Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Oktober 2024

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

Streitiges Recht

1 Ob 93/24v – Kündigung wegen Nichtverwendung zu Wohnzwecken, nach dem Tod des Mieters

Hat ein Mieter vor seinem Tod den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG erfüllt, kann dieser auch statt des Kündigungsgrundes der Z 5 leg cit geltend gemacht werden (7 Ob 552/91; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 [2016] § 1116 a Rz 7; Lovrek in GeKo Wohnrecht I [2017] § 30 MRG Rz 101; Kothbauer, Mietrecht Österreich Praxishandbuch1.01 [2023] Rz 2263; vgl auch 8 Ob 504/86). Es darf aber keine Sonderrechtsnachfolge nach § 14 Abs 2 MRG eingetreten sein, weil dem Gesamtrechtsnachfolger des Mieters sonst die Passivlegitimation fehlt (RS0070723 [T1]).

Gemäß § 14 Abs 2 und 3 MRG treten ua Verwandte in gerader Linie in den Mietvertrag des verstorbenen Hauptmieters ein, wenn sie schon bisher mit ihm diesem im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt und an dieser ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Ein gemeinsamer Haushalt setzt ein auf Dauer angelegtes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften (RS0069741 [T2]) sowie den Lebensschwerpunkt des Angehörigen in der gekündigten Wohnung voraus (RS0068296 [T12, T14, T15]). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war in diesem Fall ein solcher gemeinsamer Haushalt der Mieterin und ihrer Tochter in der gekündigten Wohnung zum Zeitpunkt des Todes der Mieterin (RS0069744) auszuschließen.

5 Ob 12/24m – Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft durch Wohnungseigentumsbegründung

Gemäß § 843 ABGB ist die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft an einer Liegenschaft durch die Naturalteilung (Realteilung) die Regel und jene durch Zivilteilung die Ausnahme. Das Gesetz räumt der Realteilung damit den Vorrang ein. Die Zivilteilung kommt nur in Betracht, wenn eine Realteilung nicht möglich ist (5 Ob 60/22t; RS0013236).

Die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) ist eine Sonderform der Realteilung (5 Ob 185/22z; RS0106352 [T1]). Wegen des Vorrangs auch dieser Form der Realteilung gegenüber der Zivilteilung setzt die Berechtigung eines Zivilteilungsbegehrens die Unmöglichkeit oder Untunlichkeit der Begründung von Wohnungseigentum voraus (5 Ob 185/22z; RS0013236 [T7]; RS0106351).

Die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze gelten auch für die Begründung von Wohnungseigentum durch Richterspruch nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 (RS0110439). Es entspricht daher der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass auch im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum die entstehenden Anteile annähernd gleich beschaffen sein müssen, die gemeinsame Sache also in Teile mit annähernd gleicher Beschaffenheit zerlegt werden können muss (5 Ob 36/09v mwN; RS0013851 [T3]).

Die Frage der Möglichkeit und Tunlichkeit einer Realteilung im Allgemeinen (5 Ob 60/22t; RS0013852 [T12]; RS0112673 [T2]) und die Frage der annähernd gleichen Beschaffenheit der möglichen Wohnungseigentumsobjekte im Besonderen (RS0013851 [T5]; RS0013852 [T13]) sind immer nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.

Wer als Beklagter im Teilungsverfahren die einer Zivilteilung vorgehende Sonderform der Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung anstrebt, hat deren Möglichkeit und Tunlichkeit darzutun und die dafür notwendigen rechtserzeugenden Tatsachen zu behaupten und zu beweisen (RS0110441; RS0106355 [T1]; RS0101774 [T8, T12]). Sinnvollerweise wird das durch einen entsprechenden Teilungsvorschlag, also Vorschlag für eine konkrete Wohnungseigentumsbegründung durch Festsetzung von Nutzwerten für die Wohnungseigentumsobjekte geschehen (RS0106355). Wenn ein solcher Teilungsvorschlag vorliegt, muss das Gericht über diesen verhandeln, ist aber nicht daran gebunden (5 Ob 110/18i; RS0113832). Eine konkrete Teilung durch Zuordnung bestimmter Wohnungseigentumsobjekte mit entsprechenden Anteilen abweichend vom Teilungsvorschlag ist daher grundsätzlich zulässig (5 Ob 110/18i).

Die Darlegungspflicht desjenigen, der die Begründung von Wohnungseigentum anstrebt, geht also nicht so weit, dass er einen konkreten Teilungsvorschlag machen muss (RS0101774 [T5]). Ihm obliegt es aber jedenfalls konkret darzutun, dass die Möglichkeit und Tunlichkeit der Begründung von Wohnungseigentum besteht. Die Prüfung des Gerichts hat sich auf die dazu behaupteten rechtserzeugenden Tatsachen zu beschränken. Bleiben Zweifel, geht das zu Lasten desjenigen, der die Begründung von Wohnungseigentum anstrebt (RS0101774 [T3]).

Ist eine annähende Gleichartigkeit der gebildeten Wohnungseigentumsobjekte nicht möglich, scheidet die Begrünung von Wohnungseigentum aus.

5 Ob 68/24x – Zur Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts

Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Frage der Widmung auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RS0120725; RS0119528 [T4]).

Der Wohnungseigentümer, der eine Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944).

Besteht keine spezifische Geschäftsraumwidmung, war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt, sind also zur Abwehr „eigenmächtiger“ Änderungen nur dort berechtigt, wo die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (vgl RS0119528; 5 Ob 105/16a; 5 Ob 227/04z). Die Verkehrsüblichkeit ist eine Frage des Einzelfalls (RS0119528 [T8]).

Nach den Feststellungen haben die Parteien bei Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags in diesem Fall ausdrücklich festgehalten, dass der Beklagte sich die Nutzung seiner Objekte „offen halten“ wollte. Sie haben für die dem Beklagten gehörenden Objekte eine unspezifizierte Geschäftsraumwidmung vereinbart, die unter anderem jedenfalls auch die Nutzung als Ordination oder als Gaststätte umfassen sollte. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, nach der die beanstandete (teilweise) Verwendung von drei (näher bezeichneten) Geschäftsräumlichkeiten der Beklagten zur Kurzzeitvermietung keine Widmungsänderung bedeutet, war demnach nicht korrekturbedürftig.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 165/23k – Angemessenes Entgelt nach dem WGG und in diesem Zusammenhang überwälzbare Zinsen

14 Abs 1 WGG regelt das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums. „Angemessenheit“ des vereinbarten Nutzungsentgelts bedeutet in diesem Zusammenhang die Zulässigkeit beziehungsweise rechtmäßige Höhe des Entgelts. Es geht um die Feststellung, ob das vereinbarte oder begehrte Entgelt den gesetzlichen Vorschriften über seine Höhe und Zusammensetzung entspricht (RS0118030).

Nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (unter anderem) die aufgrund des Schuldscheins (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung von Fremdmitteln einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln angerechnet werden (RS0118032).

Die nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG überwälzbaren Zinsen für Fremdmittel haben „angemessen“ im Sinn ihrer gesetzlichen Zulässigkeit zu sein. Der Oberste Gerichtshof hat dabei bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich die Angemessenheit im Sinn der gesetzlichen Zulässigkeit eines Zinssatzes in der Regel aus generellen Normen wie etwa Wohnbauförderungsvorschriften ergibt (RS0118034; RS0118036). Wenn eine förderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung jedoch nicht anwendbar ist, ist die Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen zu prüfen (5 Ob 50/19t mwN; RS0125920; RS0118034 [T2]; RS0118036 [T1]; vgl § 13 Abs 1 ERVO idF BGBl II Nr.30/2001 und BGBl II Nr 180/2017).

Die Fixzinsvereinbarungen zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern sind nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind (5 Ob 50/19t mwN; RS0118032 [T2]). Bei der Beurteilung der Zulässigkeit von solchen Fixzinsvereinbarungen ist auf die Gegebenheiten im Abschlusszeitpunkt abzustellen ist (5 Ob 50/19t; 5 Ob 67/11f).

Gemäß § 23 Abs 1a WGG hat die gemeinnützige Bauvereinigung nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit insbesondere auch die nachträgliche Verpflichtung, entsprechend der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt angemessene Darlehenskonditionen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG zu vereinbaren. Diese Pflicht zur nachträglichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geänderte Kapitalmarktverhältnisse kann aber nicht losgelöst von der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden, sondern ist nach der konkreten Vertragslage im Rahmen des rechtlich Möglichen zu beurteilen (5 Ob 50/19t).

5 Ob 178/23x – Abrechnung der Rücklage nach dem WEG bei Wechsel aus dem WGG

Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Liegenschaftsaufwendungen zu bilden (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG). Die Bildung einer angemessenen Rücklage zählt zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 2 WEG). Die Höhe der Beiträge zur Rücklage kann daher von den Wohnungseigentümern im Weg der Beschlussfassung bestimmt oder durch den Verwalter festgelegt werden. Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist zwingend, in Ermangelung eines Mehrheitsbeschlusses muss daher der Verwalter tätig werden.

Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern über alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse, daher insbesondere auch über die geleisteten Beiträge zur Rücklage und deren Verwendung, nach den Regeln des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (Jahresabrechnung; § 20 Abs 3 WEG). Bei der Abrechnung nach § 34 WEG handelt es sich um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (RS0019408 [T26]; RS0070610 [T21]).

Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (§ 31 Abs 3 WEG). Diese Abrechnung ist für die gesamte Zeit der Verwaltung zu legen und wird durch die früheren jährlichen Abrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG nicht ersetzt (5 Ob 93/98g; 5 Ob 257/06i; RS0110525 [T2]).

Nach dem – mit der WRN 2006 (BGBl I 2006/124) eingefügten – § 19c WGG hat die Bauvereinigung dem erwerbenden Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten eines nach § 14e WGG vermieteten Wohnungseigentumsobjekts für den Zeitraum bis zur Wohnungseigentumsübertragung spätestens mit der nächsten Abrechnung gemäß § 19a WGG eine Zwischenabrechnung zu legen.

Wurde vor dem 1. 1. 2007 Wohnungseigentum an einem wohnungseigentumstauglichen Objekt begründet, so war gemäß § 39 Abs 31 lit a WGG für den Zeitraum bis 31. 12. 2006 eine Schlussabrechnung gemäß § 19b WGG spätestens bis zum 30. 6. 2007 zu legen; § 19c WGG war ab 1. 1. 2007 anzuwenden.

Mit der Schlussabrechnung gemäß § 19b WGG soll eine Art „Schlussbilanz“ für das bisher ausschließlich nach dem WGG zu verwaltende Mietwohnhaus und alle darin befindlichen Wohneinheiten gezogen werden. Dies soll (vor allem im Hinblick auf die bisher gesamtobjektbezogene EVB-Abrechnung sowie allfällige unterschiedliche Verteilungsschlüssel) eine klare Abgrenzung zur nunmehr beginnenden Verwaltung nach dem WEG ermöglichen. Mit der Regelung des § 19c WGG soll auch dem später erwerbenden Mieter (der von der gemeinnützigen Bauvereinigung vermieteten Eigentumswohnung) eine Art Bilanz über sein bisheriges Mietverhältnis geboten werden, insbesondere im Hinblick auf die Verpflichtung zur Rückzahlung nicht verbrauchter EVB (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 46; 5 Ob 267/09i).

5 Ob 189/23i – Zur Begründung von Wohnungseigentum

Bei Wohnungseigentum handelt es sich um die untrennbare Verbindung eines ideellen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft mit einem ausschließlichen, servitutsähnlichen Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt. Dieses Nutzungsrecht ist mit dem Miteigentumsanteil untrennbar verbunden und ist nur als Einheit Gegenstand des Rechtsverkehrs.

Wohnungseigentum ist damit im Verhältnis zum schlichten Miteigentum kein quantitatives „Mehr“, sondern ein Aliud. Es setzt jedoch Miteigentum voraus.

Wohnungseigentum kann bereits begründet werden, indem alle Wohnungseigentumsobjekte derselben Eigentümerpartnerschaft zugewiesen werden. Es kann in diesem Sinn aber auch nur von Eigentumspartnern, also von zwei Miteigentümern bei gleichzeitiger Begründung einer Eigentümerpartnerschaft an mehreren, auch allen Objekten begründet und einverleibt werden, da das für die Begründung von Wohnungseigentum notwendig vorausgesetzte Miteigentum in einem solchen Fall vorliegt. Von einem Alleineigentümer kann Wohnungseigentum jedoch nicht begründet werden.

5 Ob 203/23y – Zur Erhaltungspflicht des Vermieters

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend und zwingend in § 3 MRG geregelt (5 Ob 51/23w; RS0124632). Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Nach der Rechtsprechung zu Inhalt und Bedeutung dieses „dynamischen“ Erhaltungsbegriffs gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind (5 Ob 128/23v; RS0114109; vgl RS0070000). Die Erneuerung ist daher dann noch Erhaltungsarbeit, wenn die Reparatur nicht mehr möglich oder wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist und die damit einhergehende Anhebung auf den ortsüblichen und technischen Standard dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht (5 Ob 128/23v; RS0069971). Der ortsübliche Standard wird dabei auch, aber nicht ausschließlich an den geltenden Bauvorschriften gemessen (5 Ob 128/23v; RS0069944 [T1]; RS0020937 [T1]). Welche Arbeiten grundsätzlich als Erhaltungsarbeiten gelten, ist in § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt (5 Ob 51/23w; RS0069969).

Bei liegenschaftsübergreifenden Mietverhältnissen, wenn also eigentliche Mietgegenstände, allgemeine Teile des Hauses und/oder Gemeinschaftsanlagen nicht Teil nur eines Grundbuchskörpers sind, stellt sich zwar im Außenverhältnis zudem die Frage der Durchsetzbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen, wenn dem Vermieter kein dingliches oder schuldrechtliches Verfügungsrecht über in diesem Sinn „mitvermietete“ Grundstücke zukommt. Der Annahme einer Erhaltungspflicht nach § 3 MRG im Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter steht diese allfällige Problematik aber nicht grundsätzlich entgegen.

Rechtsgrundlage für die Erhaltungspflicht und damit ausschlaggebend ist das (schuldrechtliche) Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Vermieter. Mit der Einbeziehung der fremden Liegenschaftsteile hat sich der Vermieter gegenüber dem Mieter schuldrechtlich (allenfalls trotz mangelnder Berechtigung) zur Übergabe sowie zur Erhaltung gemäß § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB sowie gemäß § 3 MRG verpflichtet. Diese Vertragspflichten des Vermieters bestehen unabhängig davon, ob der Vermieter Eigentümer oder sonst Verfügungsberechtigter ist oder nicht, solange die Erfüllung nicht zwingend unmöglich ist. Das gilt umso mehr, wenn die von den Erhaltungspflichten des Vermieters betroffenen Liegenschaftsteile zwar nicht in dessen Eigentum stehen (oder ihm hinsichtlich dieser kein Baurecht zukommt), ihm aber aufgrund eines sonstigen Rechtstitels entsprechende Nutzungsrechte zukommen.

Voraussetzung für das Bestehen einer Erhaltungspflicht nach § 3 MRG ist, dass die betroffenen Wege, Flächen und Anlagen vom Mietverhältnis umfasst sind, sei es, weil sie – denkbar als Zugang, Fluchtweg, Notausfahrt oder Parkplatz – zur gemeinsamen Benützung dienende allgemeine Teile des Hauses oder Gemeinschaftsanlagen sind.

5 Ob 76/24y – MRG: Betriebskostenpauschalraten/ Betriebskostennachverrechnung und Verjährung  

Bei Betriebskostenpauschalraten, die gemäß § 21 Abs 3 MRG vorgeschrieben werden und deren Höhe von den im tatsächlichen Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist, handelt es sich nach der Rechtsprechung (RS0070107) nicht um die (echte) Akontierung auflaufender Betriebskosten, sondern um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, die als solche ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung geschuldet werden, solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Die Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tatsächlichen Höhe der im Jahr der durchgeführten Pauschalvorschreibung aufgelaufenen Betriebskosten geht so weit, dass Schuldner der Pauschalraten die Mieter der betreffenden Mietgegenstände im Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalraten sind, wogegen Schuldner (bei einem Betriebskosten-Passivsaldo) oder Gläubiger (bei einem Betriebskostenüberschuss) des sich im Fall der Pauschalvorschreibung aus der nach § 21 Abs 3 MRG spätestens zum 30. Juni des Folgejahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung ergebenden Fehlbetrags bzw Überschusses diejenigen Personen sind, die zu diesem maßgeblichen Stichtag Mieter dieser Mietgegenstände sind (RS0070097; RS0070107).

Die Abrechnung und die Rückzahlung des Betriebskostenüberschusses an den/die Mieter bei einem Vermieterwechsel hat derjenige Vermieter zu erbringen, der in diesem Zeitpunkt Vermieter ist, und nicht der vormalige Vermieter (5 Ob 163/01h; 3 Ob 249/04w).

Das MRG sieht eine ganze Reihe von Präklusions- und Verjährungsbestimmungen vor (so etwa § 9 Abs 1, § 10 Abs 4, § 12a Abs 2, § 14 Abs 2, § 16 Abs 8, § 27 Abs 3 MRG). Weder beim Anspruch auf Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG noch auf Betriebskostenabrechnung bei Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG erwähnt das Gesetz allerdings eine Frist. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG war § 34 Abs 1 WEG 2002, der nun eine dreijährige Verjährungsfrist anordnet, noch nicht in Kraft, vielmehr galt damals die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 17 Abs 6 WEG 1975 (vgl 5 Ob 2063/96k). Für den Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 zweiter Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist. Eine analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist (etwa des § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG) kommt mangels planwidriger Lücke nicht in Betracht.

5 Ob 121/24s – Frist nach § 16 Abs 8 MRG zur Überprüfung des vereinbarten Hauptmietzinses

Die Frist des § 16 Abs 8 MRG beginnt nicht bereits mit Abschluss der Mietzinsvereinbarung, sondern im Fall der Anerkennung des Antragstellers als Hauptmieter, erst mit Rechtskraft der Entscheidung zu laufen.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Oktober 2024

WMWP Rechtsanwälte GmbH