Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter März 2025

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

Außerstreitiges Recht

5 Ob 42/24y – Betriebskostenabrechnung

Einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 kommt gegenüber dem subsidiär geltenden gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 WEG 2002 der Vorrang zu. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Aufteilungsregel des § 32 Abs 1 Satz 2 WEG bei Weiterbestehen auch nur eines Altmietverhältnisses. Auch im Altmiethaus (also in Gebäuden, in denen Wohnungseigentum begründet ist, aber noch vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossene Miet- oder Nutzungsverhältnisse weiterbestehen) steht es den Wohnungseigentümern demnach frei, einen davon abweichenden Verteilungsschlüssel ohne Einbeziehung der Altmieter zu vereinbaren.

5 Ob 100/24b – Keine Zustimmung zum Austausch einer Gasetagenheizung durch eine Wärmepumpe

Die Antragstellerin ließ in der in ihrem Wohnungseigentum stehenden Wohnung die bestehende Gasetagenheizung samt Kombitherme entfernen und stattdessen am Flachdach des Hauses eine Wärmepumpe installieren.

Die Antragstellerin stellte den auf § 16 Abs 2 WEG gestützten Antrag, die fehlende Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur „Umwidmung eines Kamins und der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft für die Errichtung einer Wärmepumpe“ nachträglich zu ersetzen.

Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind nach alledem ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfasst, wie der Tausch des Heizungssystems.

Mangels Privilegierung erfordert das Änderungsvorhaben der Antragstellerin somit den Nachweis der „Übung des Verkehrs“ oder ihres „wichtigen Interesses“ (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG).

Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich zunächst nach allgemeiner Lebenserfahrung und im Weiteren danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Bei Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es demnach nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (RS0126244 [T2, T3]).

Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist insbesondere darauf abzustellen, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2, T4]; RS0083345 [T1]).

Die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit einer dem § 16 Abs 2 WEG zu unterstellende Änderung unter den Gesichtspunkten ihrer Verkehrsüblichkeit und/oder des wichtigen Interesses hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind. Dabei ist den Vorinstanzen ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Solange dieser Ermessensspielraum nicht verlassen wird, liegt keine Rechtsfrage von der Bedeutung gemäß § 62 Abs 1 AußStrG vor. Nur in Fällen einer groben, die Rechtssicherheit in Frage stellenden Fehlbeurteilung hat der Oberste Gerichtshof korrigierend einzugreifen (5 Ob 169/18s mwN).

Die Auffassung des Rekursgerichts, aus den Feststellungen des Erstgerichts bzw dem Vorbringen der behauptungs- und beweispflichtigen Antragstellerin zu allgemeinen Bestands- und Verkaufszahlen für Wärmepumpen und Gesetzesvorhaben zur Dekarbonisierung mit dem Ziel der Klimaneutralität, von denen nicht absehbar ist, ob überhaupt und wenn ja, wie und wann diese umgesetzt werden, lasse sich keine der nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG alternativ erforderlichen Voraussetzungen ableiten, ist keine vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende Fehlbeurteilung. Statistische Erhebungen und Verkaufszahlen sind für die Frage der Verkehrsüblichkeit von bestimmten Einrichtungen nicht aussagekräftig. Auf eine solche generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis kommt es ja gerade nicht an (5 Ob 33/16p [Kachelöfen], 5 Ob 245/18t [Klimageräte]). Auch allgemeine Erwägungen zur Klimaentwicklung und der Notwendigkeit einer Energiewende vermögen den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit bzw eines subjektiven wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG erforderlichen Beweis konkreter Tatsachen nicht zu ersetzen (vgl 5 Ob 29/21v; 5 Ob 137/24v [jeweils Klimawandel]).

5 Ob 105/24p – Zur Verfristung des Antrags auf Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse bei Ausscheiden des Altmieters aufgrund Vertragsübernahme

Die Erstantragstellerin als Mieterin und die Antragsgegnerin als Vermieterin schlossen am 15. 3. 2018 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Wien. Dieses Mietverhältnis begann am 15. 3. 2018 und wurde auf vier Jahre befristet. Als monatlicher Hauptmietzins wurde ein Betrag von 420 EUR (netto) vereinbart.

Am 17. 11. 2020 schloss der Zweitantragsteller mit der Antragsgegnerin eine als „Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag für das Objekt […]“ bezeichnete Vereinbarung, wonach der Zweitantragsteller in den Mietvertrag der Erstantragstellerin eintrat und sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag mit 1. 12. 2020 auf ihn übergingen. Sämtliche Bestimmungen des Mietvertrags, insbesondere jene über die Befristung des Vertrags bis 14. 3. 2022, sollten bestehen bleiben. Die Erstantragstellerin trat dieser Vereinbarung bei und verzichtete zu Gunsten des Zweitantragstellers auf ihre Mietrechte. Der Zweitantragsteller und die Antragsgegnerin vereinbarten unter einem einen neuen Hauptmietzins von 480 EUR (netto) pro Monat ab 1. 12. 2020, der dem Zweitantragsteller auch bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28. 2. 2022 vorgeschrieben wurde.

Mit dem am 22. 1. 2022 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag begehrten die Antragsteller die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Hauptmietzinse.

Bei Ausscheiden des Altmieters zufolge einer Vertragsübernahme ist die für die Geltendmachung seiner Ansprüche nach § 16 Abs 8 MRG maßgebliche Präklusionsfrist an Tatsache und Dauer der ursprünglichen vereinbarten Befristung anzuknüpfen, weil andernfalls die nach dem Willen des Gesetzgebers zu vermeidende Drucksituation für den das Mietverhältnis fortsetzenden Neumieter bzw mittelbar auch für den Altmieter eintreten könnte. Bei Vertragsübernahme läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG daher auch gegenüber dem aus einem befristeten Mietverhältnis ausscheidenden Altmieter solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der – im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge zusammengerechnet (vgl RS0119647) – vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind.

5 Ob 283/24h – Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst

Die Hausverwaltung ließ über ein zusätzliches Honorar im Zusammenhang mit Baumaßnahmen auf der Liegenschaft und dem damit verbundenen Mehraufwand der Hausverwaltung, in Höhe von 5 % der Herstellungskosten, abstimmen.

Nach § 24 Abs 5 WEG sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekanntzugeben. Gemäß § 24 Abs 6 WEG kann jeder Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend § 24 Abs 5 WEG mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt wird.

Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (RS0106946; 5 Ob 161/17p; vgl auch 5 Ob 207/19f) ist diese Anfechtungsfrist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, nach deren Ablauf das Anfechtungsrecht präkludiert ist. Fristen des materiellen Rechts sind Zeiträume, an deren Beachtung das Gesetz bestimmte materiell-rechtliche Rechtsfolgen knüpft (RS0038465 [T2]). Das Recht ist nach Ablauf der Frist erloschen (vgl RS0130835). Der Antrag muss daher innerhalb der Frist bei Gericht einlangen, verspätete Anträge sind mit Sachbeschluss abzuweisen (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II²³ § 24 WEG Rz 48; Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁵ § 24 WEG Rz 70).

Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 wird auch dann (allein) durch das Datum des tatsächlichen Anschlags ausgelöst, wenn die auf dem Anschlag selbst enthaltene Information über den Tag des Anschlags unrichtig ist. Auf eine unrichtige Fristberechnung des Verwalters kommt es nicht an.

5 Ob 204/24x – Keine Zustimmung zu einer Balkon-/Loggienverglasung

Die Zulässigkeit einer Balkon- oder Loggienverglasungen lässt sich grundsätzlich weder bejahen noch verneinen; letztlich kommt es dabei immer auf die Umstände des Einzelfalls an, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind (RS0109643). Dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt; solange dieser nicht überschritten wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (RS0109643 [T10, T11, T12]). Eine allenfalls im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor:

Nach den vom Erstgericht aufgrund eines Ortsaugenscheins getroffenen Feststellungen befinden sich im unmittelbaren Nahebereich der hier zu beurteilenden Wohnhausanlage größtenteils Einfamilienhäuser und teilweise Wohnanlagen mit vereinzelten Balkonverglasungen, wobei diese in der näheren Umgebung und in diesem Stadtteil von Dornbirn nicht allgemein üblich sind. Bei der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen (RS0069695 [T1]), wobei es nicht auf die begehrte Ausstattung des Objekts im Allgemeinen ankommt, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist; abzustellen ist auf die Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines konkreten Umfelds (5 Ob 169/18s mwN; 5 Ob 44/20m). Da auch die Auslegung der Urteilsfeststellungen im Einzelfall regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (RS0118891), ist die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, aufgrund dieser vom Erstgericht getroffenen Feststellungen sei im konkreten Einzelfall nicht von einer Verkehrsüblichkeit der von der Antragstellerin angestrebten Komplettverglasung ihres Balkons auszugehen, nicht korrekturbedürftig.

Bei der Beurteilung des wichtigen Interesses der Antragstellerin im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG stand den Vorinstanzen ein weiter Wertungs- und Ermessensspielraum zu. Auch dies ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls, die keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (vgl RS0083309 [T16]). Die Vorinstanzen verwiesen zutreffend auf die ständige Rechtsprechung des Fachsenats, dass ein wichtiges Interesse im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG über dasjenige an einer Steigerung des Wohn- und/oder Verkehrswerts des betreffenden Objekts hinausgehen muss (RS0083341 [T4]). Abzustellen ist insbesondere darauf, ob die fragliche Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (5 Ob 70/11x [Balkonverglasung, wichtiges Interesse verneint]). Die Beurteilung, der südseitig gelegene überdachte Balkon sei (im Gegensatz zu demjenigen der Entscheidung 5 Ob 109/06z) nicht der Wetterseite zugewandt und ermögliche auch ohne Verglasung eine dem üblichen Standard entsprechende Nutzung der 68 m² großen Wohnung der Antragstellerin und des überdachten Balkons selbst, entspricht diesen Judikaturgrundsätzen und ist keine im Einzelfall aufzugreifende Überschreitung des den Vorinstanzen eingeräumten Ermessensspielraums.

 

Streitiges Recht

3 Ob 214/24b – § 8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten

Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 9. August 2019 wurde dem Beklagten (als dortigem Antragsgegner) auf Antrag der Klägerin (dort Antragstellerin) aufgetragen, binnen 14 Tagen nach Rechtskraft dieser Entscheidung bestimmte Erhaltungsarbeiten im Mietobjekt – einem Saunabetrieb – (insbesondere in Bezug auf die WC-Anlage und den Abwasserstrang im Boden unter der Küche) durchzuführen.

Aus Anlass der daraufhin durchgeführten Arbeiten brachte die Klägerin bei der Schlichtungsstelle einen (in der Folge zu Gericht abgezogenen) Antrag nach § 8 Abs 3 MRG auf Entschädigung für die aus den unterlassenen Arbeiten resultierenden Beeinträchtigungen ein.

Immaterielle Schäden sind nach ständiger Rechtsprechung nur in den vom Gesetz angeführten Fällen zu ersetzen (RS0022544 [T1]). Die Klägerin, die nach Erörterung durch das Erstgericht dezidiert erklärte, (nur) ideellen Schadenersatz zu begehren, stützt sich ausschließlich auf § 8 Abs 3 MRG. Eine Prüfung allfälliger weiterer in Betracht kommender Anspruchsgrundlagen ist damit entbehrlich.

8 Abs 3 MRG bildet keine taugliche Grundlage für den Zuspruch ideellen Schadenersatzes aufgrund der Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten:

Die nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzenden Beeinträchtigungen müssen in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang (vgl 3 Ob 85/15v) mit dem Eingriff selbst stehen; § 8 Abs 3 MRG betrifft die Beeinträchtigung des Mieters durch die von ihm zuzulassenden Arbeiten (vgl RS0111411).

Während Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 Abs 3 MRG grundsätzlich ersatzfähig sind, gebührt für Beeinträchtigungen des Mieters durch die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten keine Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG. Die (bloße) Unterlassung der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten könnte vielmehr nur Gegenstand eines Verfahrens nach § 6 iVm § 37 Abs 1 Z 2 MRG sein (vgl 5 Ob 3/08i mwN; vgl auch H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 129 aE).

Bei schuldhaftem Verstoß des Vermieters gegen mietvertragliche Pflichten kann neben die in § 8 Abs 3 MRG normierte Eingriffshaftung eine – im streitigen Verfahren geltend zu machende – Verschuldenshaftung für die dadurch zusätzlich entstandenen Nachteile treten (H. Böhm/Pletzer aaO § 8 MRG Rz 121 und 129). Schon daraus folgt aber, dass eine solche Verschuldenshaftung gerade nicht mehr auf § 8 Abs 3 MRG gestützt werden kann.

Soweit sich die Klägerin in erster Instanz hilfsweise erkennbar (insbesondere durch ihren Verweis auf „Belästigungen durch Staub, Schmutz und Lärm“) auch auf erlittenes Ungemach im Zusammenhang mit der tatsächlichen Durchführung der Arbeiten (ab Herbst 2019) berief, ist darüber im vorliegenden Streitverfahren nicht abzusprechen. Ein solcher Ersatzanspruch wäre vielmehr zum Gegenstand eines (weiteren) Antrags an die Schlichtungsstelle (und in der Folge allenfalls eines außerstreitigen Mietrechtsverfahrens) zu machen (gewesen).

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, März 2025

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