (nur dieser ist aber maßgeblich für die Beurteilung des Beschlussgegenstands – RS0130029) nicht zu entnehmen, zumal der Hinweis auf das mehrheitlich beschlossene Leistungsverzeichnis darin im Hinblick auf den nach wie vor wirksamen Beschlussteil 1 des Beschlusses vom 4. 7. 2023 nicht unrichtig war. Die Beurteilung, wonach eine relevante Beeinträchtigung der Mitwirkungsbefugnisse auch bei Berücksichtigung einer durch den Beschlusstext vom 22. 8. 2023 nicht völlig umfassenden Information (konkret: über die Möglichkeit, mit gesondertem Beschluss von dem zuvor wirksam beschlossenen Leistungsumfang wieder abzugehen) nicht vorliegt, war nicht zu beanstanden.   Streitiges Recht 7 Ob 68/25p – Zur Abgrenzung Geschäftsraummiete – Unternehmenspacht Bestandverträge müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, insbesondere darauf, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt (1 Ob 177/16k mwN; RS0020521). Die nicht bloß als Leerformel ohne echtes Substrat zu qualifizierende Betriebspflicht, der umsatzabhängige Bestandzins und die über die eines gewöhnlichen Einkaufszentrums hinausgehende Infrastruktur – eine Kinderunterhaltungseinrichtung, regelmäßig stattfindende Veranstaltungen, Sonnenterrassen, den eigens durch die Beklagte finanzierten Straßenbahnterminal und die Bereitstellung von für den effizienten Betrieb der Bestandnehmer nützlichen Informationen – wurde in Zusammenschau mit einem hohen Werbeetat als wesentliche Elemente für die Annahme eines Pachtverhältnisses gesehen. Aufgrund der unmittelbaren Verbindung mit dem schon vorhandenen Einkaufszentrum und dem damit gegebenen Partizipieren am bereits vorhandenen Kundenstock im etablierten Einkaufszentrum wurde – trotz dessen, dass ein im Edelrohbau befindliches Geschäftslokal im Rahmen der Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums übergeben wurde – als entscheidend angesehen. 9 Ob 31/25m – Verbandsklage: Klauselentscheidung Der beklagte Unternehmer schließt mit Verbrauchern Mietverträge über Mietgegenstände iSd § 1 Abs 4 MRG. Er verwendete unter anderem dafür Vertragsformblätter mit den folgenden im (Berufungs- und) Revisionsverfahren strittigen Klauseln: „Macht der Vermieter, auch über längere Zeit, von den sich aus der Wertsicherung ergebenden Rechten keinen Gebrauch, so gilt dies nicht als Verzicht auf die Anwendbarkeit der Wertsicherung.“ Der Nichtgebrauch eines Rechts ist nur dann als konkludenter Verzicht auf das Recht anzusehen, wenn nach Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, am Verzicht zu zweifeln (RS0014213). Dass das Recht während einer längeren Zeit nicht geltend gemacht wird, ist für sich allein kein konkludenter Verzicht auf das Recht (RS0014186; RS0014213 [T6]). Im Einklang damit verzichtet ein Vermieter, der einen vertraglichen Anspruch auf eine Mietzinserhöhung hat, nicht allein dadurch konkludent auf den Erhöhungsbetrag, dass er ihn über eine längere Zeit (vgl zB 1 Ob 202/07y: 20 Jahre) nicht einfordert (RS0014190 [T28, T36]; RS0014193 [T7]). „Der Mieter verzichtet hinsichtlich allfälliger von ihm vorgenommener Investitionen auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gemäß §§ 1097 iVm 1037 ABGB. Es steht ihm sohin kein Anspruch auf Ersatz für nützlichen Aufwand zu, außer der Vermieter wäre zur Vornahme verpflichtet gewesen.“ Nach der gefestigten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist ein Verzicht des Mieters auf Ersatzansprüche für nützliche Aufwendungen (§ 1097 ABGB) auch im Vorhinein zulässig und wirksam (RS0020595; RS0021155). Eine entsprechende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern wurde bereits in mehreren Fällen als den Mieter nicht gröblich benachteiligend beurteilt (6 Ob 181/17m, Klausel 24; 6 Ob 226/18f, Pkt 3.; 8 Ob 6/24a, Klausel 28): Zum Ersten wird der Zustand des Objekts im vereinbarten Bestandzins eingepreist. Zum Zweiten bleibt eine solche Klausel zugunsten des Mieters hinter der gesetzlichen Möglichkeit des Vermieters zurück, den Ersatz nützlicher Aufwendungen überhaupt auszuschließen (§ 1040 ABGB; vgl 6 Ob 181/17m, Klausel 24). Zum Dritten hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, sich vor unvorhersehbaren Zahlungspflichten zu schützen, während der Mieter selbst entscheiden kann, ob er eine nützliche Investition auf seine Kosten vornimmt oder nicht (8 Ob 6/24a, Klausel 28). Diese Erwägungen gelten auch für die in der Revision beispielhaft angeführten, als „lebensnotwendig“ bezeichneten Investitionen. „Der Mietgegenstand wird dem Mieter vom Vermieter ausschließlich zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Die Nutzung des Mietgegenstands zu anderen Zwecken ist untersagt.“ Die – keine Klauselprozesse betreffende – Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hält die vertragliche Einschränkung auf eine Vermietung zu Wohnzwecken – als Abgrenzung zu Geschäftszwecken verstanden – für grundsätzlich zulässig (5 Ob 183/16x, Pkt 4.5; 9 Ob 4/23p, Rz 45; vgl RS0020522). Der Vermieter hat im Regelfall ein legitimes Interesse an dieser Einschränkung, knüpfen sich doch daran unterschiedliche Rechtsfolgen, zB betreffend die Kündigung (9 Ob 4/23p, Rz 45 = RS0020522 [T4]). Ein Mieter verstößt dann nicht gegen eine vereinbarte Beschränkung der Nutzung auf Wohnzwecke, wenn er oder seine Mitbewohner nur geschäftliche Tätigkeiten ausüben, wie sie auch sonst üblicherweise von Personen zu Hause in der Wohnung oder einem darin vorhandenen Arbeitszimmer verrichtet werden, es dabei zu keinem nennenswerten Kundenverkehr kommt und – außer allenfalls anderen Mitbewohnern – keine Angestellten beschäftigt werden (7 Ob 5/09z; 8 Ob 158/22a, Rz 30). „Die Tierhaltung – ausgenommen üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere – ist ohne gesonderte Vereinbarung der Vertragsteile unzulässig.“ Nach der gefestigten Rechtsprechung kann der Vermieter dem Mieter die Haltung artgerecht in Behältnissen gehaltener wohnungsüblicher Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) nicht verbieten (2 Ob 73/10i, Pkt IV.5. f; 10 Ob 24/21h, Rz 24, 49). Eine formularmäßige Verbotsklausel, die ein Verbot der Haltung jeglicher Tiere vorsieht und nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend (§ 879 Abs 3 ABGB) zu qualifizieren. Bei anderen Tieren kann dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung aber nicht abgesprochen werden (RS0126573; vgl 6 Ob 129/08a, Pkt 4.3.). Nach der gebotenen Auslegung im kundenfeindlichsten Sinn ist dem Mieter in diesem Fall die Haltung artgerecht in anderen Behältnissen (zB Aquarien oder Terrarien) gehaltener wohnungsüblicher Kleintiere (zB Zierfische oder kleine Schildkröten) verboten. Die Klausel ist schon deshalb gröblich benachteiligend (§ 879 Abs 3 ABGB). Da eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel im Verbandsverfahren nicht in Betracht kommt (RS0016590 [T1, T15]), ist sie in ihrer Gesamtheit nichtig. Wien/Klagenfurt, August 2025 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.   Außerstreitiges Recht 5 Ob 146/24t – Zur Änderung des Aufteilungsschlüssels nach dem WEG Der Antragsteller begehrte ihn als Wohnungseigentümer von Geschäftsräumlichkeiten ohne Balkon bei der Aufteilung der Sanierungskosten für die Balkone auf der Liegenschaft abweichend vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel zur Gänze auszunehmen. Das Bestehen „unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten“ an den, den jeweiligen Wohnungseigentumsobjekten zugeordneten Balkonen, ist unmittelbare Konsequenz der Begründung von Wohnungseigentum und der damit verbundenen Einräumung eines ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrechts. In Bezug auf alle auf der Liegenschaft errichteten Wohnungseigentumsobjekte und den nur diesen funktionell dienenden Bestandteilen kommen allen Wohnungseigentümern insofern „erheblich unterschiedliche“ Nutzungsmöglichkeiten zu, als alle Wohnungseigentümer die Wohnungseigentumsobjekte der anderen jeweils gar nicht nutzen können. Dieser Umstand ist Folge der Konzeption des Wohnungseigentums und daher nicht als ausnahmsweise „erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit“ im Sinn der Voraussetzungen des § 32 Abs 5 WEG zu qualifizieren. § 32 Abs 1 WEG normiert vielmehr eine liegenschaftsbezogene Aufteilung sämtlicher Aufwendungen und unterscheidet bewusst nicht danach, welchem oder welchen Wohnungseigentumsobjekten diese konkret dienen (vgl 5 Ob 75/12h [Tiefgaragenplätze im Zubehöreigentum]). Wohnungseigentumsobjekte und deren Bestandteile sind aus diesen Gründen auch keine gesondert abrechenbaren Anlagen im Sinn der Voraussetzungen des § 32 Abs 6 WEG (5 Ob 176/14i; RS0069987 [T20]; RS0083204 [T3]). Der Antrag war daher abzuweisen. Die gerichtliche Festsetzung des abweichenden Aufteilungsschlüssels ist darüber hinaus – das ist mit Blick auf die in diesem Fall bereits angefallenen Sanierungskosten klarzustellen – erst ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam (§ 32 Abs 5 Satz 2 WEG). Da es sich dabei um eine rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters handelt, kann sie nur für die Zukunft getroffen werden (5 Ob 107/16w; RS0083220). 5 Ob 16/25a – Zur Duldung eines Lifteinbaus durch den Mieter Gemäß § 8 Abs 1 Z 1 MRG hat der Mieter die vorübergehende Benutzung und die auch dauernde (RS0069346) Veränderung seines Mietgegenstands zuzulassen, wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. In der Rechtsprechung des Fachsenats wurde bereits mehrfach bejaht, dass es sich bei einem geplanten Lifteinbau um eine Verbesserungsarbeit im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG handelt (5 Ob 73/12i; 5 Ob 32/18v; 5 Ob 57/21z). Es gilt zwar das Schonungsprinzip des § 8 Abs 3 MRG, eine weitergehende Interessen- oder Zumutbarkeitsprüfung hat aber nicht stattzufinden (RS0069474 [T4]; 5 Ob 57/21z). Die Duldungspflicht besteht dann nicht, wenn die geplanten Maßnahmen wegen der damit verbundenen tiefgreifenden Umgestaltung den Begriff der „Veränderung des Mietgegenstands“ überschreiten würde (vgl RS0038223). Abzustellen ist bei der Beurteilung dieser Frage aber darauf, ob durch die Veränderung der Mietgegenstand in einem wesentlichen Punkt seiner bisherigen Funktion nicht mehr entspricht (5 Ob 57/21z; 5 Ob 73/12i). Nach den Feststellungen des Erstgerichts ist der erforderliche Lichteinfall in die Küche des Erstantragsgegners auch nach Errichtung des Aufzugsschachts weiterhin gegeben, während es der Wohnung der Zweitantragsgegnerin an einer ausreichenden Belichtung des 6,87 m² großen Zimmers, vor dem der Aufzugsschachtzubau errichtet werden soll, bereits jetzt mangelt. Als durchschnittlichen Luftschallpegel des eingebauten Liftmodells stellte das Erstgericht 53 dB, als maximalen Schallpegel der fahrenden Kabine 60 dB fest. Der maximale Schallpegel in den Haltestellen in 1 m Entfernung von der Tür beträgt 52 dB. Festgestellt wurde auch, dass die Fenster auch nach Errichtung des Aufzugsschachts problemlos geöffnet werden können. Angesichts dieser Feststellungen bedarf die Auffassung, selbst wenn man eine Einsichtsmöglichkeit in die beiden betroffenen Räume durch Benutzer des Lifts berücksichtigt und den Verlust des nach den Behauptungen des Erstantragsgegners vorhandenen Grünblicks sowie Vibrationen durch den Liftbetrieb unterstellen wollte, liege insgesamt keine so tiefgreifende Umgestaltung der betroffenen Mietgegenstände vor, dass davon ausgegangen werden müsste, dass diese nicht mehr ihrer bisherigen Funktion entsprechen würden, keiner Korrektur im Einzelfall. Das in § 8 Abs 3 MRG normierte Schonungsprinzip macht es nur dann, wenn eine für den Mieter schonendere und für den Vermieter nicht ungünstigere Alternative zur Erreichung desselben Zwecks zur Verfügung steht, notwendig, dass der Vermieter diese schonendere Alternative ergreift. Würde hingegen die Alternative für einen anderen Mieter zu einer vergleichbaren oder gar höheren Beeinträchtigung führen oder wäre diese Alternative technisch aufwändiger und/oder mit höheren Kosten für den Vermieter verbunden, kann sich der Mieter auf das Schonungsprinzip insoweit nicht berufen. Bei im Wesentlichen gleicher Eingriffsintensität steht es dem Vermieter frei, von welchem seiner Mieter er die Duldung begehrt (5 Ob 73/12i). Nach den Feststellungen gibt es keine Möglichkeit, den Lift an anderer Stelle im Außenbereich der Liegenschaft zu errichten. Im Gebäudeinneren wäre die Errichtung mit einem massiven Eingriff in bestehende Nutzungsrechte verbunden, weil Teile der Objekte über alle Geschosse verändert werden müssten. Eine für die Antragstellerin günstigere, aber gleichwertige Alternative, die für die Antragsgegner mit weniger Beeinträchtigungen verbunden wäre, steht daher nicht fest, sodass auch die Auffassung der Vorinstanzen, das Schonungsprinzip des § 8 Abs 3 MRG sei durch die geplante Aufzugsschachterrichtung nicht verletzt, nicht zu beanstanden ist. 25 Ob 27/25 v – Zum Inhalt eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft Für die Beurteilung, was konkret Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist, ist nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses maßgeblich, während ein vom Wortlaut nicht gedeckter oder davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer irrelevant ist (RS0130029). Abzustellen ist auf eine objektive Sichtweise, der Beschluss ist allerdings insoweit der Auslegung zugänglich, dass der aus dem Wortlaut selbst ersichtliche Zweck der Beschlussfassung miteinzubeziehen wäre (5 Ob 40/19x; 5 Ob 154/20p). Ein solcher Zweck war in diesem Fall aus dem Wortlaut aber nicht erkennbar. Es war daher irrelevant, ob die an der Beschlussfassung Beteiligten allenfalls die erforderlichen Informationen über den Inhalt des Beschlusses und die beabsichtigte Vorgehensweise gehabt haben. 5 Ob 42/25z – Zur Umstellung des Heizungssystems Der Antragsteller begehrte, die Zustimmung der Antragsgegner zu einer von ihm geplanten Umstellung des Heizungssystems von Gaseinzelbefeuerung und Gasdurchlauferhitzer hin zu einer Luft-Wasser-Wärmepumpe- und Photovoltaik-Heizungslösung gemäß einer näher bezeichneten Skizze samt Datenblättern und Beschreibung zu ersetzen. Dieser Antrag wurde als zu unbestimmt abgewiesen. Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage (dort ebenfalls Wärmepumpe) sind nach alledem ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst wie der Tausch des Heizungssystems. Statistische Erhebungen und Verkaufszahlen sind für die Frage der Verkehrsüblichkeit von bestimmten Einrichtungen nicht aussagekräftig. Auf eine solche generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis kommt es ja gerade nicht an (5 Ob 33/16p [Kachelöfen], 5 Ob 245/18t [Klimageräte]). Auch allgemeine Erwägungen zur Klimaentwicklung und der Notwendigkeit einer Energiewende vermögen den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit bzw eines subjektiven wichtigen Interesses im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erforderlichen Beweis konkreter Tatsachen nicht zu ersetzen (vgl 5 Ob 29/21v; 5 Ob 137/24v [jeweils Klimawandel]).“ Der Antragsteller behauptete in diesem Fall weder, dass die Gasheizung keine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts ermöglicht, noch, dass die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile verkehrsüblich wäre. Die abstrakte Argumentation mit dem beabsichtigten „Ausstieg aus fossilen Brennstoffen in ganz Österreich“, ein solches „in Wien politisch verfolgtes Ziel“ und den aktuell „Standard darstellende energieeffiziente Zentralbeheizungssysteme wie die geplante Luft-Wasser-Wärmepumpe- und Photovoltaik-Heizungslösung“ reichen nach der Entscheidung 5 Ob 100/24b und der ständigen Rechtsprechung zu den Voraussetzungen der Verkehrsüblichkeit und dem wichtigen Interesse im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG (vgl RS0126244 [T2, T3]; RS0083341 [T2, T4, T18]) nicht aus. Nach der Judikatur des Fachsenats (5 Ob 100/24b; 5 Ob 222/19m) sind mehrere bauliche Veränderungen grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen, sodass die gesonderte Beurteilung einzelner Änderungen nur dann zulässig wäre, wenn diese nicht in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Dies ist dann der Fall, wenn die angestrebten Maßnahmen objektiv voneinander trennbar sind und der änderungswillige Wohnungseigentümer, der die Ersetzung der Zustimmung zu den einzelnen trennbaren Änderungen begehrt, eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer teilweisen Stattgebung interessiert zu sein (RS0083040; 5 Ob 222/19m). Dies war hier aber nicht der Fall. 5 Ob 166/24h – Zur Überprüfung des zulässigen Hauptmietzinses und einer damit verbundenen Wertsicherungsklausel Die Antragsgegnerin wendet sich gegen, die in dem Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel, da diese gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB sei und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG widerspreche. Sämtliche auf die Wertsicherungsvereinbarung gestützten Erhöhungen des Hauptmietzinses seien unwirksam, sodass der zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2008 zulässige Richtwertmietzins von 428,50 EUR für den gesamten Überprüfungszeitraum maßgebend sei. Der Außerstreitrichter hat in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG, in dem der aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung erhöhte Mietzins Gegenstand ist, als Vorfrage zwar zu prüfen hat, ob eine Wertsicherungsvereinbarung (im Sinn des § 16 Abs 9 MRG) vorliegt. Als Hauptfrage ist für den Zinstermin (die Zinstermine), zu dem (denen) das (die) Erhöhungsbegehren wirksam wurde(n), zu klären, ob der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung entspricht. Einwendungen, die die (relative) Nichtigkeit einer solchen Vertragsbestimmung betreffen, steht die Unzulässigkeit des (außerstreitigen) Rechtswegs entgegen. Jede ausreichend bestimmte Wertsicherungsvereinbarung ist grundsätzlich auch aus mietrechtlicher Sicht zulässig (vgl Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 115 mwN [Stand 1. Oktober 2017, rdb.at]; Würth/Zingher/Kovanyi, aaO Rz 37; E. M. Hausmann/ M. Reithofer in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 16 MRG Rz 87). Das ist bei einer Vereinbarung der Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG im Allgemeinen der Fall (Lovrek/Stabentheiner aaO Rz 115; E. M. Hausmann/ M. Reithofer aaO Rz 87). Die Parteien vereinbarten in dem Mietvertrag aus dem September 2008 die Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen) unter Verweis auf die in § 5 RichtWG vorgesehene Wertsicherung (Neufestsetzung) der Richtwerte – ausgehend von dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Richtwert. Die Vereinbarung der Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG ist als ausreichend bestimmt anzusehen. Ob darüber hinaus ihr Zustandekommen oder Inhalt im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären. Damit kam nur noch darauf an, ob der durch die Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung erhöhte Hauptmietzins zum maßgeblichen Zeitpunkt nach den zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen zulässig ist.  Im Revisionsrekursverfahren ist nicht mehr strittig, dass der unter Anwendung der im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherung erhöhte Hauptmietzins (in Höhe der vom Erstgericht unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen ermittelten Beträge) zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten gesetzlich zulässig war. Dass die Antragsgegnerin die auf die Wertsicherung gestützte Erhöhung des Hauptmietzinses auch ordnungsgemäß geltend gemacht hat, stand zu keinem Zeitpunkt in Frage.   Streitiges Recht 3 Ob 219/24p – Zur Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch Mit- und Wohnungseigentümer   Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern es ist darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung eines Außerstreitrichters erforderlich (RS0108157 [T7, T13, T15]; RS0108158 [T4, T8, T12, T17]; RS0082907 [T6, T9, T13]). Nach der Rechtsprechung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters aber dann entbehrlich, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenskonflikt möglich ist (5 Ob 126/12h; RS0108158). Dies ist hier der Fall, weil die Kläger den Ersatz der Kosten für eine gesamthafte Sanierung des Mangels begehren und eine derartige Sanierung grundsätzlich im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer liegt (vgl 5 Ob 126/12h). Die Aktivlegitimation der Kläger war daher zu bejahen. Nach ständiger Rechtsprechung steht der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch den Wohnungseigentümern zu; die Eigentümergemeinschaft ist insofern nicht anspruchsberechtigt (RS0119208; vgl auch RS0082907). Steht allen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Verträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf das Deckungskapital für die Sanierung bestehender Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses (oder eines Vorschusses hierauf) zu, so kann jeder einzelne Wohnungseigentümer (nur) den auf seinen Anteil entfallenden Teil begehren. Dieser Anspruch ist auf Geld gerichtet und damit teilbar (RS0013214 [T8, T10]; RS0017118 [T4, T6]). Die Geltendmachung von Deckungskapital durch die Wohnungseigentümer zur Beseitigung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft begründet keine Gesamthandforderung (5 Ob 102/21t mwN). Der einzelne Wohnungseigentümer hat daher kein selbständiges Klagerecht in Bezug auf das Ganze, es sei denn, die anderen Wohnungseigentümer hätten ihm ihre Ansprüche  zediert (RS0013214 [T14]; RS0017118 [T9])   In diesem Fall hatten die Kläger nicht das Deckungskapital für eine noch ausständige Sanierung einklagt, sondern vielmehr den Ersatz der jeweils von ihnen allein bereits getragenen Kosten der erfolgten Ersatzvornahme. Ein Nachteil der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer durch den Zuspruch der Gesamtkosten an die Kläger ist in dieser Konstellation nicht gegeben, weil die ursprünglichen Mängel nunmehr saniert und der von den Klägern vorgenommene Aufwand (im Umfang des Zuspruchs) auch angemessen ist. 5 Ob 132/24 h – Zur Haftung für Subunternehmer   Die Beklagte war Miteigentümerin einer Liegenschaft mit einem Altbestand, der in den 1980er bzw 1990er Jahren in eine Schule umgebaut worden war. Von 2007 bis 2010 ließ sie als Projektentwicklerin das auf der Liegenschaft befindliche Gebäude unter Beiziehung von Subunternehmen erweitern und in ein Wohngebäude umbauen. In den Jahren 2010 bis 2013 verkaufte sie die Wohneinheiten an die nunmehrigen Wohnungseigentümer. In den Kaufverträgen gewährleistete sie, dass „der Kaufgegenstand sowie die allgemeinen Teile der Gesamtanlage vertragsgemäß und mängelfrei hergestellt wurden“. Im Jahr 2016 kamen anlässlich eines Pfeilversagens Mängel, insbesondere im Dachbereich und bei den Terrassen-, Stiegenhaus- und Loggiengeländern hervor. Die von den Mängeln betroffenen allgemeinen Teile der Liegenschaft (Dachbereich und Geländer) entsprechen nicht dem Stand der Technik, insbesondere weil die ÖNORMEN nicht eingehalten wurden. Gemäß § 933a Abs 1 ABGB kann der Übernehmer Schadenersatz fordern, wenn der Übergeber den Mangel verschuldet hat. Der Übernehmer hat daher wegen der vom Übergeber schuldhaft nicht vor Übergabe beseitigten Mängel Anspruch auf Schadenersatz (RS0122651; 5 Ob 65/18x; 8 Ob 36/24p). Das Verschulden wird gemäß §§ 933a, 1298 ABGB vermutet (10 Ob 29/16m). Damit hat der Übergeber zu beweisen, dass ihn (und seine Gehilfen, für die er nach § 1313a ABGB einzustehen hat) kein Verschulden trifft, dass er also die gebotene Sorgfalt eingehalten hat (RS0112247). Bestimmen sich die Eigenschaften einer Leistung nach der Verkehrsauffassung, sind die anerkannten Regeln der Technik des jeweiligen Fachs nach dem im Zeitpunkt der Leistungserbringung aktuellen Stand zu beachten (zum Kaufvertrag: 2 Ob 142/23f). ÖNORMEN sind in besonderer Weise zur Bestimmung des nach der Verkehrsauffassung zur Sicherheit Gebotenen geeignet, weil sie grundsätzlich den Standard der für die betroffenen Kreise geltenden Regeln der Technik widerspiegeln (RS0062063). In diesem Sinne war die Beurteilung, dass der Kaufgegenstand nicht die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufwies und daher mangelhaft war, als richtig zu beurteilen. Da sich die Beklagte über Auftrag der Käufer zur „baulichen Ausführung des Kaufgegenstandes und der gewöhnlich nutzbaren allgemeinen Teile der Gesamtanlage […]“ verpflichtet hatte, hatte sie eine Herstellungspflicht übernommen, die es rechtfertigt, die mit der Erstellung des Bauwerks betrauten Personen als Erfüllungsgehilfen zu qualifizieren, für deren Verschulden die Beklagte als Verkäuferin einzustehen hat (RS0019944; 5 Ob 174/20d). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentumsobjekte zum Zeitpunkt des Kaufvertrags bereits errichtet waren (3 Ob 244/18f). 8 Ob 116/24 b – Zur Kündigung eines unbefristeten Bestandsvertrags Der Hauptmieter, der sein Bestandverhältnis ohne Bedachtnahme auf das von ihm eingegangene Untermietverhältnis freiwillig beendet, wird dadurch dem Untermieter schadenersatzpflichtig, außer er hat dem Untermieter gegenüber einen Anspruch auf Auflösung des Untermietverhältnisses gehabt (RS0020673). 8 Ob 36/25i – Kündigung wegen nachteiligen Gebrauchs Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG (und des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB) liegt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (RS0020940 [T6]; RS0067832; RS0068076; RS0102020; RS0067939), oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden (RS0020940 [T11]; RS0021031; RS0070348). Der sorglose Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich als nachteiliger Gebrauch in diesem Sinne anzusehen (vgl RS0128773; RS0020981 [T24]; RS0067832 [T10]). § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und § 1118 erster Fall ABGB sollen die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist (RS0020867). Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist (RS0020981; RS0067957 [T5]; RS0070243 [T1]; RS0070433 [T1, T5]; RS0020867). Erheblich nachteiliger Gebrauch ist nach ständiger Rechtsprechung nicht nur dann gegeben, wenn die körperliche Substanz des Bestandgegenstands beschädigt wird, sondern auch schon dann, wenn eine erhebliche Substanzverletzung bloß droht (RS0020940 [T5, T6]). Dass zumindest zweimalige Wasseraustritte, als deren Folge Wasser durch die Decke in andere Wohnungen drang, darunter zu subsumieren sind, ist von der Rechtsprechung gedeckt.     Wien/Klagenfurt, Juli 2025 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen