Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Mai 2024
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Streitiges Recht
8 Ob 97/23g – Eine Aufhebungserklärung nach § 1118 ABGB kann im Wege einer Vereinbarung wieder rückgängig gemacht und der Bestandvertrag einverständlich, mit oder ohne Änderung, fortgesetzt werden
Zwischen den Parteien bestand ein bis zum 31.5.2022 (auf zehn Jahre) befristetes Mietverhältnis. Vertraglich wurde eine Option auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre vereinbart.
Im Jahr 2014 kam es zu einer Mietzins- und Räumungsklage gegen die Beklagte. Das Verfahren wurde am 9. 4. 2015 mit einem Vergleich beendet. Auch im Jahr 2018 erfolgte eine Räumungsklage wegen Mietzinsrückständen. Im Verfahren erging, wie von den Parteien vorher vereinbart, ein Anerkenntnisurteil, wobei sich die Klägerin verpflichtete, diesen Titel nur dann zu verwenden, wenn die Beklagte ihrer vereinbarten Zahlungspflicht nicht fristgerecht nachkommen sollte. Die Beklagte erfüllte die Vereinbarung, sodass das Bestandverhältnis weiter fortgesetzt wurde und die Beklagte vom Exekutionstitel keinen Gebrauch machte. Mit weiterer Mietzins- und Räumungsklage im Jahr 2020 machte die Klägerin abermals die Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB und Zahlung eines neuerlichen Mietzinsrückstands geltend. Die Beklagte zahlte den Rückstand während des Verfahrens nach, worauf die Klägerin ihre Erklärung der Auflösung des Vertrags zurückzog. Über das in der Folge auf Kosten eingeschränkte Klagebegehren schlossen die Streitteile einen Vergleich. Gespräche, dass die Beklagte den ursprünglichen Mietvertrag nicht fortsetzen oder abändern möchte, wurden nie geführt. Die Beklagte erklärte gegenüber der Klägerin nie, dass sie von der Verlängerungsoption auf weitere zehn Jahre ab 1. 6. 2022 Gebrauch mache.
Die Klägerin begehrte, der Beklagten die Übergabe der Bestandflächen binnen 14 Tagen nach dem 31. 5. 2022 aufzutragen. Die Beklagte brachte in ihren Einwendungen vor, die Befristung sei unwirksam. Der ursprüngliche Bestandvertrag sei nach § 1118 ABGB aufgelöst worden und darüber auch ein Anerkenntnisurteil ergangen. Bei der Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietvertrags sei keine neuerliche, insbesondere keine schriftliche Befristungsvereinbarung mehr getroffen worden. Darüber hinaus habe sie bereits im Jahr 2015 in einem E-Mail-Anhang die Ausübung der Option erklärt.
Das Erstgericht hatte festgestellt, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin nie erklärte, dass sie von der Verlängerungsoption auf weitere zehn Jahre ab 1. 6. 2022 Gebrauch mache. Die Rechtsansicht, dass dem in einem E-Mail-Anhang enthaltenen, von der Beklagten nicht unterfertigten Entwurf eines Nachtrags zum Mietvertrag, über den nie eine Einigung zustande kam, nicht die Bedeutung einer verbindlichen Ausübung der bestehenden Verlängerungsoption beizumessen war, war nicht zu beanstanden.
Die Aufhebung eines Bestandverhältnisses nach § 1118 ABGB erfolgt schon durch die Aufhebungserklärung bzw eine Klage nach dieser Gesetzesstelle, die als Aufhebungserklärung zu werten ist. Eine derartige Aufhebungserklärung kann zwar nicht einseitig, aber im Wege einer Vereinbarung wieder rückgängig gemacht und der Bestandvertrag einverständlich, mit oder ohne Änderung, fortgesetzt werden (RS0105354). Es steht den Parteien eines nach § 1118 ABGB aufgelösten Bestandvertrags im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich frei, zur Regelung der weiteren Benützung des Bestandsobjekts einen neuen Vertrag, mit oder ohne geänderten Bedingungen, abzuschließen.
Wenn von einem feststellbaren Willen der Parteien, einen neuen Bestandvertrag abzuschließen, nicht die Rede sein kann, bewirkt die bloße Rücknahme der Auflösungserklärung ex tunc und Aufgabe des Räumungsbegehrens im Ergebnis aber nichts anderes als die unveränderte Weitergeltung des bestehenden, nie wirksam beendeten Dauerschuldverhältnisses. Dies entspricht auch der Rechtslage, wenn eine auf rückständige Mietzinszahlungen gestützte Räumungsklage wegen rechtzeitiger Nachzahlung des geschuldeten Betrags unter den Voraussetzungen des § 33 Abs 3 ABGB abgewiesen wird; auch dadurch wird die ursprünglich berechtigte Aufhebungserklärung rückwirkend unwirksam (vgl Prader, MRG6.10 § 1118 ABGB E 156/1; 3 Ob 64/21i).
3 Ob 16/24k – Kündigung wegen unleidlichen Verhalten – geistige Erkrankung
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus. Vielmehr kommt es darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend angesehen werden muss, und zwar auch dann, wenn es auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist.
Das Verhalten einer geisteskranken Person ist zwar nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Dies ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die Mitbewohner jedwedes Verhalten einer solchen Person in Kauf zu nehmen hätten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung geboten, bei der an das Verhalten der psychisch kranken Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist (3 Ob 115/23t [Rz 5] mwH).
Dabei sind die Interessen dieser Person mit jenen des Bestandgebers und jenen der anderen Hausbewohner abzuwägen (Höllwerth, Glosse zu 10 Ob 19/19w, immo aktuell 2019/34 mwH).
Der Mieter war bei regelmäßiger Einnahme von Medikamenten verhaltensunauffällig, im Zeitraum von Dezember 2020 bis in den Frühsommer 2021 hatte er aber äußerst häufig und zum Teil gravierende Anfälle. Die Mitbewohner des Hauses wurden durch Müll im Stiegenhaus, Werfen von Geschirr, Schlagen gegen fremde Türen, nacktes Herumlaufen am Gang, Schlagen gegen die Wände, rassistische Anfeindungen und an Türen angebrachte obszöne Bilder beeinträchtigt. Kinder entwickelten Angstzustände aufgrund des Verhaltens des Beklagten, Mieter mieden das Stiegenhaus oder die Benützung der eigenen Terrasse, um dem Beklagten und dessen Aggressivität auszuweichen. Dieses Verhalten wurde als ausreichend bewertet, eine Aufkündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
5 Ob 22/24g – Keine Kündigung wegen unzulässiger Weitergabe, wenn die Weitergabe an eintrittsberechtigte Personen erfolgt
Die beklagte Mieterin war mit ihrem 16 Jahre alten Sohn im Jahre 1986 in die aufgekündigte Wohnung eingezogen und hat darin mit ihm bis in das Jahr 1994 gemeinsam gelebt. Daraus war abgeleitet worden, dass die Beklagte jedenfalls bis zu ihrem Auszug, in einem gemeinsamen Haushalt, mit ihrem Sohn gelebt hat. Auch nach ihrem Auszug bis ins Jahr 2008 ist die Beklagte täglich in die Wohnung gekommen, um sich um ihren Sohn zu kümmern, für ihn zu kochen und Reinigungsarbeiten vorzunehmen. Damit hat sie erkennbar ihr Verhalten bis zum Auszug fortgesetzt, sodass am Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts jedenfalls bis zum Jahr 1994 vernünftigerweise nicht gezweifelt werden konnte. Der Sohn hatte nach den Feststellungen darüber hinaus ein dringendes Wohnbedürfnis und hat die Wohnung ab dem Jahr 1994 genutzt.
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG ist gegeben, wenn der Mieter den Mietgegenstand weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt. Dabei geht es um die Weitergabe des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsächlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Übernahme durch einen Dritten. Eine Änderung der Parteien des bestehenden Mietvertrags ist damit nicht verbunden.
Trotz Überlassung der Wohnung ist dieser Kündigungsgrund daher nicht erfüllt, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen im Sinn des § 14 Abs 3 MRG im Zeitpunkt der Weitergabe (oder offenbar in naher Zeit) am Mietgegenstand einen dringenden Bedarf (ein dringendes Wohnbedürfnis) haben. Die Überlassung des Mietgegenstands an eine eintrittsberechtigte Person kann den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG auch dann nicht verwirklichen, wenn die Voraussetzungen des § 12 Abs 1 MRG nicht vorliegen (RS0069472). Für die Frage, ob derjenige, an den die Wohnung weitergeben worden ist, zum Eintritt berechtigt war, ist nach der Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der Weitergabe abzustellen (RS0069472 [T3]).
Außerstreitiges Recht
5 Ob 94/23v – Zum Verfahren auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung nach § 9 Abs 2 WEG 2002
Für das Verfahren auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung nach § 9 Abs 2 WEG 2002 sieht § 52 Abs 3 WEG 2002 die Anrufung der Schlichtungsstelle als zwingende Verfahrensvoraussetzung vor. Wurde die Schlichtungsstelle mit der „Sache“ nicht befasst, ist der (außerstreitige) Rechtsweg unzulässig (RIS-Justiz RS0006307 [T8]; RS0070782; RS0116912 [T1]).
Identität der „Sache“ liegt demnach dann vor, wenn sowohl der Sachantrag als auch der rechtserzeugende Sachverhalt ident sind (5 Ob 27/21p; RS0039347; RS0124048). Der bei der Schlichtungsstelle gestellte Antrag kann daher bei Gericht nicht mehr geändert oder erweitert werden. Dabei ist nicht nur die Änderung oder Erweiterung des Begehrens selbst, sondern auch eine Änderung oder Erweiterung des vor der Schlichtungsstelle vorgebrachten anspruchsbegründenden Sachverhalts vor Gericht unzulässig (5 Ob 27/21p; RS0006307 [T2, T3, T14]; RS0109931 [T3, T5]).
Das damit eingeleitete Verfahren auf Nutzwertfestsetzung ist eine Regelungsstreitigkeit, das nicht der Dispositionsmaxime der Parteien unterliegt, sondern in dem strenge Offizialmaxime herrscht (5 Ob 164/20h; RS0082872; RS0083252 [T25]). Ausgangspunkt der Nutzwertberechnung sind die zwingenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die – der Rechtslage entsprechende – Widmung. Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist die privatrechtliche Einigung (der Widmungsakt) der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) maßgeblich (5 Ob 118/22x; RS0083252 [T18]). Diese hat der Außerstreitrichter von Amts wegen als Vorfrage zu prüfen (RS0083252). Das Gericht ist – wie auch der Sachverständige bei Erstellung seines Gutachtens – an die materielle Sach- und Rechtslage gebunden, es hat der Nutzwertermittlung den realen Zustand der Liegenschaft und der Baulichkeiten zugrunde zu legen und von der konkreten Widmung auszugehen (5 Ob 107/17x; RS0082872).
Da der Nutzwertfestsetzung stets die materielle Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen ist, sind während des Verfahrens vorgenommene Änderungen in Gestalt (bloßer) Bauabweichungen grundsätzlich zu berücksichtigen, ohne dass der Antrag insoweit geändert oder erweitert werden muss. Anderes könnte (nur) gelten, wenn sich der zur Begründung der Zulässigkeit der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung vorgetragene bauliche Vorgang so gravierend ändert, dass nicht mehr von ein und demselben Bauvorhaben ausgegangen werden kann. In diesem Fall änderte sich der die Grenzen der Entscheidungsbefugnis bestimmende Verfahrensgegenstand und käme bei vorgeschalteter Schlichtungsstelle eine dementsprechende Änderung des Antrags erst vor Gericht nicht in Betracht (vgl 5 Ob 164/20h). Beschränkt sich die Änderung des Bauvorhabens, auf die sich der an die Schlichtungsstelle gerichtete Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung bezog, – wie hier – auf Bauabweichungen bei der Ausführung eben dieses Bauvorhabens, bleiben der anspruchsbegründende Sachverhalt in seinem wesentlichen Kern und der Verfahrensgegenstand hingegen gleich.
Die Verletzung zwingender Grundsätze der Nutzwertberechnung bildet einen an keine Frist für die Geltendmachung gebundenen Grund für die gerichtliche (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte, und zwar auch dann, wenn das Abweichen von diesen Grundsätzen durch eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse herbeigeführt wurde oder die der Nutzwertfestsetzung widersprechende Sach- und Rechtslage erst nachträglich hervorgekommen ist (5 Ob 233/22h; RS0117709; RS0083169). Im Fall eines Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung konnte und kann die Neufestsetzung dabei ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden (5 Ob 233/22h; RS0083159 [T8]; RS0083169 [T9]; RS0117708 [T2]; RS0107277 [T3]). Eine gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte abweichend vom Nutzwertgutachten ist also auch dann möglich, wenn die Liegenschaft von den Mit- und Wohnungseigentümern einvernehmlich so verändert wurde, dass die Nutzwertfestsetzung nicht mehr den zwingenden Berechnungsgrundsätzen entspricht (RS0083159 [T4]; vgl Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, WEG5 § 9 WEG Rz 70); ein darauf gestützter Antrag auf Nutzwertberichtigung ist nicht fristgebunden (5 Ob 233/22h).
Bauliche Veränderungen führen nur dann zu einer Änderung der Nutzwerte und einer Nutzwert-(neu-)festsetzung, wenn diese Veränderungen auf einer privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer beruhen oder auf einer gerichtlichen Genehmigung, weil sich andernfalls die dafür maßgebliche Widmung nicht geändert hat. Eine der materiellen Rechtslage widersprechende, also bloß faktische Veränderung rechtfertigt die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht (5 Ob 233/22h mwN; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 9 WEG Rz 27; Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, WEG5 § 9 WEG Rz 60). Mit Unterfertigung des der Baubewilligung zugrunde liegenden Einreichplans und der mit Urteil auferlegten Verpflichtung zur Zustimmung zu der von dieser Baubewilligung abweichenden Bauführung durch Unterfertigung des Auswechslungsplans der Wohnungseigentümer, war die konkrete Bauausführung rechtmäßig, also der Widmung entsprechend (§ 71 Abs 3 AußStrG). Die dafür allenfalls erforderliche baubehördliche Bewilligung muss dafür nicht bereits rechtskräftig erteilt worden sein. Die Frage, ob eine baubehördliche Bewilligung einer Änderung erforderlich und zu erlangen ist, spielt in dem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 solange keine Rolle, als nicht von vornherein feststeht, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde keinesfalls zu rechnen ist (RS0083330 [T1]). Die Wohnungseigentümer sind nur dann nicht zu verhalten, einem Bauvorhaben zuzustimmen, wenn diesem von vornherein Vorschriften der Bauordnung entgegenstehen (RS0083364). Es genügt daher, dass der die Änderung anstrebende Wohnungseigentümer die baurechtlichen Voraussetzungen für sich hat, die Änderungen also baubehördlich voraussichtlich zulässig sind (5 Ob 180/20m).
Mit Blick auf die Funktion der die Mindestanteile bestimmenden Nutzwerte im Wohnungseigentum und das daraus abzuleitende Interesse der Wohnungseigentümer an einer richtigen, also der wahren Sach- und Rechtslage entsprechenden Nutzwertfestsetzung würde es dem Zweck der Möglichkeit der Änderung der Nutzwerte nach den §§ 9, 10 WEG 2002 zuwiderlaufen, diese an das allfällige Erfordernis einer rechtskräftigen Baubewilligung zu knüpfen. Sind die auf dem privatrechtlichen Konsens der Wohnungseigentümer (oder der diesen substituierenden gerichtlichen Entscheidung) beruhenden Änderungen baurechtlich voraussichtlich zulässig und ist nicht ersichtlich, weshalb dennoch nicht mit einer Baubewilligung zu rechnen ist, rechtfertigt auch eine noch nicht baubehördlich bewilligte Bauführung die gerichtliche Nutzwertfestsetzung.
Dr. Iris Mutz
Wien/Klagenfurt, Mai 2024
WMWP Rechtsanwälte GmbH
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